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廣井レポート
2007年04月05日(木)
vol.2 マンション分譲業界
不動産経済研究所が3月15日に発表した、2月の首都圏のマンション市場動向調査によると、新規発売戸数は前年同月比19.4%減の4,804戸。2月の5,000戸割れは13年ぶり。分譲会社が好立地物件を売り急がない一方、郊外で在庫調整しているためと言う。

販売戸数は東京23区が1,557戸と21.8%減ったのを始め、神奈川県、埼玉県、千葉県とも軒並み減少する一方、平均販売価格は4,621万円と15.7%上昇。売れ行きの指標である発売初月の契約率(新規発売戸数に対する契約戸数の割合)は、77.5%と好調の目安とされる70%は超えた。ただ売れ行きは二極化しており、人気エリアの東京23区の月末在庫が1,457戸と25.2%減る一方、郊外物件が多い千葉県は1,853戸と2.6倍に膨らんだ。

都心の好立地マンションについては、金額は高くても希少性から買い急ぎの傾向があるが、郊外型に関しては、金利、物件価格の上昇を受けて消費者は慎重になっているようだ。

不動産経済研究所資料をもとに作成した次項の契約率3ヶ月移動平均が、2005年年央から2007年1月にかけて一貫して低下しているものの(2月は75.0%と0.5ポイント上昇)、依然として好調の目安とされる70%を上回っているのはこうした2極化を反映しているものと思われる。
 
 
会社四季報を元に、総合不動産大手及びマンションデベロッパー各社の動向をまとめたが、上記の事業環境を反映してマンション販売を大きく伸ばしている企業は少ない。
 
上場不動産各社の動向
 
1.財閥系 マンション販売は横ばいか微増、賃貸・仲介など好調
 
8801三井不動産
07/3期は住宅分譲は3.7%増の5,250戸、賃貸収入と仲介が想定を超える。08/3期は既存ビル賃料続伸、住宅引き渡し増加。仲介も地価先高感追い風に好調。大型商業施設通年寄与。
 
8802三菱地所
07/3期はビル賃貸好調、海外仲介売却で特別利益計上。08/3期はビル売却で賃貸減少、マンション微増、「新丸ビル」が4月稼働。
 
8804東京建物
07/12期はマンション分譲が横ばいの2,070戸見込み。賃貸は既存ビルの賃料続伸。法人向け不動産仲介も好調。好採算の匿名組合出資物件の売却も寄与。マンションは08/12期以降の8,000戸分仕込み済み。
 
8830住友不動産
07/3期はビルの賃貸収入と不動産仲介事業が好調。08/3期は仲介が続伸、ビル空室率が4%程度1ポイント改善見込み、マンションは小幅増。
 
2.マンション大手 藤和はタワーマンション寄与、大京は絞込み奏功・前期の青田売り効果
 
8834藤和不動産
07/3期は好採算の大型物件が寄与するが、子会社への貸倒引当金で特損計上。08/3期は用地仕入れ値上昇を売価に転嫁(マンション4,400戸程度?)。需要旺盛で販売費の抑制も効き営業増益。税負担は軽微。08/3期以降のマンション9,000戸分の用地仕入れ済み。高値になる入札での取得は2割以下と採算も確保。
 
8840大京
07/3期はマンション分譲を好採算物件に絞った事で15%減の8,300戸。海外事業の整理に伴い特別損失を計上。10期ぶり復配。08/3期はマンション微増、不動産仲介事業が続伸。支払い利息負担増こなし経常増益。税負担軽微。
 
3.マンション中堅
 
6386扶桑レクセル 06/3期契約分が売上計上
07/3期はマンション引き渡しが期末過半集中だが17%増の2,000戸計画達成見込み(05/3期 1,989戸、06/3期1,703戸と06/3期が少なかった)。08/3期は同レベルのマンション分譲を継続、値引き販売抑制し粗利改善へ。中古マンションの買い取り・リフォーム再販事業に加え、マンション・ビルの大規模修繕事業にも乗り出す。千葉・埼玉・東京中心に新規土地仕入れ拡大。
 
8869明和地所 ファンド向け1棟売りが牽引
07/3期はマンション分譲が1棟ファンド売りの寄与で2,530戸(50%増)。08/3期は大型物件があるが、ファンド売り縮小で2,000戸程度。不動産賃貸・仲介の新会社設立。自らファンド組成し資産活用へ。都内・神奈川を軸に1,000億円台の用地取得継続。
 
8897タカラレーベン マンション引渡し微減、戸建て、賃貸管理が拡大
07/3期は、マンション引き渡しは微減の23棟1,566戸。営業増益のけん引役は、戸建て、賃貸管理の拡大。08/3期はマンション引き渡しが東京軸に25棟1,672戸。戸建ても150戸に(前期100戸)5割増。得意先企業のイントラネットに物件情報掲載、対象は90企業グループ・300万人。中古再生案件販売も注力。
 
4.売上高500億円以下のマンションデベロッパー ファンド向け等好調
 
8918ランド 不動産流動化拡大
08/2期は不動産流動化が300億円(前期174億円程度)に拡大。マンション分譲は200億円強(同156億円程度)に。大型物件等の引き渡しが集中する上期中心に大幅増益続く。連結配当性向20%で増配公算。08年度売上高800億円弱に対して8割の仕入れ進捗。シニア住宅はやや遅れぎみで06年度3件、07年度4件開設。
 
8921シーズクリエイト 不動産流動買上振れ
07/3期はマンション引き渡しが14%増の730戸。不動産流動化は110億円程度。08/3期はマンションが単価の高い首都圏郊外軸に8%増の790戸計画。流動化事業は70億円台に減少見込み。ロハス家具等扱う店舗開設、3年後10店計画。中国・大連でマンション関連事業着手。介護付き高齢者住宅の展開加速。
 
8931和田興産 不動産ファンド向けの1棟販売寄与、賃貸アパート増加
08/2期はマンションの分譲戸数が減少、不動産ファンド向けの1棟販売りに加え、賃貸アパートも増加。減損損失による特別損失が無くなる。個人の土地売却や資産有効活用への支援など不動産総合ソリューション事業を育成する考えで、首都圏は当面、年3〜4件のプロジェクトを手掛け知名度向上に努める。
 
8943エスグラントコーポレーション ファンド向け物件売却拡大
07/6期はファンド向け物件売却が拡大、賃貸仲介も伸長。08/6月期もファンド向けが牽引。06年12月末で棚卸し資産450億円(売り上げベース)確保。バイクライダー専用マンションなどコンセプト企画で差別化図る。賃貸仲介は名古屋、大阪への進出で拡大目指す。
 
8991ライフステージ 販売代理好調、不動産再開発・流動化拡大
07/6期はマンション販売代理が23%増の2,200戸程度。利益面では、不動産再開発・流動化の拡大が寄与。08/6期は流動化が拡大、07/6期は利益貢献少なかったジョイントベンチャー形式のマンション分譲も利益寄与。09/6期の竣工・売却目指す神戸の大型商業地開発(事業規模100億円)に参画。群馬の賃貸住宅業者を買収し、賃貸強化。
 
 
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