ブリッジレポート
(8931:JASDAQ) 和田興産 企業HP
和田 憲昌 会長
和田 憲昌 会長
小阪 堅三 社長
小阪 堅三 社長
【ブリッジレポート vol.15】2012年2月期業績レポート
取材概要「11年の近畿圏マンション発売戸数は20,219戸と前年比6.9%減少したが、12年は20,700戸と前年比2.2%の増加が見込まれている。一方、マンシ・・・」続きは本文をご覧ください。
2012年5月15日掲載
企業基本情報
企業名
和田興産株式会社
会長
和田 憲昌
社長
小阪 堅三
所在地
〒650-0023 神戸市中央区栄町通4−2−13
事業内容
神戸・阪神間が地盤のマンションデベロッパー。「ワコーレ」ブランドでマンション分譲事業を展開。
決算期
2月 末日
業種
不動産業
財務情報
項目決算期 売上高 営業利益 経常利益 当期純利益
2012年2月 22,550 2,569 1,849 671
2011年2月 28,231 2,048 844 428
2010年2月 29,890 573 -370 -226
2009年2月 32,333 2,577 1,548 118
2008年2月 29,564 4,020 3,063 1,613
2007年2月 30,629 3,318 2,736 1,357
2006年2月 25,256 2,769 2,366 1,292
2005年2月 22,965 2,594 2,203 1,162
2004年2月 23,723 2,226 1,689 912
2003年2月 22,080 2,100 1,499 652
2002年2月 22,630 2,296 1,846 917
2001年2月 22,926 3,399 2,941 1,315
株式情報(4/26現在データ)
株価 発行済株式数(自己株式を控除) 時価総額 ROE(実) 売買単位
467円 9,999,901株 4,670百万円 4.8% 100株
DPS(予) 配当利回り(予) EPS(予) PER(予) BPS(実) PBR(実)
18.00円 3.9% 95.00円 4.9倍 1,418.62円 0.3倍
※株価は4/26終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。
 
和田興産の2012年2月期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。
 
今回のポイント
 
 
会社概要
 
明治32年(1899年)創業の老舗不動産会社。全てのステークホルダーとの共存共栄を目指す「共生(ともいき)」を企業理念とする。兵庫県神戸市を主要地盤に、明石市、阪神間で、マンション分譲を展開すると共に、不動産賃貸、土地有効活用等のソリューション、及び木造戸建分譲等を手掛けている。ブランド名「ワコーレ」を冠するマンション分譲は50戸程度の中規模マンションを中心とし、神戸市内では、11年連続で「供給戸数」第1位、14年連続で「供給棟数」第1位の実績を誇り、2012年2月末現在の累積供給実績は347棟12,755戸(着工ベース)。
 
 
<沿革>
1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年1月に和田興産(有)として法人化され、79年9月に和田興産(株)に改組。分譲マンションの一棟売りで実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」ブランドによる分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災後は、震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事し地域の復興に貢献した。04年9月に株式をJASDAQ市場に上場し、07年6月に「ワコーレ」シリーズが10,000戸を突破(着工ベース)。08年3月には戸建事業推進室を新設し、木造戸建事業を本格化した。
 
<事業(報告)セグメント>
報告セグメントは、「ワコーレ」ブランドで展開する分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する木造戸建住宅分譲を中心に、宅地開発や賃貸マンションの販売等を手掛けるその他不動産販売、及びマンション、店舗、駐車場等の賃貸・管理を行う不動産賃貸収入に分かれる(この他、保険代理店手数料など報告セグメントに含まれない「その他」)。
 
 
分譲マンション販売
神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)、阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市)、及び兵庫県伊丹市、宝塚市周辺を主要エリアとし、「ワコーレ」ブランドのマンション分譲を展開している。
大手デベロッパーと競合しない50戸前後の中規模マンションを中心に、人気の高いエリアにフォーカスした地域密着型の事業展開を特徴としており、同一地域に異なるタイプのマンションを供給する事で消費者の多様なニーズの取り込みと販売効率の向上を実現する地域密着戦略、或いは、複数の物件を同時に一つのマンションギャラリーで扱う事で販売コストの削減を図るマンションギャラリー戦略等、独自の戦略で高収益な事業モデルを構築している。
 
