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（8940：東証2部）インテリックス

山本卓也社長

【ブリッジレポート　vol.14】2009年5月期第2四半期業績レポート
取材概要「上期は営業赤字となったものの、たな卸資産と有利子負債の圧縮が進んでおり、キャッシュ･フローも大幅に改善した。第2四半期に営業損益が黒字化し･･･」続きは本文をご覧ください。
2009年2月10日掲載

企業名	株式会社インテリックス
社長	山本　卓也
所在地	東京都渋谷区道玄坂 1-12-1
事業内容	首都圏において中古マンション再生販売を展開。アフターサービス、高品質内装が強み
決算期	5月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2008年5月	47,448	2,117	984	545
2007年5月	38,859	2,829	2,112	1,213
2006年5月	31,795	1,515	1,081	582
2005年5月	28,367	1,254	778	397
2004年5月	26,314	982	575	355
2003年5月	19,705	776	486	275
2002年5月	13,093	618	448	231
2001年5月	8,216	334	247	129

株式情報（1/13現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
25,000円	61,500株		1,538百万円	9.9％	1株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
700.00円	2.8％	2,379.63円	10.5倍	77,671.62円	0.3倍

※株価は1/13終値。

インテリックスの2009年5月期第2四半期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

首都圏エリアにおいて、リノヴェックスマンション事業（中古マンション再生流通事業）を中心に、その付帯業務としてビル、戸建、土地等の売買や賃貸等のその他不動産事業を手掛けている。
リノヴェックスマンション事業とは、築年数が経過し、流動性が低下したセカンダリーマンション（中古マンション）を取得し、リノヴェイト（再生）した後、アフターサービス保証を付けて販売する事業。この他、マンションの賃貸収入や子会社（株）インテリックス住宅販売の不動産仲介手数料等も含まれており、08/5期は連結売上高全体の88％を占めた。

＜強み＞

強みは、（１）高品質な内装と保証体制、（２）短期事業期間によるスピード経営、（３）自社開発の情報管理システム、及び（４）首都圏を網羅する仲介ネットワークの4点を挙げることができる。

（１）高品質な内装と保証体制

間取り変更や給排水設備の交換にまで至る徹底した内装工事と最長10年のアフターサービス保証。仲介不動産会社や消費者の評価は高く、延べ6,000戸以上の販売実績を誇る。

（２）短期事業期間によるスピード経営

「物件仕入→施工→販売」のビジネスサイクルを年2回以上回転させる事で期間リスクを軽減し、デフレ局面でも強いビジネスモデルを実現。

（３）自社開発の情報管理システム

「物件情報入手→仕入→施工→販売」に至る全工程のデータを一元管理する情報管理システムを自社開発。大量生産・販売を実現する重要資源となっている。

（４）首都圏を網羅する仲介ネットワーク

同社はメーカー的役割に専念し、仕入・販売は不動産仲介にアウトソーシング。不動産仲介から入手する物件情報は年間約2万件に上り、情報精度の向上や業務効率化に寄与している。

2009年5月期第2四半期決算

前年同期比21.9％の減収、617百万円の経常損失。

厳しい事業環境を踏まえ、引き続き総資産の圧縮と財務体質の強化を最優先課題として取り組んだ。この一環として価格調整を実施した事に加え、総資産の圧縮に向けて仕入を抑制した影響で第2四半期（9-11月）の後半には販売件数も減少した。ただ、物件の入れ替えが進み、第2四半期には営業・経常損益が黒字転換した他、第2四半期末におけるたな卸評価損も、第1四半期の627百万円からほぼ想定水準である56百万円に減少（合計684百万円を売上原価に計上）。有利子負債の削減が進んだ事で、有利子負債コストを中心に営業外費用も前年同期の637百万円から461百万円に減少した。四半期純損失が経常損失を上回ったのは、投資有価証券評価損など100百万円を特別損失に計上したため。
尚、リノヴェックスマンションの販売実績は前年同期比61件減の691件、平均単価は27百万円と1百万円低下した。

