アパート経営って儲かる？マンション経営との違いやリスク・初期費用を分かりやすく解説

このような疑問を解決します。

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この記事のまとめ

• アパート経営は初期費用を抑えて不動産投資を始められる
• 家賃収入がある一方、空室リスクなどのリスクも知っておこう
• まずは初期費用10万円・月額1.5万円から投資できるRENOSYで面談してみよう

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不動産投資の中でも代表的な「アパート経営」。

安定した収入が得られるなど、人気が高まっている投資方法です。

とはいえ、アパート経営とマンション経営の違いやリスク、メリットなど詳しく分からないという方も多いはず。

そこで、この記事ではアパート経営の基本や、成功するためのポイントを初心者向けに分かりやすく解説します。

アパート経営とは【儲かる？】

ズバリ、アパート経営とは「アパートを所有して第三者に貸し出すことで、家賃収入を得ること」です。

不動産を運営・売却して利益を得る「不動産投資」の一種で、対象の不動産がアパートのものを「アパート経営」と呼びます。

不動産投資の中で定番とも言える投資方法であり、家賃収入といった安定収入を得られるなどのメリットから人気が高まっているのです。

アパート経営の仕組み

そうですね。アパート経営の主な収入源は、入居者からの家賃です。

他にも以下のような収入がありますが、いずれもわずかなもの・臨時的なものです。

ただし、家賃収入がまるまる自分のものになるというわけではありません。

この家賃から、アパートの修繕費やローン返済などの費用を支払う必要があるためです。

主な支出としては以下のようなものが挙げられます。

アパート経営とマンション経営の違い

マンション経営は投資対象が「マンション」となり、アパート経営とは少し異なります。

ですが、アパートとマンションには法律上の明確な定義がありません。

不動産会社がその不動産を「アパート」と呼ぶか、「マンション」と呼ぶかで異なり、その基準は不動産会社によっても異なるのです。

ですが、一般的には以下のような基準が目安となるでしょう。

アパートとマンションでは、経営スタイル（投資方法）にも違いが出るケースも多いです。

アパート経営では、1棟丸ごと所有して経営するスタイルが一般的でしょう。

対して、マンション経営では1棟丸ごと投資するスタイルと、1室などの室数単位で投資するスタイルに分かれます。

マンション1棟は投資金額がかなり高額になることから、1室のみへ投資するスタイルがサラリーマンや初心者には人気です。

アパート経営は儲かる？

アパート経営の主な収入源は家賃収入であり、収入額は部屋数によって決まります。

仮に、月額8万円の家賃で10室経営すれば、毎月の収入は80万円ですよね。

その通りで、部屋数がいくらあっても入居者がいなければ収入を得られません。

そのうえ、入居者の有無にかかわらず必要な経費は発生してしまいます。

仮に、月額8万円の家賃10室で、空室率を20%とした場合の収入をシミュレーションしてみましょう。

上記の場合、毎月29万円の最終収入を得られるという計算になりました。

上記はあくまでもシミュレーションのため、アパートの立地や条件によって入居率や家賃は大きく異なります。

また、借入金額などによっても支出は変わってくるものです。

そのため、投資する前にあなたの状況に合わせたシミュレーションを不動産投資会社に相談する方が良いでしょう。

アパート経営 3つのメリット

アパート経営には家賃収入以外のメリットもあります。

大きなメリットとして、以下の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

初期費用を安く抑えやすい

アパート経営の最大のメリットとして、「マンション経営よりも初期費用を抑えて始められる」という点が挙げられます。

マンションを1棟所有しようとすれば、億単位の資金が必要になることが多いでしょう。

しかしアパートの場合は1棟所有でも数千万円で購入できるため、マンション経営ほどの初期費用は必要ありません。

現金一括で購入する場合を除けば、不動産投資では基本的にローンを組んで購入するため、そこまで高額な自己資金は必要ありません。

ローンも家賃収入から賄うため、自己資金が少なくても経営が可能です。

とはいえ、自己資金ゼロでのアパート経営はおすすめできません。

金融機関でローンを組むにも、ある程度の頭金は求められるでしょう。

また、自己資金がゼロであれば、空室時や修繕時に対応できない可能性もあります。

節税対策になる

アパート経営のメリットに、節税できるという点もあります。

アパート経営では、所得税・相続税・固定資産税の節税が期待できるのです。

所得税

アパート経営の所得は、不動産所得に区分され給与所得との損益通算が可能です。

仮にアパート経営で500万円の赤字・給与所得が600万円の場合、相殺した100万円が所得税・住民税の対象となります。