その他不動産事業
当事業は、分譲マンション事業を補完する機能を有し、分譲マンション事業、不動産賃貸収入に次ぐ第3の柱とするべく育成中である。数多く寄せられる物件情報の中には、立地、面積、地形等の面でマンション分譲よりも戸建分譲や賃貸マンションに適した物件が少なくない。こうした物件情報を有効活用できる上、分譲マンション事業で培ったデザイン性や環境に配慮した設計・施工力等も活かす事ができる。
 
不動産賃貸収入
自社で保有する住居、店舗・事務所、駐車場、及びトランクルームの賃貸事業を行っており、長期的には全社的な固定費負担を賃貸収入でカバーできる体制を構築したい考え。もっとも、不動産の保有リスクを低減するためにリスク管理も徹底しており、定期的に資産の入れ替えを行っている。特に保有資産の中で大きなウエートを占める住居系の資産(賃貸用マンション)は、一定期間後の入れ替えを念頭に、個人の富裕層等で購入希望者が多い2〜3億円の物件を中心とした資産構成となっている(物件入れ替え時の容易性を確保)。売上規模は20億円〜25億円にとどまるものの、表面利回りが9〜10%と高い事も同社の賃貸事業の特徴である。
 
 
 
<強みとカタリスト>
日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で高い生産性を実現すると共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。また、北摂地区等、既存の事業エリアに隣接する大阪府北部の優良住宅地への展開余地を残している事も強み。
 
 
また、過度なレバレッジを避け、リスク管理を徹底する事で健全な財務体質を維持しており、資金の調達先もバランスがとれ、かつ、安定している。この結果、多くの上場企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から110年以上を超える社歴の中で損失計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。配当を継続する事で株主への還元も続けている。
 
 
まとまった用地の供給が少なく大手マンション事業者が得意とする大型物件の開発が難しい神戸市・阪神間では(神戸市等では建築規制も強い)、これまで中堅・中小のマンション事業者との競合が多かった。しかし、リーマン・ショック後の市況悪化で近畿圏では中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進展。2010年、2011年の2年間で、年間1棟以上継続的にマンションを供給している事業者は2009年の136社から106社まで減少した。(不動産経済研究所調べ)
 
 
 
 
2012年2月期決算
 
 
前期比20.1%の減収ながら、同119.0%の経常増益
売上高は前期比20.1%減の225.5億円。東日本大震災や原発事故による住宅購入マインドの低下懸念から第1四半期(3-5月)に発売を抑えた事に加え、前期に分譲マンションの完成在庫の圧縮を急いだ反動もあり、主力の分譲マンション販売の売上が減少。戸建住宅を中心にその他不動産販売の売上が減少した他、資産の入れ替えで不動産賃貸収入も減少した。一方、利益面では、たな卸資産の入れ替えが進んだ分譲マンション販売を中心に売上総利益率が改善(分譲マンション販売は売上総利益率が14.8%から21.0%に改善し、売上総利益が29.5億円から39.1億円に増加)。人件費が増加したものの(7.6億円→8.4億円)、好調な販売を受けて広告宣伝費が減少した他(7.7億円→6.7億円)、複数の物件を同時に一つのマンションギャラリーで売り出す新たな販売手法の導入でガイドルーム費の削減も進み(5.1億円→4.7億円)、販管費が減少。営業利益は25.6億円と同25.4%増加した。シンジケートローンフィー(3.3億円)の計上がなくなり営業外損益も改善し、経常利益は同2.2倍に拡大。減損損失4.2億円など特別損失5.2億円を計上し財務の健全化を進めた他、来期以降の繰延税金資産の回収可能性を保守的に見直したため税金費用も増加したが、当期純利益は6.7億円と同56.5%増加した。配当は1株当たり5円増配の15円を予定している。

予想との比較では、土地売却の翌期へのずれ込みや、分譲マンション販売及び戸建販売の引渡しが予想を下回った事で売上がわずかに下振れしたものの、販売が順調に進んだ事やマンションギャラリーの効率的な活用で販売費コストを抑える事ができたため営業利益が予想を上回った。
 
※ 売上高(「引渡戸数」)は過去の販売の結果、販売状況は「契約戸数」で確認
売上は物件の竣工・引渡に伴い計上されるが、実際の販売契約は竣工前に締結されている。同社は「契約高」と共に「契約戸数」としてその決算期の契約状況を戸数ベースで開示しており、「契約高」はその後6ヶ月から1年程度先の予想売上高の根拠となる。引渡の状況については、「売上高」と共に「引渡戸数」として戸数ベースで開示しており、この他、分譲を開始した戸数(文字通り発売された戸数)を「発売戸数」として開示している。また、同社は「仕入戸数」として、事業余地の仕入れ実績を基に算出した想定の仕入戸数も開示している。
 
