ブリッジレポート
（8911）

ブリッジレポート：（8911）創建ホームズ vol.6

（8911：東証1部）創建ホームズ

丸本吉紀社長

企業名	創建ホームズ株式会社
社長	丸本　吉紀
所在地	東京都杉並区荻窪 2-32-8
決算期	2月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2006年2月	38,553	2,068	1,654	989
2005年2月	27,296	1,177	1,014	584
2004年2月	21,541	808	647	372
2003年2月	16,535	640	451	253
2002年2月	13,698	520	394	222
2001年2月	8,673	472	348	200
2000年4月	6,227	337	292	160

株式情報（10/27現在データ）

株価	時価総額	発行済株式数	単元株数
180,000円	24,130百万円	134,056株	-

創建ホームズの2007年2月期中間決算について、会社概要と共にブリッジレポートにてご報告いたします。

会社概要

東京城南・城西地区など高級住宅街で戸建分譲・注文住宅事業を展開、新規事業としてマンション事業及びアセットマネジメント（以下AM、注）事業の育成に取り組んでいます。

（注）アセットマネジメント（AM）事業
高利回りで高品質な賃貸マンションや商業ビルなど新しい投資商品（投資用不動産）を提供する事業です。また、物件によっては自社保有することで、安定収益源とする考えです。

＜沿革＞

1994年1月に設立され、翌年3月、一般建設業許可を取得しました。業容拡大と共に品質の向上や環境への取組みを強め、2001年８月に国際標準機構の品質マネジメントシステムの国際規格である「ISO9001」を取得、更に2002年７月には同機構の環境マネジメントシステムの国際規格である「ISO14001」を取得しました。
2003年2月にJASDAQに株式を上場、同年、連結子会社創建アビリティ（株）を設立しました。2005年2月の東証2部上場を経て、本年2月に東証1部に指定替え。また、7月には注文住宅事業の強化に向け、ゼファー（8882）から株式を取得し、エヴァソンマッコイホームズ（株）を連結子会社化しました。

＜特徴及び強み＞

高級住宅街への特化、エリア事業部制と権限委譲によるスピーディな決裁、商品企画や品質管理における社内体制（高品質な商品供給を実現する仕組み）の確立、及びアウトソース先との間で構築された情報ネットワーク、が同社の特徴であり強みです。

１．高級住宅街への特化

いずれの事業も、東京城南（世田谷、目黒、品川、大田）地区、同城西（杉並、世田谷、武蔵野）地区、及び横浜（東横線、田園都市線）地区等の高級住宅街にエリアを絞り込んでいることが特徴です。また、エリア毎に事業部が配置され、エリア特性に根ざした商品供給がなされています。

２．エリア事業部制と権限委譲によるスピーディな決裁

戸建分譲・注文住宅事業は、本店、東京西、自由ヶ丘、横浜、ふじみ野の5事業部で展開しており、エリア拡大よりも既存エリアの深耕に努めています。各事業部は、それぞれの事業部長が5億円の仕入決済権限を持つ他、営業、設計、施工、及びメンテナンスの各職種が配置されており、各事業部は一つの会社のように自身で事業を完結することができます。

３．高品質な商品供給を実現する仕組みの確立と情報ネットワーク

強いものづくりへのこだわり故に、同社自身は企画、設計、施工、アフターメンテナンスに特化しています。このため、同社の一級建築士資格保有率は80％に達し、社員の約70％が生産ラインに従事しています。
一方、土地等の仕入れは不動産仲介会社や人的ネットワークをフルに活用、販売も不動産仲介会社等にアウトソーシングしています。不動産仲介会社等との仕入れ・販売での提携による関係の緊密化は土地情報入手の面で大きなメリットがあります。ただ、販売のアウトソーシングは売り切る力が弱いと言うデメリットもあり、特に大型現場の販売でこの傾向が顕著となることから、今後はアウトソーシングの活用と並行して自社販売を強化していく考えです。

