ブリッジレポート
（8947）

ブリッジレポート：（8947）ノエル vol.1

（8947：東証2部）ノエル

金古政利社長

【ブリッジレポート】ノエル　vol.1
（取材概要）2007年10月23日掲載
「離職率の高い不動産業界にあって、同社は極めて低い離職率を誇ります。新入社員においては、5年間で入社した71名のうち、8月末現在での退職者はたった・・」続きは本文をご覧ください。

企業名	株式会社ノエル
社長	金古　政利
所在地	川崎市高津区二子５－１－１
決算期	8月末日	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2007年8月	80,493	4,506	3,065	1,640
2006年8月	51,845	2,732	1,642	1,065
2005年8月	33,608	1,607	945	455
2004年8月	26,526	886	471	245
2003年8月	12,806	538	306	97
2002年8月	6,156	182	106	8
2001年8月	3,318	81	60	26

株式情報（10/15現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
166,000円	68,519株		11,374百万円	24.6％	1株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
4,000円	2.4％	28,897.09円	5.7倍	118,631.73円	1.4倍

※株価は10/15終値。

ノエルの2007年8月期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

会社概要

神奈川県及び東京都を中心に、マンション・戸建分譲及び一棟卸、法人投資家や不動産ファンド向け不動産開発、及び賃貸住宅や中古住宅の斡旋等のコンサルティングを行っています。

＜沿革＞

1966年12月に創業。72年2月に不動産売買、売買仲介、賃貸仲介、及び不動産管理業務を目的とした有限会社野村不動産として法人化され、87年2月に株式会社に改組しました。2000年9月に株式会社エルアシスト（現在ノエル代表取締役社長を務める金古政利氏が97年 9月に設立）と合併、商号をノエルに変更。05年9月にJASDAQ上場を経て、07年8月に東証2部に株式を上場しました。
社名の「ノエル」は、野村不動産の「ノ」、エルアシストの「エル」を組み合わせたものですが、「ノエル」には英語・フランス語で"クリスマスやクリスマスのお祝いの歌"という意味があります。「クリスマスのような幸せな毎日を願う」、そんな思いも込められています。

＜事業内容＞

事業は、デベロップメント事業、不動産投資開発事業、アセットコンサルティング事業に分かれ、2007年8月期の売上構成比はそれぞれ、62％、34％、4％でした。地価が下落し、金利も低い不況期にはデベロップメント事業が、不動産の開発投資が活発な好況期には不動産投資開発事業が業績を牽引。また、アセットコンサルティング事業はローリスクで財務（BS）を圧迫しないフィービジネスです。

デベロップメント事業

不動産分譲事業者等へのマンションの1棟卸（同社が土地を仕入れ、居住用マンションを建築して物件１棟を丸ごと売却する事)や一般顧客向けの宅地、戸建住宅、及び居住用マンションの開発分譲等を行っています。

不動産投資開発事業

法人投資家や不動産ファンドに対し、マンション、オフィスビルなど収益不動産の企画、開発、販売を行います。改装、用途変更、機能向上等により空室率を改善して既存建物の価値を高めた後に販売するケースと、同社が事業用地を取得し、賃貸用マンション等を建築して販売するケースがあります。

アセットコンサルティング事業

賃貸住宅のあっせんや中古住宅のあっせん等を行う。

＜業績推移＞

2007年8月期決算

＜トピックス＞

１．2007年8月東証第二部上場

２．同社グループの中期経営計画「CfS2007」の定量目標の一部を一年前倒しで達成

（１）経常利益は、期首予想（26.2億円）及び修正予想（30.0億円）を上回る30.6億円の着地
（２）売上高経常利益率は、前期比0.6ポイントアップとなる3.8％

３．短・中期的な戦略事業に位置づけている不動産投資開発事業は、売上・利益共に大幅に伸長

（１）売上高（前期149.7億円→今期277.1億円）、営業利益（前期14.7億円→今期30.1億円）

４．リテール戦略は着実に実施

（１）前期に比べ、マンション・戸建住宅共に大幅に供給数増加（マンション128戸→253戸、戸建62戸→98戸）

＜事業環境＞

2003年に不動産デフレが終焉、05年にはインフレに転じ、同社はインフレによる利益を享受してきました。2007年8月期も事業環境は概ね良好でしたが、潮目の変化が感じられ、留意すべき市場動向も生じつつあるとの事です。

１．事業環境は全体としては追い風の状況

（１）主要都市を中心とする不動産価格の上昇
（２）国内外からの資金の流入により、不動産投資市場は更なる広がりを見せた
（３）首都圏の分譲住宅供給数は前年比減少が見られたものの、依然として高水準での供給が続く
（４）継続する低金利や層用環境の改善等に起因し分譲住宅市場は概ね良好な状況が続いた