 
分譲マンション販売
売上高185.8億円(前期比6.4%減)、セグメント利益22.2億円(同82.3%増)、契約高209.8億円(同29.2%減)、受注残高163.9億円(同17.2%増。期末時点における契約済の未引渡戸数の合計金額)。リーマン・ショック後の価格調整の進展や住宅取得促進のための政策支援、更には金融緩和政策による低金利等もあり、一次取得者層の購買意欲が持ち直す中、同一地域に異なるタイプのマンションを供給する事で消費者の多様なニーズの取り込みと販売効率の向上を実現する地域密着戦略が成果をあげた他、複数の物件を同時に一つのマンションギャラリーで扱うマンションギャラリー戦略が販売コストの削減につながった。

戸数ベースでは、引渡戸数585戸(同4.7%減)、契約戸数673戸(同27.3%減)、発売戸数773戸(同15.1%減)、仕入戸数835戸(同52.9%増)、受注残戸数530戸(同19.9%増)。第1四半期(3-5月)に発売を抑えた事に加え、前11/2期にたな卸資産の入れ替えを図るべく在庫の売却・引渡を急いだ反動で引渡戸数、契約戸数、及び発売戸数が減少したが、第2四半期以降は発売・契約が順調に進み受注残戸数が増加した。
期末の完成在庫は25戸で、11年5月に引渡を開始したシニア向け分譲マンション「ワコーレハート明舞」(総戸数102戸、明石市)にかかるもの。シニア向け分譲マンションの場合、実際に物件を見て購入する傾向が強く、竣工後、一定の販売期間が必要になる。「ワコーレハート明舞」は地域トップの総合病院と提携し、同病院とはデッキで行き来できる等の高い利便性が特徴。
 
その他不動産販売
売上高17.0億円(前期比71.0%減)、セグメント利益45百万円(同85.5%減)。戸建住宅37戸及び賃貸マンション等2物件を販売した。戸建住宅の売上は13.6億円で前期の22.2億円から減少。当初53戸を予定していた販売・引渡が仕入の遅れから37戸にとどまったが、売上総利益率が14.0%と1.3ポイント改善した他、下期に入り仕入が順調に進み次期(13/2期)分の手当ても進んだ。
 
不動産賃貸収入
売上高22.2億円(前期比8.2%減)、セグメント利益8.7億円(同15.9%減)。主力の賃貸住宅の稼働率が94%〜95%で推移したものの、景気悪化の影響でオフィス・テナント関連で稼働率が低迷し、賃料水準も弱含みで推移。資産の入れ替えに伴い新規取得に先行して物件を売却した住居用不動産の減少もあり売上が減少した。
尚、売却した不動産は6棟205戸で、売却額14.4億円(税込み)、売却益2.6億円。平均築年数は33.7年だった。
 
 
 
期末総資産は前期末比8.2億円減の474.0億円。借方では、分譲マンション販売において前倒しの用地仕入れと販売を進めたため(12/2期末時点で、13/2期引渡予定物件の約80%の販売契約を締結済み)、仕掛販売用不動産が大きく増加。一方、好調な販売や賃貸用不動産の一部を固定資産に振り替えた事で販売用不動産が減少した他、仕入債務支払いや期末間近の引渡しが前期ほどではなかった事等で現預金も減少した。貸方では、支払手形の決済が進み、仕入債務が大きく減少した。用地仕入れの前倒しに伴い有利子負債が増加したものの、自己資本比率は29.9%に上昇した。

尚、販売用不動産26.3億円の大半(19.1億円)は賃貸物件であり(前期は41.7億円のうち32.6億円)、仕掛販売用不動産131.7億円のうち118.8億円は分譲マンション販売にかかるもの。分譲マンション販売では来13/2期引渡分の仕入が完了しており、現在、14/2期分の仕入が進行中。また、有利子負債の調達先は、メガバンク46.5%(前期末43.2%)、地銀26.6%(同31.4%)、信用金庫他26.9%(同25.3%)とバランスがとれ、また、安定している。
 
 
前期は108.7億円の黒字だった営業CFが51.7億円のマイナスに転じたが、これは戦略の違いによるもの。具体的には、前期はたな卸資産の入れ替えを進めたのに対して、当期は仕入れを前倒しで進めたため。フリーCFもマイナスとなったが、必要資金は長短借入金で手当てしており、CFは同社のコントロールの下にある。
 
