【2023年の口コミ】みんなで大家さんは危ないと言われる5つの理由！評判や代替サービスも厳選紹介

このような疑問を解決します。

みんなで大家さんは不動産投資型のクラウドファンディングで、ネット広告でもよく見かけるため、気になっている方も多いでしょう。

しかし、ネットでみんなで大家さんを調べていると、「危ない」「怪しい」と言った口コミを見かけることも。

この記事では、実際に不動産投資を行っている筆者が、みんなで大家さんのメリット・デメリット、評判について分かりやすく解説します。

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この記事を書いた人：逆瀬川 勇造

地方銀行、不動産会社を経て2018年にライターとして独立。2020年に合同会社7pocketsを設立。
現場で得た知識や経験を元に、読む方に理解しやすい記事を執筆しています。
FP2級技能士、宅建士。

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たくさんの不動産投資型クラファンから自分に合うサービスを見つけたい方は、「【徹底比較】不動産投資型クラウドファンディングのおすすめランキング」もご覧ください。

みんなで大家さんとは？

みんなで大家さんは、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する、不動産小口化商品の提供サービスです。

まずは、みんなで大家さんの基本的な仕組みやサービス沿革を紹介します。

みんなで大家さんの仕組み

みんなで大家さんは、少額で不動産投資ができる仕組みの一つである「不動産小口化商品」の一つです。

あるプロジェクトに不特定多数が少額出資をして企画を応援するクラウドファンディングの、不動産投資版ということです。

一般的な不動産投資は多額の投資資金が必要

一般的な不動産投資は、不動産の購入が必要になるので投資金額も高額になるものです。

ローンを組んで購入するのが一般的ですが、それでも数百万円～数千万円程度の自己資金を用意するケースが多いです。

そのため、資金の少ない方や初心者にとっては、一般的な不動産投資をするハードルが高いですよね。

みんなで大家さんのような不動産小口化商品なら投資額を抑えられる

対して不動産小口化商品は、一般的な不動産投資に比べ投資額を抑えることが可能です。

例えば、1億円の不動産を一口100万円で100口販売し、出資者は希望の口数を購入します。

複数の出資者が不動産に出資し、口数に応じて利益を分配する仕組みです。

みんなで大家さんの大まかな仕組みは、以下のとおり。

不動産特定共同事業法の契約タイプとしては、ほかに任意組合契約も存在します。

両者の違いは「COZUCHIの中長期運用型ファンドとは？任意組合型クラウドファンディングのメリット・デメリットやキャンペーン情報を解説」にて詳しく紹介したので、併せてご覧ください。

みんなで大家さんのサービス沿革

みんなで大家さんのサービス沿革は次のとおりです。

出所：みんなで大家さん販売会社「沿革」、2020年以降は同「商品一覧」を基に筆者作成

2023年現在まで定期的に募集されたみんなで大家さんのファンドは、次のようなタイプがあります。

2021年以降は従来からあった「みんなで大家さんシリーズ」より、伊勢シリーズ、ファームシリーズ、成田シリーズの募集頻度が増えています。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由5選

みんなで大家さんは、次の5つの理由から、危ないという意見がみられます。

特に1～3は投資家の不安材料となる情報で、いまでもみんなで大家さんが悪印象を持たれる大きな原因となっています。

しかし、1～3の出来事はいずれも2013年のことで、すでに10年近くが経過しています。

ここからは、みんなで大家さんが危ないといわれる理由の真偽について、詳しく解説します。

①過去に行政処分を受けたことがある

みんなで大家さんシリーズの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年（平成25年）5月29日に60日間の一部業務停止命令を受けています。

これは、次に紹介する「不動産特定共同事業法第7条第2号」に違反していたことが原因です。

不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる業であり、その財務の健全性が求められることから、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであることが必要です。

（法第７条第２号）

引用：国土交通省「不動産特定共同事業の許可の要件」

この事案では、不動産特定共同事業の許可の要件に照らし合わせたときに、資産の一部を課題に計上した結果、上記の方の要件を満たせなかったと考えられます。

都市綜研インベストファンド株式会社は速やかに過去3か年の決算の修正や、管轄の大阪府への書面提出をおこない、2013年7月29日に業務を再開しました。

次に紹介するように、修正によって過去の決算が一時的に債務超過となったことが新たな波紋を呼びましたが、この事案に伴い投資家に直接的な損害はほぼなかったと考えられます。