２．一方で、同社グループの事業展開にとって留意すべき市場動向も生じてきている

（１）主要都市における土地価格や建築工事代の上昇等による事業コストの増加
（２）分譲住宅価格の上昇による販売状況の鈍化

3セグメントがいずれも増収、特に開発機能を活用したマンション･戸建分譲や収益不動産の開発販売が量的に拡大しました。また、コスト競争力の強化、業務の効率化による生産性の向上により利益率も改善。例えば、労働生産性（一人当たりの売上総利益）が、前期の約3,000万円から約3,500万円に高まりました。また、06年8月デベロッパーを中心とした法人からの戸建住宅建築で豊富な実績を有する東京フレーミング（株）の買収効果で、戸建のコストを1戸当たり50万円程度引き下げる事ができました。

尚、当初は1株あたり3,000円の配当を予定していましたが、業績に応じた利益還元を推進するべく、同3,300円に増額修正しました。

デベロップメント事業における分譲事業用地売りが好調に推移する一方、デベロップメント事業における戸建分譲、及びアセットコンサルティング事業における買取再販と子会社（株）イースタン・ノエル・リアルティの売上が期首予想を下回りました。利益面では、商品企画力を活用した特徴ある高付加価値商品の開発、建築工事代を中心にしたコスト競争力の強化、及び業務効率化による生産性の向上を推進し、利益率の改善を実現しました。

リテール戦略の一環として、マンションはグランノエル溝の口　ファミリオやグランノエル鵠沼海岸等、全253戸を、戸建住宅はエルコートタウン鷺沼Ⅳ等全98戸を、それぞれ分譲。首都圏における地価動向や不動産取得競争の激化を反映して分譲事業用地卸売りを中心とする不動産分譲事業者等への事業が引き続き順調に推移いたしました。ただ、マンションや戸建住宅は思ったほど販売価格が上がりませんでした。

高付加価値商品の提供を目的として前期より積極化した自社での収益不動産の建築開発物件（プレイアデ代々木の杜、プレイアデ調布他全11棟）が想定通りに進捗。売上高は前期比1.85倍に、営業利益は同2倍に、それぞれ拡大しました。

店舗での不動産流通業務（賃貸仲介・売買仲介）及び前年より積極化した買取再販業務（中古住宅を買取リフォーム等を実施のうえ、一般顧客へ再販する業務）の積極展開に努めると共に、１月に東急田園都市線の二子玉川に個人資産家向けのコンサルティングを目的とする「資産コンサルティングプラザ」を開設し、賃貸住宅の管理、不動産有効活用等、主として個人資産家からのプロパティマネジメント業務等の受託拡大を進めました。ただ、販売の遅れによる保有経費負担や前年出店した下北沢店を含めた世田谷エリアでの事業が進まなかった事等で、人件費等の経費負担を吸収する事ができませんでした。

今後の業績拡大に向けて積極的に仕入を行った結果、棚卸資産が増加。この資金をファンナンスするため、有利子負債が増加しました。自己資本比率は12.1％と、07年8月の公募増資の効果で前期比2ポイント上昇しました。

＜キャッシュ・フロー＞

業容拡大に伴うたな卸資産の増加（15,584百万円）により、営業活動によるCFは、13,175百万円のマイナス（前年同期比2,864百万円増）となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の取得による支出や差入保証金敷金の差入による支出等で293百万円のマイナス（前年同期比26百万円改善）。財務活動によるキャッシュ・フローは、12,321百万円のプラス（前年同期比6,065百万円減）。主に短期借入金・社債の純増、及び株式の発行が要因です。この結果、期末の現金及び現金同等物は、3,027百万円と前年同期比1,147百万円減少しました。

2008年8月期業績予想

＜事業環境の見通しと注力課題＞

内外需要の増大に伴い国内最気は緩やかながらも拡大が継続。また、地価上昇や需要の増大により、不動産投資市場・分譲住宅市場も良好な状況が続くと考えています。ただ、不動産投資市場には、世界的な金余り、海外と比較し相対的に魅力的な価格水準、キャップレートの低下傾向に一服感がある一方、金商法施行等による規制・監視の強化等の不安材料もあります。分譲住宅市場は、高水準の供給が予想されるものの、地価上昇や建築コスト増に伴う物件価格上昇により販売状況が鈍化するなど事業環境は若干弱含みに転じています。今後、物件・デベロッパー共に二極化が進行するものと思われます。
同社では、「将来的には、不動産業界にとって厳しい環境の到来が予想されるものの、当面、不動産市況の竪調さは継続する」と予想しています。

こうした見通しの下、同社は中期経営計画「CfS2007」の最終年度として、残りの課題に注力します。具体的には、量より質を目指す次期中期経営計画を睨み、体質転換に着手します。セグメント別の取組みは次の通りです。

