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廣井レポート
2007年07月11日(水)
マンション分譲業界
1.5月の首都圏のマンション市場動向調査(不動産経済研究所)より
 
不動産経済研究所が6月14日に発表した5月の首都圏のマンション市場動向調査によると、新規発売戸数は前年同月比17%減の5,343戸。一方、1戸あたりの平均販売価格は4,804万円と20%上昇した。マンションの大量供給が始まった1994年以降で、5月としては発売が最も少なく、価格は最も高かったと言う。

地域別では、人気エリアが多い東京23区が同11%減の1,917戸となり、埼玉県や千葉県では30%強減少した。東京23区では、価格の先高観からマンション分譲会社が発売を絞っており、埼玉県や千葉県では在庫増を受けて供給調整が進められていると言う。平均販売価格は"億ション"が相次ぎ発売された東京23区が6,321万円と30%上昇(全体としては、ここ数年、4000万円台前半で推移)。発売初月の契約率は76%で、好調の目安とされる70%を上回った。

また、近畿圏では、新規発売戸数が2393戸と同微減。平均販売価格は3,284万円と2%低下。初月契約率は70%だった。
 
2.首都圏マンション発売戸数と契約率3ヶ月移動平均
 
下のグラフは日本経済新聞社のデータを元に首都圏マンション発売戸数と契約率の3ヶ月移動平均の推移を示したものである。 季節要因から3-5月の発売戸数は増加傾向にあるものの、前年同月の水準を下回っている。また、上昇傾向(発売戸数の減少が要因と思われる)にあった契約率も、このところ失速気味である。
 
(日本経済新聞社のデータを元に作成)
 
3.年度ベースでの首都圏マンション発売・契約状況と新設住宅着工
 
 
2006年度は発売戸数が減少しているにもかかわらず、契約率が大きく低下している(グラフ.1)。一方、マンションだけを対象にしたデータではないが、新設住宅着工数(戸建、賃貸住宅等も含めたもの)は増加傾向にある(グラフ.2)。
翌期や翌々期販売分の仕入の順調さをアピールするデベロッパーが多いが、過去数年間の好調な販売は、地価の低下(底打ち感)や低金利による需要の先食いによるところも多分にあったものと思われる。このため、今後、各社の在庫や有利子負債の動向に注意したい。
 
 
次項以下、会社四季報を元に、総合不動産大手及びマンションデベロッパー各社の動向をまとめた。
苦戦が続く郊外に対して、引き続き人気の高い都心のマンションだが、開発期間の長い大型物件を手掛ける財閥系不動産会社は棟数が減少するものの、高収益を享受できる見込みだが、比較的開発期間の短い藤和不動産や大京等では利益確保が難しくなりつつあるようだ。
また、一部の企業を除いて、ファンド等への1棟売りは減少。扶桑レクセルの中古マンションの修繕やタカラレーベンの老人ホーム等、新たな分野への展開を試みる企業もある。
 
上場不動産各社の動向
 
1.財閥系  賃料値上げ等度のビル賃貸事業が牽引、マンションは都心高額に注力
 
8801三井不動産
08/3期、既存ビル賃料の改定や『東京ミッドタウン』が上乗せ。『ららぽーと横浜』など前期新設の大型商業施設もフル寄与。住宅は前期比23%増の6400戸見込む。金利負担増吸収し純益過去最高。増配。開発が伸びれば10/3期2200億円の営業益目標は達成圏。新規投資はJFEビル建て替え等中心に1400億円。住宅は今期含め2.5万戸分の用地取得済み。
 
8802三菱地所
08/3期、主力のビル事業が賃料の上方改定に加え、『新丸ビル』がフル寄与。住宅も前期比減速の2900戸だが、販売単価上昇で採算向上し営業益過去最高。ただ前期の海外企業株売却益なく純益低下。増配。ホテル『ザ・ペニンシュラ』は5月竣工、9月開業予定。丸の内再開発第2ステージ(08年から10年間)で4500億円の投資計画。事前警告型買収防衛策を導入。
 
8804東京建物
08/3期、分譲はマンションが横ばいの2070戸見込むが、前期のような大型再開発物件の売却なく低下。ただ、賃貸が既存ビルの賃料引き上げで伸長、SPC通じた配当収入も大幅に拡大。金利負担増こなし経常利益は過去最高更新。増配。マンション用地は3月末で1.2万戸分取得済み。大手町再開発(みずほ銀行ビル、FCビル)は09年着工予定。
 
8830住友不動産
08/3期、主力のビル賃貸は匿名組合配当が45億円減少だが、既存物件の賃料上方改定や原宿、四谷の新ビル稼働で続伸。『新築そっくりさん』軸の完成工事や仲介も順調で営業益以下は連続最高益を更新。増配。今期からの新3カ年計画で新規ビルは27棟・23万坪(前3カ年14棟・13万坪)、マンションは1.9戸(同1.5万戸)目指す。事前警告型買収防衛策を導入。
 
2.マンション大手 都心マンション好調だが、コスト増で藤和営業減益、大京伸び鈍化
 
8834藤和不動産
08/3期、主力のマンション販売は『東京フロンティアシティ』など中心に4600戸(前期3741戸)と増勢見込む。ただ用地代や建設費増吸収しきれず営業減益。土地仕入れ積極化に伴い有利子負債も増加。新規分譲マンションのブランドを『ベリスタ』に統一。マンション用地は10年3月期販売想定4900戸の9割取得済み。共用施設に別荘併設の物件を販売。
 