 
2013年2月期業績予想
 
(1)代表取締役の異動(社長交代)
5月25日に開催される定時株主総会において、小阪堅三社長が退任し、高島武郎顧問が社長に就任する予定。小阪社長はリーマン・ショック後の落ち込みから業績を回復させて高島氏にバトンを渡す事になる。一方、高島氏は71年3月に関西学院大学を卒業し、(株)神戸銀行(現:(株)三井住友銀行)に入行。同行の神戸公務法人営業部長や同行系列の不動産会社 京阪神興業(株)の取締役専務執行役員等を歴任した後、11年7月に同社顧問に就任。関西圏での不動産及び不動産金融業務で豊富な実務経験を有する。
足元、順調な分譲マンション販売だが、中長期的には少子・高齢化に伴う生産人口や世帯数の減少等で不透明感も強い。同社は持続的な企業成長には地域密着型営業の更なる強化が必要と考えており、また、関西圏での事業エリア拡大も視野に入れている。今後、高島氏の知識と経験を活かして中長期的な成長の基盤づくりに取り組んでいく考え。
 
 
前期比13.1%の増収、同0.1%の経常増益予想
売上高は前期比13.1%増の255億円。物件の入れ替えに伴う端境期となる不動産賃貸収入が減少するものの、分譲マンション販売が増加する他、戸建分譲の増加でその他不動産販売も伸びる。ただ、建築費や土地代を中心に原価率が上昇(足元では共に落ち着いているが)する他、14年4月の消費税引き上げを念頭に仕入・販売を前倒しで進めるためプロモーション費用や広告宣伝費を中心に販売費用も増加する。配当は3期連続の増配を予定しており、1株当たり3円増配の18円を予定。尚、今期は既存事業エリアに隣接する大阪府豊中市(優良住宅地として人気の高い大阪・北摂地区)で1プロジェクトを予定している(7月頃の発売を予定)。
 
 
分譲マンション販売
計画は、引渡戸数652戸(前期比11.5%増)、契約戸数720戸(同7.0%増)、発売戸数800戸(同3.5%増)、仕入戸数820戸(同1.8%減)。尚、竣工は18棟623戸を予定しているが、このうちの503戸(竣工予定の80.7%)については12年2月末時点で契約が完了している。また、四半期別の引渡予定戸数は、第1四半期(3-5月)23戸、第2四半期(6-8月)114戸、第3四半期(9-11月)108戸、第4四半期(12-2月)407戸。

神戸市内で交通や商業の中心である「神戸」、「元町」、「三宮」エリアに集中展開し、地域密着戦略とマンションギャラリー戦略を推進し販売効率の向上とコスト削減に努める考え。また、1棟30〜40戸の小型物件中心に開発を進める事でリスク分散を図っていく。一方、14/2期以降を見据えた取り組みも進め、大阪府豊中市での分譲に加え、早期に14/2期引渡し分の仕入を完了すると共に販売を開始する他、15/2期引渡分の仕入れを開始する。
 
その他不動産販売
パワービルダーとの差別化を図りつつ、戸建事業における収益性を追及していく考え。戸建事業の販売・引渡戸数は前期比39戸増の76戸を予定しており、利益率も改善する見込み。
 
 
不動産賃貸収入
レジデンス系の中小型物件を中心とした運営に徹し、高稼働率(94〜95%)の維持を念頭に事業を進める。今期は4棟の竣工を予定している。ただ、いずれの物件も竣工は13年の1-3月のため業績への寄与は14/2期以降になる。
 
 
 
今後の注目点
11年の近畿圏マンション発売戸数は20,219戸と前年比6.9%減少したが、12年は20,700戸と前年比2.2%の増加が見込まれている。一方、マンション事業者は引き続き淘汰が進んでおり、11年にマンション事業を手掛けた事業者は106社と前年比2社減少した(ピークの96年には346社を数えた)。また、兵庫県の公示地価(住宅地)は1.1%低下したものの、前年の2.0%の低下から下落率が縮小しており、神戸市東灘区や芦屋市等の人気エリアでは緩やかながら上昇に転じる等、12年の事業環境は良好だ。同社の13/2期は利益が微増にとどまる見込みだが、消費税引き上げを念頭においたコスト増によるもので、売上原価及び販管費共に同社のコントロール下にあり不安は少ない。また、同社の業績予想は傾向として保守的であり、上振れ余地を残しているものと思われる。
 
本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。
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