＜展開エリアと事業部毎の前期売上実績と今期予算＞

この12月には、エリア事業部の分化と言う位置付けで、「たまプラーザ」事業部を出店します。

＜エリア毎の中間期平均販売価格と競合＞

同社の平均販売価格は8,077万円と高額です。安さをセールスポイントにしたパワービルダーやマンション事業者は一気に事業を拡大させることが可能な反面、参入障壁が低く価格競争による消耗戦に巻き込まれがちです。一方、同社が得意とする高級住宅地の高額物件の場合、単に地価が高いための高額物件というだけでなく、その地域のブランドに見合った建物のクオリティが要求されます。このため、事業展開に先立ち、デザインや居住性・安全性等の技術スタッフの充実が欠かせません。消費者ニーズを掴み、クオリティの高い魅力ある商品を提供できるかがポイントになるため、平均販売単価が1億円を超える自由が丘事業部では競合らしい競合はないそうです。

＜戸建住宅の品質＞

高級戸建住宅のWELFAREシリーズには、強く、優しい家を支える「安心」、「安全」、「快適」へのテクノロジーが凝縮されています。

＜マンション・AM事業＞

生活スタイルの多様化に伴う様々な顧客ニーズに応えます。

１．マンション・AM事業のポイント

マンション・AM事業のポイントは、次の4点に集約されます。
(1)戸建分譲に適さない士地情報を利用
(2)既存エリア内でのみ展開
(3)構造計算は自社内も含めトリプルチェックを実施
(4)戸建住宅同様デザイン性・グレード感を重視

（１）マンション分譲事業

設計コンセブトは、面積だけで捉えず、体積＝空間にこだわった設計。例えば、メゾネット、吹抜け、ロフトを取り入れた設計や二世帯住宅等です。

（２）アセット･マネジメント事業

安定した経営基盤と収益性の向上を目指し、優良資産の企画開発を目指します。

ビジネスモデル

２．マンション・AM事業のプロジェクト概要

マンション・AM事業において、既に多くのプロジェクトが進行しています。

（１）マンション事業

（２）AM事業

＜グループ戦略（関連会社の状況）＞

創建アビリティ株式会社 2003年9月設立
リフォーム事業（戸建住宅リフオームからマンションの内外装まで手掛けます。)
同社グループでは引渡し後のアフターメンテナンス（創建ホームズの無償サービス + 創建アビリティの有償サービス）によるきめ細かい顧客フォローを企業存続の生命線と位置づけ取り組んでいます。

エヴァソンマッコイホームズ株式会社 2006年7月100％株式取得
注文住宅事業
駒沢（東京都世田谷区）、中川（神奈川県横浜市）、藤沢（神奈川県藤沢市）に住宅展示場を所有し、注文住宅事業強化のプラットフォームという位置づけになります。欧風デザインを得意とし、創建グループの商品ラインナップ充実を図ります。

2007年2月期中間決算

同社は9月28日に業績予想を上方修正しており、連結、個別共に修正値に沿った着地となりました。

＜連結＞

戸建分譲及びマンション分譲がけん引役となり増収・増益となりました。

＜個別＞

＜部門別売上高：個別＞

分譲請負事業のうち完成工事事業部門は、受注の選別により比較的高額な案件の取り扱いに注力、売上高は9億19百万円と前年同期比1.3％増加しました。
不動産事業部門は、分譲住宅事業の拡大に加え、マンション分譲の売上9億06百万円を計上、売上高は194億24百万円と同17.4％増加しました。
不動産賃貸事業の売上高は92百万円と同1.5％増加しました。

分譲住宅における販売棟数の減少について
中間決算では、分譲住宅の販売棟数が117棟と前年同期に比べて1棟減少しましたが、販売価格の上昇により増収となりました。販売棟数が減少したのは、昨年末前後の仕入れで苦戦した事が影響しています。その後、仕入れは回復し、現在は順調ですが、この経緯が貸借対照表に表れています。

中間期末の資産状況は、販売用不動産が37億74百万円と前年同期の61億03百万円から大きく減少する一方（123億28百万円減）、仕掛販売用不動産は186億22百万円と前年同期の123億63百万円を大きく（62億94百万円）上回っています。販売用不動産の減少は、販売好調もありますが、昨年末前後の仕入れで苦戦した事も一因です。一方、仕掛販売用不動産の増加は、現在の仕入れが順調であることを表しています。

