ブリッジレポート
(3254:東証1部) プレサンスコーポレーション 企業HP
山岸 忍 社長
山岸 忍 社長

【ブリッジレポート vol.9】2018年3月期業績レポート
取材概要「前回のレポートで、「マンション販売事業の第3四半期終了時点での進捗率は修正予想に対しても既に100%近く、潤沢な受注残高は業績の大きな下支え・・・」続きは本文をご覧ください。
2018年6月13日掲載
企業基本情報
企業名
株式会社プレサンスコーポレーション
社長
山岸 忍
所在地
大阪市中央区城見1-2-27 クリスタルタワー
事業内容
近畿圏、東海・中京圏を中心に、ファミリー向け及びワンルームマンションを展開。海外事業も含め事業エリアを拡大。名古屋、東京にも拠点。
決算期
3月末日
業種
不動産業
財務情報
項目決算期 売上高 営業利益 経常利益 当期純利益
2017年3月 101,083 15,645 15,414 10,526
2016年3月 78,990 14,057 13,798 9,194
2015年3月 65,641 12,262 12,065 7,758
2014年3月 51,755 10,334 10,264 6,286
2013年3月 42,349 9,393 9,329 5,351
株式情報(6/7現在データ)
株価 発行済株式数(自己株式を控除) 時価総額 ROE(実) 売買単位
1,778円 62,365,600株 110,886百万円 20.8% 100株
DPS(予) 配当利回り(予) EPS(予) PER(予) BPS(実) PBR(実)
35.00円 2.0% 269.09円 6.6倍 1,221.10円 1.5倍
※株価 6/7終値。発行済株式数は直近期決算短信より。ROE、BPSは前期実績。
 
株式会社プレサンスコーポレーションの2018年3月期決算概要、中期経営計画などをお伝えします。
 
今回のポイント
 
 
会社概要
 
「不動産に高付加価値を創造する」というビジネスモデルの下、近畿圏、東海・中京圏を中心にファミリー向け及びワンルームマンションを企画・開発・分譲・管理する独立系マンションディベロッパー。分譲マンション供給戸数は近畿圏で8年連続、東海・中京圏で6年連続第1位。全国でも第2位にランクインされる。豊富な供給実績と高いシェア、強力な営業力、健全な財務内容、優れた商品力などが大きな強み。
 
【沿革】
大手マンションディベロッパーにおいて実績を上げていた山岸忍社長が、1997年10月に不動産販売を行う事を目的とし同社の前身である(株)日経プレステージを設立。1998年には初の自社ブランドマンションである「プレサンス難波東」を販売した。2000年には初の自社開発物件である「プレサンス心斎橋EAST」を販売するなど着実に実績を積み上げた。2002年、商号を現在の「株式会社プレサンスコーポレーション」に変更。
近畿圏から事業エリアを拡大し、2003年には東海エリアで初めての自社開発物件である「プレサンス名古屋城前」の販売を行うなど業容は順調に拡大し、2007年12月に東京証券取引所市場第2部に上場した。
2008年に東京支店を開設し、首都圏での事業展開も開始。着実な事業拡大であったため、同年発生したリーマンショックの影響を大きく受ける事も無く成長を続け、2013年10月、東証1部にステップアップした。
 
【企業理念】
「一隅を照らす」
「一隅を照らす」とは、「一人一人が自身の置かれたその場所で精一杯努力し、他の人々のためにも働くことでまわりを明るく照らす。それがひいては社会全体を明るく照らし、世界の人々の平和や幸福の実現に結びつく。」という比叡山延暦寺(滋賀県)を開創し天台宗を開いた伝教大師・最澄上人の教え。滋賀県出身の山岸社長が同社の礎としている。
 
 
また、「一人一人が、自身が置かれたその場所で精一杯努力すること」に大きな価値を見出しており、「凡事徹底」という考え方を全社の行動指針としている。
 
【市場環境など】
◎市場環境
同社資料(出所:不動産経済研究所)によれば、2017年年間の近畿、東海・中京におけるマンション供給数はそれぞれ19,560戸、4,753戸。
同社は両地域でそれぞれ3,845戸、1,322戸を供給し、近畿圏では8年連続、東海・中京圏では6年連続でシェアNo.1となっている。
また全国での供給戸数5,267戸は第2位である。
 