②一時的な債務超過になったことがある

行政処分後の大阪府の指導に従い、2010年度～2012年度の決算を2013年9月に修正した結果、修正した3か年の都市綜研インベストファンド株式会社バランスシートが債務超過になりました。

ただし、翌2013年度末までに速やかに資本を増強して、債務超過を回避しています。

誤解されがちですが、倒産とは借金が返せなくなることで、「一時的な債務超過＝倒産」とは言えません。

特に、この事案のように評価変更により過去の決算が債務超過になったからといって、手元の現金がなくなるわけではないので、目先の債務を返済できていれば倒産に直結するとは限らないのです。

債務超過の状態が続くときは問題ですが、同社の場合は速やかに債務超過を解消し、2013年度末には純資産がプラスになっています。

その後も直近2022年度末決算にかけて着実にバランスシートは健全になっているため、過去の評価上の債務超過の影響を心配する必要はないでしょう。

③一部の返金要求への支払いが遅れたことがある

行政処分を受けた際に殺到した返金要求に対して、支払いが遅れたことがある点も「危ない」と思われる原因の一つです。

資産を過大評価して業務停止処分を受けたとき、ファンドの継続性を懸念した投資家から解約が殺到し、すぐに返金支払いに対応できないタイミングがありました。

ただし、その後順次返金に対応していますし、遅れた期間相当分の配当もしっかり払っています。

そのため、入金のタイミングが遅れたということを除けば、この事案によって損失が発生した投資家はいません。

また、誤解してはいけないのは、あくまで「返金が遅れた」だけであり、ファンドのスケジュールに沿った配当や償還が滞ったり、減額したりして投資家に損失を与えたことはありません。

④広告が多いという印象を持たれる

一部では、みんなで大家さんの広告が多いという印象を持たれているようです。

不動産投資やファンド投資に興味がない人が広告を見ると「何となく怪しい…」と思ってしまうケースもあるようですが、広告が多いこととファンドの品質や運用能力は直結しません。

広告費用が経営やバランスシートを圧迫していれば問題ないですが、今のところそのような兆候もありません。

健全なファンド運営や企業経営が継続しているのであれば、広告の多さは特段問題視する必要はないでしょう。

⑤利回りが高すぎるとみられがち

利回りが高すぎることも、みんなで大家さんが危ないと思われる一因となっています。

近年のみんなで大家さんの募集ファンドを見ても、想定利回りは6.0～7.0%程度あり、確かに一般的な不動産投資と比べると高めな印象もあります。

ただし、これは都市部の優良な賃貸住宅での不動産投資を想定しているから高めに見える向きもあります。

みんなで大家さんが投資するような地方物件やオフィス、産業施設まで視野を広げれば、決して実現不可能な利回りではありません。

また、みんなで大家さんの場合は、すでに多くのファンドを償還しており、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを実現しています。

例えば、2023年8月4日時点でもっとも直近の償還ファンドである「シリーズ伊勢4号」でもすべての分配が想定利回りの約7%を実現し、かつ評価額が元本を下回ることもなく償還に至っています。

金額だけみると「あれ、少なくない？」と思ってしまいそうですが、分配金を税引き前、かつ年率換算にすると、確かに7%の利回りが達成されていることが確認できます。

以下は 「シリーズ伊勢4号」 の2023年4月28日の分配利回りの計算です。

評価額100万円あたり約7万円なので、確かに利回り7%を達成していることが確認できます。

ほかのファンドやほかの分配タイミングでも、Webサイト記載の通り、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを達成しています。

少なくともこれまではファンドが健全に運営されているのが明白なので、利回りが高めだからというだけで警戒する必要はないでしょう。

みんなで大家さん利用者のイマイチな口コミ・評判

ここでは、みんなで大家さんへのリアルな声を見ていきましょう。

ネット上で口コミを集めてみると、以下のようなマイナスな声が目立ちました。

利回りが比較的高いため、その利回りをなぜ実現できるのか分からないという声が多くあるようです。

最低投資金額が100万円と高額ではあるため、まずは1万円から投資できる他の不動産クラウドファンディングから始めてみて、慣れてきたらみんなで大家さんに挑戦するのも良いでしょう。