＜キャッシュ・フロー（CF）＞

営業活動によるキャッシュ・フロー

営業活動の結果使用した資金は10億14百万円。積極的な分譲用地の取得のためたな卸資産が15億01百万円増加したこと及び法人税等4億98百万円を納付したこと等が要因です。

投資活動によるキャッシュ・フロー

投資活動の結果使用した資金は6億09百万円。エヴァソンマッコイホームズ（株）株式取得による収入3億48百万円（取得価格よりもエヴァソンマッコイホームズの現金及び現金等同等物の方が多かったため）を計上する一方、有形固定資産（主に賃貸事業用資産）の取得による支出9億79百万円等を計上しました。

財務活動によるキャッシュ・フロー

財務活動の結果得られた資金は25億19百万円。主な収入は、長短借入金の純増加額29億07百万円及び株式の発行による収入1億33百万円。一方、主な支払・支出は、配当金の支払2億48百万円及び社債の償還による支出73百万円です。

2007年2月期業績予想

＜連結＞

好調に推移した中間決算を受けて、通期の業績予想も上方修正されました。
ただ、7月に傘下に収めたエヴァソンマッコイホームズは、駒沢展示場の開設や営業強化のための人員増強など先行投資負担から1億10百万円程度の赤字が予想されます。このため、連結ベースの修正幅は小幅にとどまりました。もっとも、エヴァソンマッコイホームズは来期の黒字化が見込まれています。

＜個別＞

個別の通期予想も上方修正されました。中間決算の当初予想超過相当額が上乗せされました。
在庫の整理が終了した横浜事業部、ふじみ野事業部の販売価格上昇により全社ベースの平均価格帯が8,500万円に上昇する見込みです。

今後の重点課題

同社グループでは、(1)人材の獲得と育成、(2)戸建住宅のシェア拡大、(3)関連会社との緊密な連携、(4)建築資材及び製造原価のコスト削減、の4項目を課題として掲げ次のような施策を講じています。
尚、建築資材等の価格上昇圧力は強まっていますが、現状、仕入れ価格はほとんど上がっていません。ただ今後の上昇に備え、上昇圧力の転嫁が可能なブランド力の更なる強化が必要であると考えています。このため、品質管理の強化やアフターメンテナンスの充実等に取り組んでいます。

業績推移

＜業績推移：連結＞

既に説明したように、この12月には、エリア事業部の分化と言う位置付けで、「たまプラーザ」事業部を出店します。

＜セグメント別売上高：個別＞

＜事業部別売上高：個別＞

会社からのメッセージ

会社から投資家の皆様へのメッセージです。

エクイティファイナンスについては、早期に自己資本比率を30％に引き上げるべく実施したい意向です。しかし、仮に実施する場合でも、希薄化に留意し、開示しているその期の予想EPSが減少しない範囲で行うとの事です。
つまり、上方修正などによってEPSが予想を上回る場合、その範囲内で行う可能性があると言うわけです。

取材を終えて

主力事業である戸建分譲は、「都心回帰」や「ニューリッチ層」の台頭等を追い風に総じて順調です。ただ、仕入段階での価格競争等も見られ、比較的新しい事業部である横浜事業部（2003年開設）やふじみ野事業部（2005年開設）では苦戦を強いられたようです。
もっとも、両事業部共に在庫整理を終え、下期以降、収益改善が期待できます。また、買収したエヴァソンマッコイホームズは、創建ホームズの注文住宅事業との相乗効果が期待でき、課題の一つである注文住宅事業の強化・拡大につながると思われます。
更に、生活スタイルの多様化に伴う様々なニーズに応えるため、戸建分譲で培ったノウハウを活用するべく参入したマンション分譲や不動産賃貸需要の拡大を背景にした商業ビル及び賃貸マンションの企画・販売等の新規事業も、同社の方針である既存エリアの深耕に今後寄与していくものと思われます。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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