所得税は所得が高くなるほど課税率も高くなる累進課税のため、所得が高い人ほどアパート経営での節税効果が期待できるでしょう。

ただし、所得税の節税効果はアパート経営が赤字のときのみ効果を発揮するという点には注意しなければなりません。

相続税

アパート経営は相続税の節税効果も期待できます。

相続税の対象となる相続財産は、現金で所有するよりも不動産で所有するほうが評価額を抑えられるという特徴があるためです。

例えば、同じ1億円でも現金は1億円に対して課税されますが、不動産は7～8割ほどの評価額となるため8,000万円が相続税の対象となります。

また、アパート経営の場合、相続後に遺族が家賃収入を得られるというメリットもあります。

固定資産税

不動産を所有していると、所有者は固定資産税を毎年納付する必要があります。

固定資産税は、更地よりも土地に居住用物件を建設することで、土地の固定資産税が軽減されるという特徴を持っています。

すでに土地を所有しているなら更地で所有しているよりも、アパートを建設することで固定資産税の節税も期待できるでしょう。

老後の生活資金にできる

アパート購入時のローンを完済した後は、家賃収入の多くを自分の手元に残せます。

近年は、老後2,000万円問題が注目されるように老後資金の不足が心配されているものです。

アパートはマンションに比べ初期費用を比較的安く抑えられるため、ローンの借入期間も短くなり、老後前に完済しやすくなります。

またアパート経営の場合、建物は老朽化しても土地の資産価値は経過年数によって減少しないという魅力もあります。

アパートは木造や鉄骨造りが一般的であり、マンションに比べ耐用年数が短いため不動産自体の資産価値は大きく減少してしまいます。

しかし、購入した土地は年数が経っても資産価値が落ちることはほぼありません。

立地の良い土地であれば、将来的に価値のある土地だけでの売却や別の土地活用に転換も可能というのも、アパート経営のメリットと言えるでしょう。

アパート経営を成功させるための3つのポイント

アパート経営を成功させるためのポイントとして、以下3つのポイントを解説していきます。

アパートオーナーになる=経営者になるという覚悟を持つ

アパート経営をする以上、経営者としての自覚を持つことが大切です。

アパート経営に対する知識を身に付け、市場や不動産・ニーズなどを細かく調査するなど主体的に経営していく必要があります。

アパート経営は、管理を管理会社に委託することが可能ですし、不動産会社の営業マンからおすすめの物件を紹介されることもあるでしょう。

しかし、あくまで経営するのはあなたということを忘れてはいけません。

管理会社に丸投げしたり、営業マンの営業トークを鵜呑みにしたりと「自分の判断」を怠っていては成功することは難しいでしょう。

社長がすべての判断を社員に丸投げして自分は何も知らない…では、成功する気がしないですね。

リスクの把握と対策が重要

アパート経営も投資である以上、さまざまなリスクがつきものです。

不動産投資のリスクについて正しく理解し、適宜対策を取っていく必要があります。

アパート経営のリスクとしては、次のようなものが挙げられます。

空室リスク

どんなに部屋数があっても、空室の部屋からは収入を得られません。

アパート経営は、常に空室リスクとの戦いとも言えるでしょう。

空室リスクを抑えるためには、物件だけでなく立地やエリアのニーズなど事前の徹底的な調査が重要です。

滞納リスク

空室リスク同様に家賃収入に直結するのが、家賃を滞納されてしまうリスクです。

空室なら入居者を募集すれば解決できますが、滞納の場合は対応が難しくなるケースも珍しくありません。

悪質な滞納者の場合、滞納が長期に渡るだけでなく強制退去しようにも裁判などの法的な手続きが必要です。

滞納期間中の収入が得られないばかりか、法的措置のための費用まで掛かるのは大きな負担となるでしょう。

滞納リスクを抑えるには、入居者の審査をしっかりとして見極めることが大切です。

金利上昇リスク

特に変動金利でローンを組む場合、金利が上昇してしまうと返済額も増えるので注意が必要です。

高額で長期な借入になるほど金利が数%上がっただけでも、返済総額は大きく変わります。

金利上昇に備えるには固定金利にすることや、繰り上げ返済・ローンの借り換えなどを視野に入れておくことが重要です。

老朽化リスク

築年数が経過すると老朽化が進み、修繕や設備の交換の費用が嵩みます。

また、築年数が経過したアパートでは家賃を下げなければならない可能性もあるでしょう。

長期に渡るアパート経営では、老朽化での収入の減少や修繕費などの支出増加もあらかじめ計画に考慮しておく必要があります。

災害リスク

地震や風水害・火災などの災害はいつ・どこで遭遇するのか見通しがつきにくいものです。

災害でアパートが損壊してしまうと、高額な修繕費が必要になる他、倒壊してアパート経営が困難になる可能性もあります。

災害に備えて保険に加入することや、購入前にハザードマップを確認して災害リスクを把握しておくようにしましょう。

事故リスク

自殺や事件・事故などでいわゆる事故物件になってしまうのが事故リスク。