みんなで大家さん利用者の良い口コミ・評判

みんなで大家さんは20年以上にわたって証券化やファンド運営をおこなってきた実績のあるサービスです。

ネット上で口コミを集めてみると、以下のようにポジティブな意見も多数ありました。

既にみんなで大家さんでは、40本以上のファンドが償還されています。

「みんなで大家さんのWebサイト」を見る限り、これまでの償還ファンドは、全て償還時の評価額が満額（＝損失なし）で想定利回り通りの分配を実現しています。

利回り6～7％前後というのは、確かに平均的な不動産投資よりは高いかもしませんが、達成不可能な利回りというほどではありません。

2023年時点ではファンドが健全に償還されていることから、世の中の水準より利回りが高めなだけで危ないと決めつけるのは、合理的とはいえないでしょう。

みんなで大家さんの悪い口コミ・デメリット【危ない？】

「みんなで大家さん」と検索すると「危ない」と出てくることも多いですよね。

投資である以上、みんなで大家さんにもいくつかのリスク・デメリットはあるものです。

ここでは、みんなで大家さんのリスク・デメリットを3つ解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①最低投資金額が高い

みんなで大家さんの最低投資金額は、一口100万円からとなっています。

不動産投資クラウドファンディングでは、多くのサービスが1万円から投資できるため、相対的に高額な投資資金が必要なサービスです。

主要な不動産投資クラウドファンディングの最低投資金がは次のとおりです。

また、案件によっては最低3口のように口数も決まっている場合もあるので、100万円あっても投資できない可能性もあるのです。

②元本保証されていない

前tweet続き

ポンジスキームの
エクシア合同会社は論外として

RENOSY（リノシー）や
「みんなで大家さん」など
不動産投資について
投資金額が大きい分、
ハイリスク

元本保証が無い
投資の大原則は【余裕資金で投資】
だからNISAとiDeCoで
S&P500インデックス投資を推奨 https://t.co/WoyrpuR0w4

— TY (@Tomo42293463) January 2, 2023

みんなで大家さんでは元本保証はありません。

過去一度も元本割れがないという実績はありますが、今後も絶対に元本割れしないわけではないのです。

③過去に行政処分を受けた経験がある

ネット上で批判的な声が多い理由の一因ともいえるのが、過去に受けた行政処分です。

運営会社である都市綜研インベストファンドは、2013年に大阪府により「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」という行政処分を受けています。

ただし、この行政処分は会計処理を理由にしたもので、投資パフォーマンスに影響を与えるものでありません。

同社は当局の指示に従い過去の決算を修正した結果、過去分のバランスシートが債務超過となりましたが、翌2013年度には債務超過を解消しています。

これでも不安な場合は、上場企業が運営するクラウドファンディングがおすすめです。

会計処理で問題が起きるリスクが低く、安心して利用できます。

みんなで大家さんの良い口コミ・メリット【利回り】

ここでは、みんなで大家さんで不動産投資するメリットについて見ていきましょう。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