 
 
 
他社と比較すると、規模は決して大きくないながらも、完成在庫の少なさ、高収益性(経常利益率、ROE)が目を引く。ただPBRは1倍を超えている一方で、PERは依然低水準にとどまっている。
多くの投資家に対する更なる認知度の向上および成長戦略の理解促進が必要となる。
 
【事業内容】
事業セグメントは、投資型分譲マンションであるワンルームマンションおよび実需向け居住型分譲マンションであるファミリーマンションの企画・開発・分譲販売を中心とした「不動産販売事業」と、ワンルームマンションの賃貸管理事業、賃貸事業、建物管理事業などを手掛ける「その他」の2セグメント。
 
◎商品構成
同社が手掛けるマンションの概要は以下の通り。
物件平均価格はワンルームで約1,700万円、ファミリーで約3,800万円となっている。
 
 
 
◎事業エリア
自社ブランドマンションの販売を開始した1998年11月以降2018年3月末までの累計販売戸数は、近畿圏、東海・中京圏中心に全国で593棟、38,940戸となっている。
 
 
 
ワンルームマンションは、近畿圏、東海・中京圏、ファミリーマンションは両圏に加え東京、沖縄を事業エリアとしている。首都圏は、市場規模は大きいものの、土地仕入コスト、販売価格等の要因からワンルームマンションは手掛けず、ファミリーマンションのみ分譲している。
今後は近畿圏、東海・中京圏におけるブランド力、シェアを更に向上させるとともに、新規エリア「広島」、「博多」への展開も進めていく。
 
【特長と強み】
①豊富な供給実績と高いシェア
前述の様に、同社は本社所在地の近畿圏のみならず、東海・中京圏において分譲マンション供給実績No.1であることに加え、全国レベルでも第2位にランクイン(2017年)という実力を有している。
高いシェアは、スケールメリットによる建築コストの低減や情報収集力の向上など大きなメリットをもたらしている。
 
②販売力の強さ
営業基本方針を「マンション完成までに完売」とし実践している。ワンルームマンションの販売において、同社では、営業部門全体で1物件を集中的に販売している。同一条件の物件を全員で販売することにより、社内競争が促され、営業員の士気向上に繋がっている。
また自社開発の同一ブランドのみを販売していることから、営業スタッフは物件の仕様や特長について細かい点まで熟知しているため、顧客の信頼も高い。加えて、セミナーの開催など様々な手法で、潜在的なユーザーの掘り起こしに力を入れており、需要や市況変化への対応力が高い。
さらに、成長力の源泉は何をおいても人材だ。そのため人材教育には大変力を入れている。同社の強みである販売力の強さは、同社の教育力の現れでもある。
新入社員を一日でも早く戦力化する事が重要だが、そのために新入社員は先輩社員と常に行動を共にし、先輩社員のお客様への電話対応、資料作成、訪問時の会話など、成約に至るあらゆるシーンを繰り返し、繰り返し目で見て、耳で聞き、実践して成果が出る体験を積み重ねる。こうした成功体験の積み重ねによって、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと成長していく。

これらの要因により、早期完売と安定した売上を実現している。
 
③優れた商品力
「立地」、「設備」、「価格」の3点において購入者に対し高い満足度を提供している。
「立地」においては利便性と先進性を重視し、都心部の主要駅からワンルームマンションは徒歩5分圏内、ファミリーマンションは徒歩10分圏内の物件を厳選する。
「設備」においては高級感、快適性、機能性を重視し、浴室換気乾燥機付きユニットバス、ガス温水式床暖房、防音サッシ、遮音フローリングを標準装備として物件に高い付加価値を加えている。
「価格」については、高級感を持たせながらもリーズナブルな販売価格設定によって、高いコストパフォーマンスを実現している。この様な取り組みにより、同社物件は長期にわたる高い資産価値・ブランド価値を有している。
 
