ブリッジレポート
(9616)共立メンテナンス 石塚晴久社長
2002年12月2日(月)


石塚 晴久社長

共立メンテナンスの中間決算説明会に出席しました。

2003年3月期中間決算概要

まず、広報室の榑松室長が中間決算概況及び2003年3月期の通期見通しを説明されました。

<連結>
売上高
25,145百万円
前年同期比
+ 6.4%
営業利益
2,552百万円
前年同期比
+ 2.3%
経常利益
2,412百万円
前年同期比
+ 4.8%
当期純利益
1,314百万円
前年同期比
+ 3.6%

<セグメント別営業利益>
寮事業:
2,995百万円
 
学生寮、社員寮、ドミール(ワンルームタイプ)、受託寮の管理運営事業
ホテル事業:
30百万円
 
ドーミーイン事業(長期滞在型ビジネスホテル)、リゾート事業(旧ドーミーヴィラ)
総合ビルマネジメント事業:
252百万円
       
オフィスビルマネジメント事業、レジデンスビルマネジメント事業
フーズ事業:
−54百万円
       
外食事業、受託食堂事業、ホテル・レストラン等の受託運営事業
デベロップメント事業:
57百万円
       
建設・企画・設計・仲介事業、分譲マンション事業、その他開発付帯事業
その他事業:
−97百万円
       
シニア事業、不動産賃貸物件の仲介・管理事業、総合広告代理店事業、融資事業
消去又は全社:
−630百万円
       

学生寮においては、18歳人口の減少を進学率向上で補うと共に、4年制大学など新規契約数増でカバーしています。
社員寮においては、企業の住宅制度における問題解決型提案を積極的に行っています。

ホテルは上期87%を超す稼働率となっています。リゾート事業は厳しい環境の中、スクラップによる収益性の改善を進めています。

フーズ事業に関しては、マイナスとなっていますが改善の方向となっています。

<主要子会社の動向>
売上高
前年増減額
経常利益
前年増減額
共立エステート
2,473
2,060
44
94
共立トラスト
1,274
221
3
‐4
共立フーズサービス
1,451
1,330
‐20
-22
共立コミュニケーション
207
-42
-8
-13
共立ライブネット
147
14
11
‐2
日本プレースメントセンター
321
93
15
15
ジーアップキャリアセンター
33
3
‐20
‐6
共立ファイナンシャルサービス
57
19
4
9
ビルネット
3,980
‐412
225
‐142
グループ子会社計
9,943
3,286
253
‐73

共立フーズサービス:事業の効率化による改善が進行中です。
ビルネット:前期のリフォーム特需による反動がありました。
共立コミュニケーション、ジーアップキャリアセンターは、早急な改善が必要と認識しておりそのための手を打っていきます。

<設備投資>
トータル1,200百万円の設備投資を行いました。
主なものとしては、寮事業 959百万円(寮3棟の取得)、ホテル事業(既存ホテルの改修・修繕) 97百万円などです。

<有利子負債>
中間期末の有利子負債は実質(ネット)で16,213百万円。有利子負債を株主資本で割った「D/Eレシオ」は1.01倍です。過去もおおよそ1倍近辺となっています。
適正なD/Eレシオの水準は、財務安定性と共にレバレッジ効果も考慮し、中期経営計画の中で考えていきます。

 

2003年3月期通期見通し

<連結>
売上高
51,000百万円
前年同期比
+ 1.9%
営業利益
4,300百万円
前年同期比
+10.0%
経常利益
4,000百万円
前年同期比
+11.7%
当期純利益
2,200百万円
前年同期比
+20.7%

・セグメント別営業利益予想は以下のようになっています。

寮事業:
4,724百万円
 
ドミール(ワンルームタイプ)の開発強化により、増収増益予想
ホテル事業:
6百万円
 
前期の営業赤字からドーミーイン(ビジネスホテル)事業の好調と、リゾートのスクラップフォアビルドにより改善を予想
総合ビルマネジメント事業:
593百万円
       
フーズ事業:
−72百万円
       
グループの「食」部門の統合によって前期の大幅なマイナスから大きく改善進行中
デベロップメント事業:
182百万円
       
その他事業:
28百万円
       
消去又は全社
1,161百万円
       

・ 設備投資は社員寮ドミール高尾(515室)の取得など寮事業で4,100百万円など合計6,300百万円となっています。

 

