年収600万円の住宅ローンはいくらが適正？3000万～4000万円のシミュレーションや借入可能額も解説

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• フラット35における年収600万円での借入可能額は約5,600万円
• 借入可能額いっぱいで住宅ローンを組むとリスクが高くなる
• 借入可能額ではなく負担なく返済できるかどうかで判断することが大切

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住宅ローン利用者の多くは世帯年収400万円以上600万円といわれています。

結婚し夫婦での収入を合わせた世帯年収600万円ほどになると、家の購入を検討する方も多くなるものです。

とはいえ、年収600万円になると住宅ローンはどれくらい借りられるのか、分からないという方も多いでしょう。

そこで今回は、年収600万円での住宅ローン借入可能額や頭金を、具体的なシミュレーションを通して分かりやすく解説します。

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年収600万円の借入可能額はいくら？

家を購入する際に、多くの人が利用する住宅ローン。

住宅ローンは、希望する家に合わせていくらでも借りられるわけではありません。

金融機関が、借りる人の収入などから返済できる額を計算して借入可能額が決まってくるのです。

そのため、購入できる家は「頭金＋借入可能額」で決まることになります。

家の購入を検討する場合は、どれくらい借りられるのかを事前に把握して、予算内で探すことが大切です。

借入可能額の計算方法

どれくらい借りられるのかは「審査金利」と「返済比率」が分かれば計算できます。

審査金利とは

金融機関が審査の際に利用する金利は、審査金利と適用金利（実際に適用される金利）のどちらかです。

2022年現在、住宅ローンの金利は1～2％程度であるのに対して、審査金利は3～4％に設定されていることが多いといわれています。

ただし、実際に金融機関でどれくらいの審査金利が適用されるかは金融機関によって異なり、多くの場合、数値も公表されていません。

返済比率とは

返済比率とは年収に占める返済額の割合のことを言い、以下の計算で求められます。

例えば、年収600万円で年間返済額が150万円なら、返済比率は25％です。

金融機関によって審査時に見られる上限の返済比率は異なりますが、住宅ローンの場合は25～35％程が多くなっています。

この「審査金利」と「返済比率」を元に、借入可能額を計算します。

一般的な計算方法としては、以下の通りです。

フラット35における借入可能額は5,679万円

審査金利は基本的に公表されていませんが、フラット35は適用金利で計算することが公表されています。

また、返済比率も公表されており、以下の通りです。

年収	基準
400万円未満	30%以下
400万円以上	35%以下

上記を利用して、フラット35の場合の借入限度額を計算してみましょう。

フラット35の11月時点の条件は以下の通りです。

適用金利（最頻値）：1.540%

年収600万円での返済比率は35%以下となり、年間返済額は210万円以下です。

また、金利1.540%で100万円を35年借りた場合の返済月額は、3,081円となります。

よって、借入限度額は以下の通りです。

借入限度額＝210万円÷12ヵ月÷3,081円×1,000,000円＝約5,679万円

借入限度額=安心して返済できる金額ではない

ただし、借入限度額＝返済しやすい額ではありません。

上限いっぱいに借りてしまうと返済が苦しくなってしまう可能性があるため、注意しましょう。

仮に、5,600万円を金利1.540%で35年借りた場合、毎月の返済額は約17.3万円となります。

ここで注意したいのが、年収600万円は手取り額ではない点です。

社会保険料などを差し引かれ、実際に手元に残るのは460万円ほどになるのが一般的。

月の手取りは、38万円ほどです。

ここから毎月17.3万円の住宅ローンをずっと返済し続けるとなると、ちょっと負担が大きいと思えるでしょう。

住宅ローンを組む場合は、「どれくらいの返済額なら負担がないか」をしっかりとシミュレーションすることが大切です。