 
④圧倒的な情報収集力
マンションディベロッパーにとっては、良質なマンション用地情報を、仲介業者、金融機関などからいかにして他社に先駆けて収集することができるかが、業容拡大のための重要なポイントである。
リーマンショックで同業他社が多くの完成在庫を抱えて新たな土地の仕入に踏み切れなくなった際、財政状況が良好だった同社はこれを好機と捉え積極的な仕入れ活動を展開した。

仲介会社等にとっては、不況期でも仕入を積極的に行う同社の存在は極めて重要であった。また、大手ディベロッパーに比べると、意思決定のスピードが迅速である点も仲介会社等にとっては大変魅力的であったため、「取引のメリットが大きい会社」と評価され、「新しい土地情報はまずプレサンスへ」という関係性が構築された。

リーマンショックの影響が鎮静化した現在でもこの関係はより強固なものとなっており、同社競争力の高さの一因となっている。
意思決定のスピードが迅速である点およびブランド力の向上によって、本来であれば大手ディベロッパーに持ち込まれるような大型案件も先に同社に持ち込まれるケースも増えているという。
 
⑤安定した収益力
2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2018年3月期まで10回の決算を発表してきた。売上高、経常利益の期初予想と実績の乖離を検証すると、売上高未達は数回あるが、経常利益に関しては未達は1度も無い。
不動産市況に大きく影響されることなく安定・継続して収益を上げることができる点も同社の大きな特長といえよう。
 
 
 
引続き高いマージン(売上高当期純利益率)を背景に高ROEを実現している。
過去3年間の営業利益、ROE、時価総額の3つの指標で一定の基準を満たしているため、2015年8月に「JPX日経400インデックス」(※1)銘柄に選定された。また、2015年12月には新指数「JPX日経中小型株指数」(※2)銘柄にも指定された。今後も高ROEの維持に注力する考えだ。
 
※1 JPX日経400インデックス
資本の効率的活用や投資者を意識した経営観点など、グローバルな投資基準に求められる諸要件を満たした、「投資者にとって投資魅力の高い会社」400銘柄で構成される株価指数。
※2 JPX日経中小型株指数
時価総額や売買代金で中小型株の範囲を決め、過去3年間のROEと営業利益累計額を使って順位を決定。複数の独立社外取締役がいる・英訳資料を作成している、といった定性条件等も加味して投資魅力の高い会社200銘柄で構成される株価指数。
 
 
2018年3月期決算概要
 
 
増収増益、修正予想も上回る着地で過去最高を更新
売上高は前期比32.6%増の1,340億円。不動産販売事業における全ての商品セグメントで好調な売れ行き。
営業利益は同30.1%増の203億円。販管費も同19.8%増加したが、増収効果で吸収した。
経常利益は28.8%増の198億円。
売上高、利益額ともに修正計画を上回り、過去最高を更新した。
 
 
 
ワンルームマンションの金額、戸数が前期比マイナスとなったのは期中に引渡した物件が減少したためであり、販売は好調に推移している。ファミリーマンションは大幅な増加。一棟販売も仕入を強化し好調だった。
18年3月期よりホテル物件の引渡し(売上計上)がスタートした。
 
 
積極的に開発用地を取得したこと等により、仕掛販売用不動産が増加した。これを受けて、資産合計は前期末と比べ、600億円増加の2,453億円となった。長短期借入金と社債を含む有利子負債の増加等により、負債合計は同445億円増加の1,702億円となった。利益剰余金の増加等で純資産は同155億円増加の751億円。この結果、自己資本比率は前期末から2.2ポイント低下し29.8%となった。

BS上のたな卸資産(販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計)から建築代金等を控除した取得済用地のマンション事業土地代金は、ワンルームマンションで319億58百万円(7,288戸)、ファミリーマンションで602億72百万円(7,219戸)。ワンルームマンション、ファミリーマンションともに今後約3年分の売上に相当する用地を既に取得済である。同様に、一棟販売用事業土地代金は114億43百万円(2,721戸)、ホテル販売用事業土地代金は129億89百万円(2,209戸)でそれぞれ2021年3月期売上予定分まで取得済である。
 