第1四半期決算発表時の予想との比較では、第2四半期の後半に物件販売が鈍化したため売上高が未達。加えて、滞留物件の売却を急いだ事もあり、利益率も予想を下回り損失額が拡大した。

中古マンション市況の悪化を受けて「利益確保」よりも「たな卸資産」の圧縮を優先したため、販売価格が下落し、利益率も悪化した。ただ、滞留物件の売却が進み資産内容の改善効果が現れた第2四半期（9-１１月）は営業損益が黒字化した。四半期純損失となったのは、税効果会計の影響等による。

（３）セグメント別動向

①中古マンション再生流通事業（リノヴェックスマンション事業）

売上高は前年同期比11.4％減の19,177百万円、営業損失94百万円（前年同期は営業利益1,616百万円）。このうち、物件販売による売上高は前年同期比11.5％減の18,922百万円。また、マンションによる賃貸収入売上は同5.7％減の213百万円。この他、子会社（株）インテリックス住宅販売の不動産仲介手数料等により40百万円（同2.5％減）をその他収入として計上した。

②その他不動産事業

売上高は同80.0％減の776百万円、営業利益は同72.6％減の155百万円。ビル、戸建、土地等（その他不動産）の物件販売が245百万円と前年同期比92.9％減少した他、その他不動産による賃貸収入も397百万円と同2.3％減少。一方、子会社（株）インテリックス空間設計の一般ユーザー向けリノヴェックス内装事業の開始等によりその他収入が133百万円と同208.1％増加した。

（４）財政状態及びキャッシュ･フロー

早期の物件販売を進めると共に仕入調整を実施したため、たな卸資産が順調に減少、総資産及び有利子負債の圧縮も進んだ。

営業CFの大幅な増加により、フリーCFが6,992百万円と6,034百万円増加。フリーCFの範囲内で最大限の有利子負債の削減を進めた。

マンション市場の動向

（１）中古マンションの成約価格の推移

価格は08年初頭にピークアウトし、現在、下落局面にある。東京が首都圏エリアの価格高騰・下落を主導しており、千葉、埼玉等の首都圏郊外エリアは価格変動が比較的小さい。

（２）中古マンションの販売在庫の推移

06年まで首都圏の在庫は25,000戸前後で推移していたが、07年以降の価格上昇と共に在庫が増加。特に東京での価格高騰と在庫増加が大きく、価格が下落に転じた08年以降も在庫は高止まりしている。一方、千葉・埼玉では安定している。

重点施策の進捗状況

＜重点方針＞

同社は、市況低迷の中長期化を想定し、次に示す営業戦略及び組織・財務戦略を進めている。

営業戦略　　　　在庫物件入れ替えの早期実現による事業回転率の向上

・早期に滞留物件を処分し、商品の入れ替えを完了させる
・量より質を追求した仕入れに注力し、粗利率を向上させる
・余力のある施工能力を背景とした事業期間の短縮

組織・財務戦略　組織を再編し、運営コストのダウンサイジング推進

・店舗の閉鎖統合によるランニングコストの削減
・グループ内人員の再配置及び人件費コストの削減
・有利子負債の圧縮による営業外費用の削減

この成果が既に現れ始めており、総資産の圧縮と物件の入れ替え（資産の良化）が進んでいる他、商品化期間の短縮やコスト削減でも成果が上がっている。具体的には次の通りである。

①総資産の圧縮による財務体質の強化

総資産については300億円を目標に圧縮を進めており、08/5期第1四半期の443億円が09/5期第2四半期には314億円に減少した。懸案である滞留物件の売却についても、売却損が発生しやすい07年1～12月に仕入れた物件の売却が進んでいる。同期間の仕入物件は、1,621件を数えたが、08年12月末現在での未契約は62件（29億円）を残すのみとなった。また、有利子負債は367億円から246億円に減少しており、自己資本費率は12.5％から15.2％に上昇した。

②物件の入れ替え

資産の良化も進んでおり、販売契約数に占める07年に仕入れた物件（売却損が発生しやすい）の割合は、08/5期第3四半期（2007/12～2008/2）には99％を占めたが、09/5期第2四半期（2008/9～2008/11）には25％に減少した。今後は、仕入時期の新しい物件（相対的に利益率が高い）も含め、商品回転率を向上させる考え。