①利回りが6%～7%と高い

みんなで大家さんの想定利回りは、6%～7%と高い水準です。

配当金も2か月に1回、合計年6回と高い頻度で受け取れるというメリットもあります。

例えば、利回り7%の物件に100万円出資した場合、年間で7万円を分配金として受け取れるのです。

運用期間満了後には出資金も返還されるので、5年間運用すれば、合計で135万円を受け取れます。

また、現時点まで一度も元本割れや想定利回りを下回ったことがないという実績がある点も、安心して投資できるポイントと言えますね。

②運用期間が長い

みんなで大家さんの案件の平均運用期間は、3年～5年と比較的長期間という点もメリットといえます。

利回りが高い商品でも、運用期間が短ければ収入はそれほど大きくならないものです。

不動産投資クラウドファンディングの場合、2ヵ月から1年程度の運用期間の案件がほとんどを占めています。

せっかく高利回りの案件に出資しても、短期間では利益はわずかという場合も珍しくないのです。

③管理等の手間がかからない

賃貸管理の手間は運営会社が担うため、出資者に手間がかからない点も大きな魅力です。

一般的な不動産投資で家賃収入を得る場合、次のような手間がかかります。

みんなで大家さんの場合、これらの手間はすべて任せることができます。

そのため、出資後は配当金を待つだけとなるのです。

④運用期間中でも現金化が可能

みんなで大家さんは、営業者である都市綜研インベストファンドに譲渡することにより、事実上の運用期間中の売却が可能です。

実際の不動産投資や、多くの不動産投資クラウドファンディングより流動性が高いので、安心して投資できます。

実際の不動産投資では、不動産の買い手を見つけて、手続きを経るまで早くても数か月かかります。

また、ローンが残っていた場合は、自己資金か売却資金で一括返済できなければ、事実上売却はできません。

そして、不動産投資クラウドファンディングの中には、途中売却のルールがなく、売ることができないファンドも多いのです。

完全に不可能ではなくとも、ファンドの譲渡相手を自分で探す必要があるなど、強い制限がかかっている場合もあります。

その点、みんなで大家さんは営業者に譲渡すればよいので、買い手の有無にかかわらず営業者に売ることが可能です。

他のファンドより流動性が高いのはメリットといえます。

⑤優先劣後構造で損失リスクを抑制

みんなで大家さんのファンドは都市綜研インベストファンドが劣後出資ををおこなう「優先劣後構造」を導入しています。

一般の投資家が投資するのは「優先出資」となるため、不動産投資を通じて発生した権利を優先的に受けることができます。

たとえば、上図のように劣後出資が20％ある場合は、損失が出資総額の20％以上にならない限り、基本的に投資家は損失を受けることがありません。

例えば、1億円の物件で優先出資が80%、劣後出資が20%の場合、事業者側の出資額は2,000万円です。

この物件で1,000万円の損失が出ても、その損失は事業者が負担するため、投資家には損失が出ません。

なお、みんなで大家さんの直近5件のファンドの劣後出資比率は、下の表のとおりすべて20%程度となっています。

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【本音】みんなで大家さんを現役不動産投資家が評価

よい評判、悪い評判ともにあるみんなで大家さんを、現役不動産投資家が評価しました。

リアルな不動産投資家の本音を踏まえて検討したい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資家が見た魅力的なポイント

みんなで大家さんは一口100万円となっており、高額である点が賛否両論ですが、ここでは好意的に捉えています。

そもそも不動産投資を本格的に行うとなると、ローンを活用するとしても自己資金100万円で投資できる先は限られています。

投資できたとしても、区分マンションでよくあるスキームのように、ローン返済が終わるまでは毎月の収支が赤字になるケースもしばしばみられます。

みんなで大家さんなら投資額100万円でしっかり分配金収入が期待できます。

また、1万円～など少額投資できるクラウドファンディングが、投資しやすい分人気が過熱して、中には数十秒で完売するようなファンドも存在。

みんなで大家さんは他のファンドと比べれば最低投資金額が大きいため、過度な競争にならず、落ち着いて投資を検討ができる可能性が高いです。

利回り6～7%は個人投資家が検討しやすい物件と比較すると高めにみえますが、確かな分配、償還実績があるのであれば警戒する必要はないと考えています。

従って、利回り水準はポジティブな評価ポイントの一つです。

また、みんなで大家さんは投資金額が大きく、運用期間も長めなのにもかかわらず「匿名組合契約」での運用となっています。

最大損失額が出資金額（＝ファンドの投資元本）に抑えられるため、実際の不動産投資や、任意組合方式の不動産投資クラウドファンディングよりリスクが抑えられています。

リスクを抑えながら不動産投資を気軽にチャレンジしたい方には、適したファンドといえるでしょう。

不動産投資家が見た注意すべきポイント

一方で、投資する上で留意したいのは次のようなポイントです。

近年のみんなで大家さんは伊勢地域の施設や成田空港周辺の不動産、農産物の加工施設など、個人投資家が現物投資する際には検討しにくい物件へ投資する案件が多く見られます。