 
たな卸資産の増加などで営業CFのマイナス幅は拡大。固定資産の取得による支出が減少して投資CFのマイナス幅は縮小した。新株予約権付社債の発行により財務CFのプラス幅は拡大した。キャッシュポジションは上昇した。
 
 
2019年3月期業績予想
 
 
今期も2桁の増収増益予想。
売上高は前期比13.7%増の1,524億円の予想。今期も全体的に好調な販売状況が続く。原価率の低いワンルームマンション販売が増加するため粗利率は1.6ポイント上昇。人員増などで販管費も増加するが増収効果で吸収し、営業利益は同20.5%増の245億円の予想。売上、利益ともに過去最高を更新する見込み。
 
 
2018年3月末の受注残高のうち今期中に引渡予定のものは、4,643戸、1,125億円。
これは、19年3月期のマンション販売事業売上高の77.9%に相当し、既に予想の8割弱の売上を確保済みという事を意味する。
高い進捗率(売上確保率)をもって新しい決算期をスタートするのが同社の特徴であるが、下のグラフのように2019年3月期は従来にも増して高水準となっている。
 
 
 
前期減収だったワンルームマンションの大幅な増加を見込んでいる。ファミリーマンションは堅調な推移。
 
◎ホテル事業の展開
2018年1月以降新たに1物件(大阪市中央区千日前 144室)を追加した。現時点で19棟のホテルを事業化している(内17棟が開発済み及び開発中、1棟がリノベーション、1棟が既築買取)。

同社では、以下2つの取り組み方を念頭におきつつ、継続的にトラックレコードを積み重ねた上で、REITやファンドへの売却等も視野に入れ、多角的にホテル事業を推進している。
 
 
 
(4)配当方針について
同社は、株主への利益還元を重要な経営課題の一つと認識しており、「2023 年3 月期までの5 年以内に配当性向を20%へ段階的に引上げる。」ことを利益還元の指標とし、目標とする配当性向を新たに設定した。
また、従来からの経営目標である営業利益の前期比率10%以上の成長による配当原資の拡大と併せて、配当総額の前期比15%以上の拡大を目指していく。
2019年3月期の一株当たり配当は、中間、期末それぞれ17.50円の合計35.00円を予定している。
予想配当性向は13.0%。
 
 
中期経営計画
 
今期をスタートとする3年間の中期経営計画を発表した。
 
 
目標達成のための事業戦略としては、大阪・神戸・京都・名古屋・首都圏・沖縄の既存主要エリアでは市場シェアの更なる拡大を推進、広島・博多・その他の地方都市など新規進出エリアでは市場ポジションを強化し、市場ニーズにマッチした利便性の高いマンションの供給数・販売数を拡大させる。
 
 
 
売上、利益ともに中計期間中、2割前後の年平均成長率で拡大する。
商品別には、ワンルームマンション、ファミリーマンションが順調に増加する。3年間の年平均成長率はワンルームマンション +29.5%、ファミリーマンション +21.8%。
 
(配当)
前述のように、同社は、「配当原資の拡大(営業利益の前期比10%以上の成長)」と「5年以内の配当性向20%への引き上げ」の掛け算によって前期比15%以上の配当総額の増額を進めて行く。

*配当総額の前期比15%以上の増額
*配当性向の20%への上昇
*中期経営計画における当期純利益計画値
*2018年3月末の自己株式を控除した発行済株式数59,953,448株

を前提として会社側がシミュレーションした配当総額およびEPSの推移は以下の通り。
 
 
配当総額は前期の1.8倍に増額、EPSは1.5倍に拡大する。
 
(計画達成に向けて)
*順調な用地取得状況
中期経営計画3年間の売上合計は6,043億円であるが、各年度の売上達成に必要な土地総額1,421億円を既に取得しており、建築と販売を順次進めている。
加えて、自社保有物件の土地63億円分も取得済である。

*高い売上確保率
また「19年3月期業績見通し」の項で述べたように、2018年3月末の受注残高のうち今期中に引渡予定のものは、4,643戸、1,125億円で、これは、19年3月期のマンション販売事業売上高の77.9%に相当し、既に予想の8割弱の売上を確保済みである。
高い進捗率(売上確保率)をもって新しい決算期をスタートするのが同社の特徴であるが、2019年3月期は従来にも増して高水準となっている。