寮事業の概況

続いて石塚社長が、現在の状況、今後の展開などについてお話になりました。
同社の寮事業は、土地オーナー、入居者、学校・企業それぞれにメリットを与えています。

オーナー:遊休地の有効活用
入居者:健康的な安心・快適生活
学校・企業:必要な時、必要なだけの部屋数を確保

2003年3月末で定員数 22,088名、契約率97.4%と予想されています。 ワンルームタイプであるドミールに対する潜在需要は、同社推定で約8万人(学生4.8万人、社会人3.2万人)であり、このマーケットを開拓し、成長していくことを目指しています。
そのためには「物件開発」が鍵となり、札幌、仙台、首都圏、名古屋、大阪、福岡の各エリアで、主要駅から徒歩10分以内で延床面積300坪以上の土地を所有する土地オーナーへ、有効活用を積極的に提案していきます。

開発強化のために、今年6月中旬に、ドミール開発プロジェクトが発足しました。
7−11月に集まった土地の有効活用情報は約150件(例年同時期は100−120件)。
プロジェクト発足からの1年で300−350件の情報が収集できる見込です。(例年は250件ほど)
決定案件は、ドミール706室、SPCを用いたドミールSPC260室、寮物件723室の計1,689室となりました。

今後は有利子負債を今のレベル以上増やさないという方針の下、SPC(特別目的会社)を用いたワンルーム開発を促進していきます。50−60億円をSPCによりオフバランスすると、コストが約2億円かかり、適正な物件を取得すれば3億円の利益が上がり、差し引き1億円のプラスというのがおおよその姿です。
加えて、社内プロジェクトから開発部署への立ち上げ・格上げを行い、2007年3月期期初には30,765室を開発することを目標としています。

最近の動きとしては、以前のレポートでも触れましたが、佐賀県で中高一貫教育を行う中学校が新設され、その学生寮を取得しました。
また、施工コストの改善を図るために在来工法ではない低コストの工法開発をほぼ完了しました。これによって、現在の9.5−11%の利回りを13%程度にまで引き上げる目途もついたということで、土地オーナーに対する顧客満足度を一層高めることができると考えています。

 

中期経営計画の骨子

同社では中期経営計画として以下のような指針を立てています。

テーマ:共立メンテナンス及び共立グループは、毎年10%以上の成長を持続し発展する。

基本指針 
機ィ横娃娃廓3月期、2004年3月期は利益成長率につき10%以上を、以降は売上・利益とも10%以上の成長を遂げる。

供ゥ咼献優好皀妊襪確立された寮(学生寮・社員寮・ドミール・受託)事業及びビジネスホテル事業は、市場性・お客様ニーズに合わせて積極的に開発を推進し拡大展開を図る。

掘ゥ螢勝璽肇曠謄觧業・シニア事業及びスパ事業は、2004年3月期中のビジネスモデル確立を目指し、検証・確認の上、展開を図る。

検ゥ哀襦璽彝銅劼蓮■横娃娃看3月期中にビジネスモデルを確立し、各社の事業特性などに合わせた成長を開始する。

基本指針 
2007年3月期
<連結> 売上高 794億円、経常利益 68億円(経常利益率 8.6%)
<単独> 売上高 545億円、経常利益 54億円(経常利益率 9.9%)

 

取材を終えて

この他に石塚社長は以下のような点を説明されました。

  • 経常利益率は10%を超さない。超えた分はリフォーム、機能向上などで顧客に還元する。
  • EPSは180円−200円を目途とし、それ以上になれば分割を行って株主に還元する。
  • 現場第一主義の徹底

ビジネスにおいて土地オーナー、学校・企業、入居者全てにメリットを与えるように、利益についても株主、顧客ともに還元を行うという姿勢が明確です。
またSPCを活用したワンルーム物件開発も注目されます。
寮事業の開発の進捗状況などを今後も、引き続きフォローアップしていきたいと思います。

 
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