デベロップメント事業

マンション・戸建住宅分譲等、地域密着により一般顧客向け事業を強化します。

不動産投資開発事業

開発型案件の量的拡大に加え、物流、ショッピングセンター、スポーツクラブ等投資対象となる不動産種別の多様化に取り組みます。

アセットコンサルティング事業

オーナー特化型で管理戸数の増加による安定収益源の確保、業務効事の向上に務めます。

中期経営計画「CfS2007」の最終年度として、引き続き戸建住宅・マンション分譲等エンドユーザー向けの事業展開を推進すると共に、商品企画・開発・バリューアップといった付加価値機能の強化に努めます。また、法人顧客や個人資産家に対するプロパティマネジメント業務や仲介手数料といった不動産の価格変動リスクの影響の少ないフィー収益の拡大、更には生産性の向上に取り組みます。

賃貸仲介から収益性の高い売買仲介にシフトを進めているアセットコンサルティング事業は、現在の手持ち物件を売り切る事を最優先します。また、下北沢、三軒茶屋の不採算店を閉鎖し、これらの人員を従来から強みを有する高津、宮前区に一旦集中させ、オーナーや富裕層へのアプローチを強化する事で3年以内の黒字化を目指します。

中期経営計画「CfS2007」の概要と進捗状況

同社グループでは中期経営計画「ＣｆＳ2007」において掲げる「シナジー」、「グローカル」、「リテール」という3つの経営戦略に基づき、長期的に懸念される環境変化に柔軟に対応し継続的な利益成長を実現できる基盤づくりを進めていく考えです。具体的には、不動産業務を総合的にカバーする3事業の「シナジー」効果の活用により、個別性の高い不動産への幅広い対応とその価値の極大化を実現すると共に、多様化する顧客ニーズに対する複合的商品・サービスの提供を通じ長期的関係を構築することで安定的かつ継続的なビジネスチャンスの創出を進めていきます。また、反復継続的な商品・サービスの提供を地域密着型で展開して地域での信頼と経営効率を高めると共に、商品ジャンルや顧客層、収益手法等の面において多用化を進め、新たな事業構築手法を開拓する事で「グローカル」な事業展開を進めていきます。更に、マンション・戸建住宅の一般顧客向け分譲等エンドユーザー向け収益比率の向上や個人資産家向けの事業展開等「リテール」分野の拡大により、付加価値の高い商品・サービスを提供して収益力の向上を図ります。

＜重点施策＞

重点施策として、運営体制強化、ノエルブランド確立、収益構造変革の3項目を掲げています。

１．運営体制強化

（１）不動産の可能性を最大化する「プランニング力」の強化
土地活用、マーケティング、商品企画等
（２）不動産の価値を最通化する「パフォーマンス力」の強化
コンサルティング、販売、品質管理、アフターサポート等
（３）効率的グループ経営の推進
（４）「人財」育成サイクルの構築

２．ノエルブランド確立

（１）公平、均等、正確かつ迅速なIR活動
（２）コアエリアを中心とした企業イメージ戦略
（３）特徴ある商品と感動を生み出すサービスの提供

３．収益構造変革

（１）エンドユーザーからの売上収益比率向上
（２）コスト競争力の向上
（３）事業の収益均衝化（ポートフォリオ経営の推進）
（４）自己資本比率の強化

経常利益、経常利益率は1年前倒しで達成しました。最終年度となる2008年8月期は、連結重点指標はそのまま据え置き、残りの経営課題に注力する考えです。また、今後は価格の上昇や販売の進捗で2極化が予想されるため、物件を選別して効率的に資産を使う必要があると考えています。このため、ROA（総資産利益率）を重点指標に加え、経営資源の効率活用を重視した経営を進めていく考えです。この一環として、店舗網の見直しを行い、8月31日付けで5カ店から3カ店へ店舗の統廃合を行いました。

経営戦略テーマである「リテール」戦略に基づき、マンション･戸建住宅等の販売戸数は順調に伸びています。また、2008年8月期の販売予定分の仕入もほぼ終了しています。

同社の特徴と強み

同社の強みとして、3事業のシナジー、仕入れ能力、多様な商品メニューと顧客ネットワーク、事業エリアの優位性、商品企画力、及び人財力を上げる事ができます。

１．3事業のシナジー

3事業を有機的に結びつけてシナジー効果を発揮する事で、多様な顧客に対し質の高いサービスを提供する事ができます。

２．仕入れ能力

地域深耕型のビジネス展開、意思決定のスピード、幅広い事業と商品メニュー、多様な出口戦略が、情報提供元からの高い信頼性と評価につながると共に、多種多様な土地や物件の仕入を可能にしています。この結果、デベロッパー、ゼネコン、不動産流通業者、金融機関、オーナー、個人顧客からなる幅広い土地情報ネットワークが形成され、高品質かつスピーディな情報収集（＝高い仕入れ能力）を可能にしています。