*計画達成の実績
2007年12月に上場した同社はこれまでに、最初に期初予想を発表した2009年3月期以降、2018年3月期まで10回の決算を発表してきたが、極めて高い計画達成率を実績として残している。
売上高に関しては2009年、2010年のリーマンショック時および利益重視で進めた2013年、2014年、営業利益はリーマンショック時のみ、経常利益においては1度もない。
 
 
 
土井副社長に聞く
 
中期経営計画のポイントなどについて土井副社長にお話を伺った。
 
「既存エリアでの更なるシェアの拡大と新規エリアでの市場開拓を推進する。」
今回発表した中期経営計画においては、当社が高いシェアを持つ近畿、東海・中京で更にシェアを拡大させるのと合わせ、当社としては新エリアとなる広島、博多を始めとしたその他の地方都市でも積極的に仕入および営業活動を行う。既存エリアでも十分な売上、利益をあげることは可能だが、今後の更なる成長のために新市場の開拓を推進する。
 
「人手不足の中、人員確保は極めて順調。マンション販売における当社のアドバンテージが大きな要因だ。」
中計達成に向けて課題を挙げるとすれば、「人材の確保と教育」ということになろうが、営業社員の採用に関しては、世間的には人手不足が話題となっている中、おかげさまで極めて順調で、必要な人数をしっかりと採用することができている。
これには様々な要因があろうかと思うが、最も大きなポイントは、マンション販売における当社のアドバンテージということになるだろう。
大きな外部環境としては、投資商品としてのワンルームマンション投資の認知度や有用性についての理解度などが着実に向上し、顧客の旺盛な投資意欲に結び付いている。そうした中、当社は供給戸数においては、近畿及び東海・中京ではトップのシェアを有し、全国でも2位という実績に加え、品質は高く、高シェアを背景とした大量発注で価格も安いというアドバンテージからお客様に選ばれる会社となっている。
そのため、大学を卒業した新入社員でも、やるべきことをコツコツと積み上げていけば短期間でも十分な販売実績を上げることができている。
当社では、新入社員であっても、一人でクロージングできるまで自ずと成長していくような新入社員戦力化の仕組みに加えて、魅力的なインセンティブ制度を用意していることもあり、多くの前向きでやる気のある大学生を採用することができている。
 
「利益および利益率については材料費、販売価格設定などを比較的保守的に見て設定している。」
20年3月期、21年3月期の粗利率及び営業利益率は低下する計画となっているが、これは利益率の異なる商品の売上構成比が変化することと、材料費やマンション販売価格などを比較的保守的に設定しているためだ。
 
 
「利益成長と配当性向引き上げで配当総額の拡大を進めて行く。株主や投資家の皆様には引き続き中長期の視点で応援していただきたい。」
配当についての基本方針を明確にした。利益成長による配当原資の増大と配当性向を段階的に引き上げて5年以内に20%とすることで、配当総額の拡大を進めて行く。
株主や投資家の皆様には引き続き中長期の視点で応援していただきたい。
 
 
今後の注目点
前回のレポートで、「マンション販売事業の第3四半期終了時点での進捗率は修正予想に対しても既に100%近く、潤沢な受注残高は業績の大きな下支えとなり、更にどれほど上積みされるのかが大いに注目される。」と書いたが、修正予想も上回る着地となった。
同社として初めて公表した中期経営計画については本文でも触れたように、利益率は比較的保守的な前提としているという事である。積極的な利益還元姿勢を明確にした同社の中計の進捗を注目したい。
 
 
 
<参考:コーポレートガバナンスについて>
 
 
◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日:2017年6月26日
 
<実施しない主な原則とその理由>
「当社は、コーポレートガバナンス・コードの各原則について、すべてを実施しています。」と記している。
 
 
 
 
本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。
このレポートは当社が信頼できると判断した情報源(当該発行会社が作成した会社説明資料等)の情報に基づき作成したものですが、その正確性について当社が保証するものではなく、また当資料の一部また全部を利用することにより生じたいかなる損失・損害についても当社は責任を負いません。
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