8840大京
08/3期、主力のマンション分譲は引き渡し戸数が7400戸(前期7500戸)とやや減少するが、販売単価上昇が追い風で収益拡大。大型物件の賃貸管理の受託増もあり伸び率鈍化だが営業増益続く。営業外も悪化だが、株売却や税効果で純益拡大。増配。賃貸マンション開発に新規参入。同時に、オリックスと組みファンド組成も検討へ。首都圏軸の扶桑レクセルを完全子会社化し、分譲企画の相乗効果狙う。
 
3.マンション中堅 マンション修繕、老人ホーム運営等で独自色
 
6386扶桑レクセル  上場廃止、大京の子会社に
08/3期、期末引き渡し集中のマンション分譲は受注好調維持。中古マンションの大規模修繕や買い取り再販事業も寄与。エンジニアリング事業も立体駐車設備シェア拡大で増勢。販管費増吸収し営業増益基調。8月1日に大京の完全子会社化。7月26日上場廃止。大京マンションの大規模改修及び立体駐車システムで全国展開を図る。
 
8869明和地所  ファンド売り減だが、高採算物件が寄与
08/3期、マンション分譲は1棟ファンド売り減らし1400戸(40%減)程度。が、市況上昇を背景に好採算物件の引き渡し続く。オフィスビルも新橋、麻布など都心一等地の販売好調。前期の創業者退職引当金13億円消え、利払い増こなし経常増益に転じる。都内山手の小型物件を集中取得、粗利高め金利上昇に備え。11年3月期に経常益率12%超(現行9%)の中計策定。
 
8897タカラレーベン  マンション引渡し増、老人ホーム拡大
08/3期は、マンションは手持ち残も増え引き渡し1676戸(前期1520戸)を計画。戸建ては100戸(同110戸)程度に抑制だが、賃貸管理が伸びる。前期の会計変更による追加経費も消え、営業益続伸。老人ホームは4月に5件目の運営開始。ヘルパー不足解消し今期末ほぼ満室目標。マンション管理は他社物件も増やし期末1.5万戸(前期末1.3万戸)狙う。。
 
4.売上高500億円以下のマンションデベロッパー  ファンド向け等好調
 
8918ランド  不動産流動化拡大
08/2期、流動化が293億円(前期比74%増)と躍進。大型物件引き渡しが上期集中。マンション分譲も195億円(同49%増)と堅調。シニア住宅事業立ち上げの赤字も縮小。金利上昇による不動産投資利回り低下、人員増等こなし営業大幅増益。増配。増大する物件確保のためメリルリンチ日本証券を幹事とするシンジケートローン等、デットでの資金調達も積極化。
 
8921シーズクリエイト  不動産流動化に上振れ余地
08/3期、地方競争激化で分譲事業は首都郊外から都心部に方向再転換。引き渡し戸数減(前期比4%減)。人件費・販促費も負担で営業減益見込み。ただ、仕込み物件のみ計画折込の流動化が上積みなら上振れも。営業外の解約没収金等見込まず経常益平準化。連結配当性向20%メドで減配。今期のマンション、流動化物件は取得済み。
 
8907フージャース  34%増収ながら、営業益は微増
マンション、戸建ての引き渡しは前期積み残し分もあり約500戸増の約1900戸。ただ、営業益は微増。郊外での競争激化と人員増によるものだが、在庫削減を急ぐ面もあるものと思われる。連結配当性向15%メド。急成長続いたが、前期の目標未達を受けて、営業・教育体制の再強化に力点。09年3月期引き渡し分の仕入れは6割超完了。
 
8931和田興産  マンション引渡戸数減だが、賃貸住宅1棟売りや土地売却寄与
08/2期、主力の分譲マンションは13棟、833戸(前期880戸)引き渡しと小幅減。だが、賃貸住宅1棟売りと好採算の土地販売で粗利率改善、賃貸も10%弱伸び営業利益続伸。賃貸用ビル売却特益計上。06〜08年度累計で100億円を投入、物件も随時入れ替え資産優良化と収益力改善進め高収益の賃貸事業強化。戸建分譲事業のプロジェクト始動。
 
8943エスグラントコーポレーション  ファンド向け売却拡大、保有ワンルームネットで処分?
07/6期、新築分譲は減速だが、主力の不動産流動化が大幅増加し営業利益は倍増。初配当。08/6期も新築分譲は横ばい。が、不動産ファンド向け中心に再生マンションの1棟売りで稼ぐ。賃貸管理収入も増加傾向。営業要員増吸収し営業増益続く。5月に千葉県長柄町のSCモール運営会社を取得。再生後の売却計画。保有ワンルームのネットオークション拡大。
 
8991ライフステージ  07/6期はマンション販売代理苦戦
07/6期、マンション販売代理は23%増計画達成やや厳しい。ただ不動産流動化の拡大で補い増益か。配当開始。08/6期は販売代理に加え、合弁でのマンション分譲も拡大。不動産再開発・流動化も伸長。神戸市等が所有の神戸湾岸用地1.1万屬33億円で落札、大型複合商業施設として開発し08年中の開業予定。施設完成後の所有・運営形態等は未定。
 
 
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