事故物件になってしまうと、次の入居者を見つけるのが困難になるだけでなく、他の部屋の入居者も退去してしまうなどの可能性もあります。

事故物件となった場合に適用できる保険への加入や複数のアパートを所有して分散投資するなどで対策しましょう。

法人化など税金について勉強する

アパート経営では税金について勉強することが重要です。

例えば、アパート経営の方法として次の2つがあります。

副業として投資する場合に多いのが、個人事業主として投資する方法ですね。

一方、会社を設立して法人として投資する方法もあります。

アパート経営のための会社を設立し、アパートの所有や運営を会社が行い、自分は給与をもらうという形が一般的です。

基本的には個人事業主としてアパート経営をスタートし、規模が大きくなった時点で法人化を検討する流れが多いでしょう。

法人化する大きなメリットは、節税効果を期待できる点です。

個人事業主の場合は所得税が課せられ、所得税は所得に応じて課税率が高くなります。

対して法人の場合は法人税などが課されますが、所得に関わらず一定の税率で課されます。

そのため、一定の収入を超えると個人の所得税の税率よりも法人に係る税率が低くなるという特徴があるのです。

法人化を検討するタイミングは、個人の所得などによっても異なります。

また、法人であっても個人事業主であっても、アパート経営している以上税金は切っても切り離せないものです。

アパート経営は取り扱う金額が大きく、税金の額も大きくなることが多いため、税金の知識はしっかりと付けておきましょう。

アパート経営でおすすめの不動産投資会社3選

アパート経営をするうえでは、不動産投資会社は重要なパートナーと言えます。

不動産投資会社では不動産の紹介だけでなく、資金繰りや購入後の管理・売却まで幅広くサポートしてくれるためです。

そのため、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが大切になります。

以下では、おすすめの不動産投資会社を3つご紹介致します。

RENOSY(リノシ―)

充実のサービスとコストを抑えられる点が人気を集めている「RENOSY(リノシー)」。

不動産の紹介から入居者管理・対応までワンストップでサポートしてくれるので、不動産投資初心者にもおすすめです。

収入に関わる重要なポイントである入居率は99.5%と高い数字です。

解約2か月前告知や原状回復期間の短縮などで入居率を高め、空室期間も短くするように対策しています。

また、初期費用も10万円・月額1.5万円からと費用を抑えて投資することも可能です。

RENOSYが気になる方は「RENOSY（リノシー）実際の口コミ・評判」をご覧ください。

プロパティエージェント

東京・横浜エリアという人気エリアを中心に投資できるのが、「プロパティエージェント」です。

東証プライム上場の不動産投資会社という安心感もあります。

セミナーは基礎知識やリスクと言った基本的な内容から、売却戦略と言った深い内容まで幅広いトピックで定期的に開催されています。

特に初心者の方は「どこで勉強すればいいのか分からない」という場合も多いので、セミナーで効率よく勉強できるのは魅力的ですね。

また、セミナーだけでなく税理士との確定申告相談や再プランニング・売却相談なども実施し、長期に渡るアパート経営を強力にサポートしてくれるのも嬉しいポイントです。

新着物件だけでなく非公開物件も教えてもらえるので、まずは資料請求してみるのもおすすめですよ。

プロパティエージェントの詳細については、「【不動産投資】プロパティエージェントの評判は？メリット・デメリットや口コミを分かりやすく解説」の記事もご覧ください。

武蔵コーポレーション

豊富な取引実績と手厚いサポートが魅力である「武蔵コーポレーション」。

関東圏をメインに、新築・中古両方の物件を取り扱っています。

武蔵コーポレーションでは、年間平均入居率が96%以上と高い水準を維持しています。

収益不動産では入居者がいなければ収入を得られなくなるため、入居率は重要なポイントです。

武蔵コーポレーションは高い入居率を実現するために、質の高いリフォームや幅広い仲介業者に積極的に営業するといったことに取り組んでいます。

また、中古と新築どちらも取り扱っているため、「節税対策なら中古、安定した収入なら新築」と投資目的に応じた提案を受けることが出来るのは嬉しいですね。

しかも武蔵コーポレーションは2022年5月末時点で管理戸数27,091戸・売買取扱実績2,463棟と圧倒的な実績を誇っています。

＼まずは無料相談から／

武蔵コーポレーションの詳細については、「【評判】武蔵コーポレーションのメリット・デメリットは？口コミや注意点を分かりやすく解説」の記事もご覧ください。

【まとめ】アパート経営のメリット・リスク

最後に、この記事の重要な3点をまとめます。

アパート経営は自己資金を抑えられたり節税などメリットがある反面、空室リスクなどにも留意しないといけません。

アパート経営を検討しているのであれば、まずはプロの不動産投資会社に相談して第一歩を踏み出してみましょう！