（１）地域深耕型のビジネス展開

同一エリアで事業を反復継続して展開する事で、情報提供元との信頼を構築。

（２）意思決定のスピード

権限委譲の推進や収支算定の必要機能を社内で有していることによる、スピーディな意思決定。

（３）幅広い事業・商品メニュー

戸建住宅からマンション、収益不動産まで、取扱商品が多岐にわたるため、狭小地から小規模事業用地までの購入が可能。

（４）多様な出口戦略

大手デベロッパーから個人まで幅広い顧客ネットワークにより、多様な出口戦略の展開が可能。

※市場動向をにらんだ機動的な仕入れ

下のグラフはエリア別の仕入れ状況を示しています。2006年8月期は東京都での仕入れが全体の61.1％を占めましたが、2007年8月期は地価上昇と需要をにらみ、東京都での仕入の比率を引き下げました。

３．多様な商品メニューと顧客ネットワーク

多様な商品メニュー、各事業間の連携による幅広い顧客ネットワークも強みであり、そのネットワークが出口戦略の多様化にもつながっています。

４．事業エリアの優位性

「住みたい沿線ランキング」等で常に上位にランクされる人気の東急沿線を事業エリアとしています。転入超過で人口の増加が続いているエリアでもあり、幅広い不動産情報や多様な顧客情報を有効に活用する事が可能です。
また、東急沿線で同社のコア事業エリアである神奈川県川崎市、横浜市、及び東京都南西部は、地価下落時における下落率が小さく、反転時においては、いち早く反転を示すと言う特徴を有しています。

５．商品企画力

物件･案件によっては、周辺相場を上回る価格でも販売が可能な商品企画力も強みです。

６．人財力

業務運営体制の強化を進めるためには、その業務を実際に遂行する優秀な「人財」の充足と業務を効率的かつ的確に遂行するための内部管理体制等のインフラ整備が必要です。このため、人事制度の抜本的改革、情報共有のための仕組みや業務フローの改善を推進する方針です。
同社は業界屈指の低い離職率を誇りますが、一人当たり経常利益の高さが、決して社員を甘やかしているわけではない事を物語っています。

＜NOEL VISION（ノエルビジョン）＞

経営理念

ノエルは幸福創造企業として幸せで豊かな社会の実現に貢献します。

経営方針

１．自由闊達・チャレンジ精神を企業風土として尊重し、社員の主体性と勇気、仕事への誇りを大切にする人財育成企業を目指します。
２．常にお客様の立場で考えて行動し、長期的にお客様の幸福と発展に貢献することでお客様に信頼される企業を目指します。
３．常に将来への変化を意識して時代の流れを先取りし、お客様に夢と感動を与える革新的な商品とサービスを提供する企業を目指します。
４．オープンでフェアな企業活動を通じ、地域社会に貢献しながら社会から認められ必要とされて永続的に繁栄する企業を目指します。

行動指針

１．自分自身が幸せであること。幸せで正直な気持ちでお客様の笑顔に貢献すること。
２．誇りを持てる優れた仕事環境を常に保ち、社員１人ひとりがお互いに尊敬と威厳をもちあうこと。
３．提供する商品・サービスにおいて常に最高水準を目指すこと。
４．失敗を恐れず、成功を信じてチャレンジすること。そしてその結果から学ぶこと。
５．収益はお客様に提供する優れた商品とサービスの対価であり、その収益が発展の源であると意識すること。

株主優待制度

取材を終えて

離職率の高い不動産業界にあって、同社は極めて低い離職率を誇ります。新入社員においては、5年間で入社した71名のうち、8月末現在での退職者はたったの1名との事ですから驚きです。
デフレの終焉からリフレ、そしてインフレへと事業環境が急転した不動産業界ですが、金古社長いわく、「勇気を持って買えば儲かる時代は終わった」。ただ、「資金運用難に加え、世界的には未だ日本のイールドギャップ（投資利回り－調達コスト＝都心で1％程度、地方では2％程度）は高く、不動産投資市場への国内外からの資金流入は続く」との事です。つまり、チャンスはあるが、業界全体が伸びていくわけでないと言う訳です。このため、一様に割安感が出ている不動産株ですが、「どの会社の株を買うか」、「何を基準に会社を選べばいいのか」と言う事になります。「組織は人なり」と言いますから、社員を大切にする会社という観点で考えるのも一案ではないでしょうか。
ちなみに、同社の株価は、配当利回り2.4％、予想PER5.7倍、PBR1.4倍の水準です。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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