これらの投資先の収益性やリスクの高さを正確に把握するのは個人投資家では容易ではないでしょう。

都市部の賃貸住宅などによる不動産投資よりは高いリスクをとっている可能性がある点には、留意が必要です。

不動産投資といえば、ローンを活用して自己資金より大きな規模の物件に投資するのが常套手段ですが、クラウドファンディングではこの手法はとれません。

特に複数口買うほどの資金力がある方なら、自己資金＋ローンで現物投資にチャレンジした方が、ファンドの分配金より魅力的な賃料収入を得られる可能性もあります。

また、匿名組合方式のクラウドファンディングでは、制度上不動産の所有権が発生しないため節税効果がありません。

現物での不動産投資や、任意組合方式の場合は不動産を所有していることになるため、相続税などにおける節税効果が期待できます。

節税効果を期待して不動産投資をするときには、みんなで大家さん以外の投資方法を検討した方がよいでしょう。

最低投資金額が大きく、利回りとともにリスクも高めなのがみんなで大家さんの特徴でもあります。

より少額で、リスクを抑えて安定的に投資をしていきたいなら、他の不動産投資クラウドファンディングを選択するのも一案です。

安心して投資できる不動産投資クラウドファンディング4選

みんなで大家さんと同じような仕組みで、より少額から投資したいのであれば「不動産投資クラウドファンディング」がおススメです。

※より少額なので安心ですが、投資としてのリスクはあります。

不動産投資クラウドファンディングは、1万円から投資できるものが多くあります。

また、不動産の運用自体は運用会社が担うため、出資者に出資以外の手間はかからないのです。

とはいえ、さまざま不動産投資クラウドファンディングがあるので、どこで投資すれば良いのか悩む方も多いものです。

ここでは、初心者にもおすすめの不動産投資クラウドファンディングを4つご紹介します。

CREAL（クリアル）：上場企業が運営

募集された案件が当日締め切りになることが珍しくないほど人気の高いCREAL。

保育園や1棟マンション・ホテル・オフィスなどと言った個人では投資が難しいような案件も取り扱っており、さまざまなタイプの不動産から投資先を選べます。

また、CREALの大きな特徴に毎月分配金を得られるという点があります。

他の不動産投資クラウドファンディングでは、分配金は年1・2回という頻度が多いのに対し、毎月分配金が得られるのは嬉しいポイントですね。

CREAL（クリアル）のここが魅力！

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COZUCHI（コヅチ）：キャンペーンが人気

COZUCHIはLAETORI株式会社が運営する、最近注目を集めている不動産投資型クラウドファンディングです。

COZUCHIの特徴は、想定利回りを大きく上回る実績利回りです。

特に実績利回りの高い過去ファンドをご覧ください。

これらの実績利回りの高さから人気を集めており、過去には応募率2,148%のファンドもありました。

また、COZUCHIはみんなで大家さんと同様に、いつでも換金が可能となっています。

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利回りくん：有名人とコラボ

利回りくんは、株式会社シーラが運営する不動産投資クラウドファンディングです。

利回りくんは不動産投資を通して「地域貢献・地域創生」ができるという特徴を持っています。

投資で誰かの夢や地域を応援できるので、利回りという数字だけでなく、コンセプトを重視して投資したい人にもおすすめです。

保護犬や猫と共生するグループホームなど独特の物件も取り扱っており、中には堀江貴文氏といった著名人とコラボした物件もあります。

優先劣後システムを採用しており、投資家を守る仕組みも整っているので安心して投資できます。

利回りくんのここが魅力！

LEVECHY（レベチー）【注目の新サービス】

LEVECHY(レベチー)は2023年5月にリリースされた新サービスで、独特のスキームが注目を集めています。

一般的な不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業1号・2号許可事業であるのに対し、LEVECHYは不動産特定共同事業3号・4号事業として許可を受けています。

そのため、レバレッジを活用した「高配当」と、事業者が倒産しても投資家の資産は保護される「倒産隔離」を実現しています。

まず、レバレッジを活用した「高配当」ですが、以下の画像の通りローンを活用することで、投資家の資金は1億円のままでも、2億円の物件へ投資することができます。

そのため、家賃収入が物件価格の4%であったとしても、2億円の物件（2倍）なので800万円の収入になります。

そこからローン金利が2%の場合、200万円が金利支払いで消えますが、最終的には600万円の配当となり、利回りが6%となるのです。

また、「倒産隔離」は機関投資家などのプロも活用するスキームで、事業者と投資家の資産を切り離す仕組みです。

以下のようにSPCという、運用のための特別目的会社が不動産の名義になるため、運営会社であるジャパン・プロパティーズ株式会社が倒産しても投資家の資産は守られる仕組みになっています。

始まって間もないサービスのため現在は1号案件のみとなっていますが、安全性と利回りを高めた独特なスキームは要注目です。

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【まとめ】みんなで大家さんの口コミは怪しい？

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資を検討しているなら、不動産投資クラウドファンディングがおすすめです。

1万円から投資できるので、初心者でも気軽に始めることができます。

興味がある方は、今回紹介した「COZUCHI」「利回りくん」「CREAL」「LEVECHY」でまずは会員登録するところからスタートしてみましょう！

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