借入可能額上限まで借りると起こりうる3つのリスク

借入限度額上限ギリギリで住宅ローンを組むリスクとして、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

突発的な収入減

住宅ローンの返済期間は30年以上など、長期で設定することも多いです。

その長い返済期間で、収入が減少してしまう可能性もあるでしょう。

自分の給料が下がってしまうリスクだけではなく、世帯年収であれば出産による収入減もあります。

近年では新型コロナウイルスの流行により企業の経営状況が悪化して、給与やボーナスが下がった人も少なくないのではないでしょうか。

ローン返済や老後資金として退職金の利用を考えている人もいるでしょうが、退職金は年々減少傾向にあり、そもそも退職金が支払われない会社も珍しくないのです。

このように、予想していない収入減少があったとしても、ローンの返済は待ってくれません。

万が一、収入が減ってしまった場合でも対応できるかどうかも検討しておく必要があるのです。

家族状況の変化などによる支出の増加

収入が減少しなくても支出が増えることで、生活を圧迫する可能性もあります。

特に、家を購入した後に結婚・出産・子育てというライフイベントを経験することも多いでしょう。

子供が生まれることは喜ばしいことですが、同時に支出も増えます。

進学先によっては、教育費も高額になるでしょう。

また、親の介護費用の負担が必要になる場合もあります。

家族状況が変化することで支出が増えてしまうと、住宅ローンの返済が滞る可能性があるのです。

金利上昇を理由とした返済額の増加

変動金利・固定期間選択型金利の住宅ローンの場合、金利上昇のリスクを負うことになります。

金利見直しのタイミングで金利が上がってしまうと、返済額も増加してしまうのです。

上限いっぱいで借入している場合、返済額が高額になるため金利が少し上がるだけでも負担は大きく増加します。

例えば、5,600万円を35年で借入れている場合を見てみましょう。

金利	毎月返済額	返済総額
1.0%	158,079円	66,393,180円
1.5%	171,463円	72,014,460円

上記のように、0.5%上昇しただけで総額が600万円近く増加してしまうのです。

現在、日本では住宅ローンの金利に影響する日銀が金融緩和政策を明言しており、短期間で大きく上昇する可能性は低いでしょう。

しかし、アメリカを筆頭に各国がインフレ対策として利上げを実施している状況です。

日米金利差を要因とした円安も進んでいることから、いずれ日本も利上げに踏み切る可能性がないとはいえません。

今後住宅ローンの金利が上昇する可能性はゼロではないのです。

金利については、以下記事で詳しく解説しています。

頭金はいくら用意すればいい？

頭金とは、ローンとは別に自己資金で住宅購入に充てるお金です。

「住宅ローン＋頭金」の合計額＝購入できる住宅の金額となります。

頭金をどれくらい入れるかによって、住宅ローンの借入額も変わってくるため、重要なポイントとなるのです。

頭金は購入価格の1割程度必要？

「購入額の1割程度は頭金が必要」という話を聞いたことがあるでしょう。

頭金は家の購入額の1～2割程を用意するのが、一般的といわれています。

例えば、3,000万円の家を購入するなら300万円程の頭金を用意すると良いという計算です。

頭金を入れることで、住宅ローンの借入額を抑えられ、返済の負担を減らすことができます。

また、金融機関によっては頭金の額によって金利優遇を受けられる場合があります。

住宅支援機構のフラット35の場合、融資比率90％以下と90％超で金利が異なります。

融資比率が90%を超えると金利が高くなるため、1割以上の頭金が必要になるのです。

頭金の平均値は平均1,000万円以上？

国土交通省の「令和3年度住宅市場動向調査」 による自己資金比率は、以下のような結果が出ています。

	借入金	自己資金	自己資金比率
注文住宅	3,909万円	1,203万円	23.5%
分譲戸建て住宅	3,364万円	886万円	20.9%
分譲マンション	3,001万円	1,929万円	39.1%
中古戸建	1,658万円	1,301万円	44.0%