③商品化期間の短縮

事業期間120日を目標としており、商品化期間の短縮が目標達成のためのポイントとされていた。足下、業務フロー及び体制の見直しが進み、商品化期間の短縮が着実に進展している事から、今後は業務効率の改善による施工余力を一般ユーザー向け内装事業に活用し、グループ全体の収益力を強化していく考え。

④コスト削減

収益体質の強化を図るべく、店舗の閉鎖統合によるランニングコストの削減、グループ内人員の再配置及び人件費の削減、及び有利子負債の圧縮による営業外費用の削減を進めており、上期は販管費が前年同期比24.0％減少した他、金利コスト（支払利息＋支払手数料）も同26.9％減少した。

2009年5月期業績予想

前期比12.3％の減収、同63.2％の経常減益予想。今後の市場動向や販売状況を見極める必要がある事から第1四半期決算発表時に修正した予想を据え置いた。
依然として厳しい資産デフレが続く事を想定しているものの、繁忙期に当たる第4四半期は比較的採算の良い物件が寄与するため、収益性が改善する見込み。

リノヴェックスマンション販売は同3.4％減の39,700百万円を見込んでおり、前提は、販売件数が前期比43件増の1,547件、販売単価が同1.6百万円減の25.7百万円。この他、その他不動産販売として、0.6億円の売上を見込んでいる。賃貸については、月間約1億円（毎月の利払いが0.7億円）の安定した賃貸収入の確保が可能である。その他収入では、仲介手数料による売上の増加が見込まれる他、一般向け内装事業の拡大を目指している。

超長期住宅利用に向けた同社の取り組み

国土交通省では、超長期住宅の普及啓発に寄与するとみられる事業について、「超長期住宅先導的モデル事業」として採択し助成を行なっている。このたび、同社の「リノヴェックス－インフィル超長期システム」が、中古マンションの専有部分改修としては初めてモデル事業に採択された。
「リノヴェックス－インフィル超長期システム」は工法とビジネスモデルが総合的に評価されており、基本コンセプトと概要は次の通りである。

（１）「リノヴェックス-インフィル超長期システム」の基本コンセプト

「良質なストックは、適切な改修を行うことで、流通され、長期に利用されること」を、幅広く、認知・理解してもらうこと。

（２）「リノヴェックス－インフィル超長期システム」の概要

①先導的改修

中古マンションの専有部を“居住性能を担保する「下地インフィル」”と“消費者ニーズに応える「表層インフィル」”に分け、二層構造による改修工法を採用した。
具体的には、「下地インフィル」では、プレファブ化により職能に依存しない施工の均質化と「六面断熱」パネル施工により断熱・遮音・可変性等の品質向上を実現。また、給湯給水・電気配線等のインフラ設備システムについても、管理がし易い、将来対応型の安心設備システムを採用している。また、「表層インフィル」では、ライフスタイルやニーズに合わせて、間取り・設備・資材等の選択が可能なセレクトインフィルシステムを採用している。

②先導的サポート体制

アフターサービス保証に加え、長期定期点検サポート（35年）と住宅履歴システムを組み合わせた長期サポート体制も特徴で、長期利用に関するサポートはもちろん、将来の改修・再流通の際にも利用可能なシステムである。

取材を終えて

上期は営業赤字となったものの、たな卸資産と有利子負債の圧縮が進んでおり、キャッシュ･フローも大幅に改善した。第2四半期に営業損益が黒字化した事から、資産内容の改善も進んでいるものと思われる。このため、厳しい事業環境が続いており下期以降の業績についても楽観はできないものの、過度な不安を抱く必要はないと考える。
同社の場合、ファンド等の資金に依存しない、エンドユーザーを対象としたビジネスに徹してきた事、また、分譲を中心としたマンションデベロッパーと比べた場合、たな卸資産の回転が速い事等が特徴であり、不況抵抗力は強い。

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