住宅購入者の多くが1,000万円以上の頭金を用意しているのが分かります。

適切な頭金の額は個々に異なる

上記の結果はあくまで参考としてください。

どれくらいの頭金を用意すれば良いかは、個人の資産状況やライフプラン、選択する金利によって異なります。

もちろん頭金を多く入れれば返済負担を減らせるというメリットはありますが、頭金を貯めるのに時間がかかることで、気に入った家の購入チャンスを逃すこともあり得るでしょう。

また、賃貸住宅に住んでいる場合、家の購入資金を貯めている間にも家賃の支払いが発生してしまいます。

住宅ローンの支払いは自分の借金を減らすためのものですが、賃料の支払いは第三者(大家さん)にお金を支払うものという違いがある点は意識しておくべきでしょう。

そもそも「頭金は1割程」と言われているのは、金利が高かったバブルの頃の名残でもあります。

金利が低い現在では、貯めた現金は頭金にするよりも資産運用に回してしまい、住宅ローンは安い金利で借りてしまった方がお得とも考えられます。

【借入額別】返済シミュレーション

ここでは、借入額毎にどれくらいの返済になるかをシミュレーションしてみましょう。

なお、借り入れ条件は35年の固定金利として算出しています。

3,500万円借りるケース

まずは、3,500万円借り入れる場合の返済額です。

金利	毎月返済額	返済総額
0.5%	90,854円	38,158,680円
1.0%	98,799円	41,495,580円
1.5%	107,164円	45,008,880円
2.0%	115,941円	48,695,220円

年収600万円の手取り月収を38万円とすると、金利0.5%の時で手取りに対する返済比率は約24%です。

月々の返済額も10万円以下なので、返済の負担を減らすことができるでしょう。

資金に余裕があるなら、借入期間を短くすることや繰り上げ返済も検討しやすくなります。

ただし、住宅ローン以外にも返済がある場合は、返済比率が高くなるので注意が必要です。

4,000万円借りるケース

次に、4,000万円を借入れる場合の返済額を見ていきましょう。

金利	毎月返済額	返済総額
0.5%	103,834円	43,610,280円
1.0%	112,914円	47,423,880円
1.5%	122,473円	51,438,660円
2.0%	132,505円	55,652,100円

手取り月収38万円の場合で、金利0.5%時の返済比率は約27.3%です。

金利が2.0%になると約35%になってしまいます。

住宅ローンの理想的な返済比率は、手取り年収の20～25％以下と言われているため、手取りに対する返済負担が大きくなる点に注意が必要です。

4,500万円借りるケース

最後に、4,500万円借入れる場合です。

金利	毎月返済額	返済総額
0.5%	116,813円	49,061,460円
1.0%	127,028円	53,351,760円
1.5%	137,782円	57,868,440円
2.0%	149,068円	62,608,560円

4,500万円借り入れた場合、金利0.5%でも手取りに対する返済比率が約30.7%です。

返済の負担が大きくなるため、家計を圧迫してしまう可能性があります。

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住宅ローンを組む経験は人生の中でもそう数多くあるわけではありません。

はじめて住宅ローンを組むという人がほとんどでしょう。

自分一人だけで判断するのではなく、プロにアドバイスをもらいながら慎重に検討することをおすすめします。

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住宅ローンをお得に組むには金利をしっかりと比較することが大切です。

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借り入れ後もアフターケアできる

住宅ローンは借りてお終いではありません。

借り入れ後も、定期的に住宅ローンのチェックが必要です。

特に、変動金利の場合は金利が定期的に見直されるため、こまめな金利や返済状況をチェックするのが欠かせません。

場合によっては、借り換えを検討する必要もあるでしょう。

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【まとめ】適正な借入額を計算しよう！

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

住宅ローンを検討しているなら、まずモゲチェックで金利比較をし、プロへ相談してみることをおすすめします。

高額な借入になる住宅ローンだからこそ、プロのアドバイスを受けながら慎重に金融機関を選ぶことが大切です。

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