海外不動産投資は失敗しやすい？メリット・デメリットや税金などを分かりやすく解説

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 海外不動産投資は円安に強く資産分散になる
• 英語が必須になるので英語不要な不動産会社を選ぶのがおすすめ
• 税金が掛かるので税制についても理解する必要がある

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資産形成の一つの選択肢として人気の不動産投資。

安定した家賃収入が得られるなどのメリットがありますが、投資先は国内ばかりではありません。

円安の進む近年では、海外不動産投資への注目も高まっています。

とはいえ、「海外の不動産に投資」と聞くと、怖いイメージを持って躊躇する方もいるはず。

海外不動産投資への不安はメリット・デメリットを正しく知ることで解消できます。

この記事では、海外不動産投資の基本やメリット・デメリット、気になる税金について初心者にも分かりやすく解説します。

結論から言うと、海外不動産投資を検討しているならTECROWDがおすすめです。

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海外不動産投資とは

海外不動産投資とは、その名の通り海外の不動産への投資です。

不動産投資は、マンションなどの不動産を購入し、運用や売却によって利益を得る投資方法です。

最近では老後に向けた資産形成として、サラリーマンの副業としても人気があります。

不動産投資で収益を得る2つの方法

不動産投資で収益を得る方法としては、以下の2つがあります。

不動産投資として主流なのはインカムゲインで、毎月の家賃など不動産の運営により得られる収入が該当します。

キャピタルゲインは一度に大きな収入が見込めますが、購入価格より高く売却できなければ損失の出る可能性が高いです。

不動産投資の投資対象の物件は、アパートやマンション・戸建てなどさまざまな選択肢があるものです。

また、その投資地域も国内だけでなく海外も選択肢にできます。

主な投資国としては、アメリカやヨーロッパ・東南アジアがあり、特に近年はアメリカ不動産への人気が高まっているのです。

日本ではなく海外不動産に投資する理由

不動産投資の対象を海外にするのには、日本の不動産市場の将来性が大きく関わってきます。

日本は少子高齢化が進み、人口増加率もマイナスが続いています。

総務省の発表によると、2021年の総人口は1億2550.2千人（前年比-0.51%）であり、減少率は過去最大となったのです。

人口が少なければ、単純に不動産（家）を必要な人の減少にもつながります。

今後、人口減少が進む可能性の高い日本では、将来的に不動産の需要も減少することから、不動産投資の利点があまり見込めなくなるのです。

反対に、海外では人口が増えている地域も多くあります。

そのような地域では不動産需要が高まるため、海外の不動産へ投資する利点が大きくなるのです。

海外不動産の2つの投資先：「先進国」と「新興国」

海外不動産への投資先として、大きく「先進国」と「新興国」の2つがあります。

2つを分ける明確な定義はありませんが、おおむね次のようなイメージで分かれます。

アメリカの指数算出会社MSCIでは、日本・アメリカ・オーストラリアなどの23か国を先進国とし、中国・インドネシア・ブラジルなどの26か国を新興国としています。

不動産投資するうえでは、先進国と新興国の違いは利回りやリスクの違いにも関わります。

あなたが海外の不動産投資を検討している際は、それぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

海外不動産投資のメリット

ここでは、海外不動産投資のメリットについて説明しますね。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

円安に強い

急速な円安が進む中、自分の資産を守る手段としても海外不動産投資が注目を集めています。

円だけで資産を保有していると、円安時に大きな影響を受けてしまう可能性が高くなるものです。

その点、海外の不動産を所有することは、外貨の資産を保有することにもつながります。

不動産投資での家賃収入や売却益は、基本的にその国の通貨で受け取るものです。

特に、アメリカ不動産投資であれば、基軸通貨であるドル資産を保有できるため、円安時には有利に働くという特徴もあります。

資産分散効果がある

資産形成の重要なポイントとして、「資産の分散」が挙げられます。

投資の世界では「卵を一つのカゴに盛るな」という格言があります。

一つのカゴにすべての卵を持ってしまうと、万が一の際にすべての卵がダメになってしまいますね。

投資でも同じように、同じ投資先に投資してしまうと、万が一の際にはすべての資産がダメになってしまうリスクがあるのです。

全てがダメになるリスクを防ぐためにも、分散が重要なポイントとなります。

分散する方法としては、「資産の分散」や「地域や通貨の分散」が挙げられます。

節税効果を期待できる

不動産投資には、減価償却を利用した節税効果が見込めるというメリットがあります。

これは、海外不動産であっても同様にメリットを見込めるのです。

減価償却とは、建物の購入費用を償却期間で案分して計上する会計上の処理のことを言います。

実際には支出のない経費と言われ、計上することで実際には黒字でも帳簿上を赤字にできるため、所得の圧縮効果が見込めるのです。

海外不動産の場合、日本とは異なり中古物件でも資産価値が高いという特徴があります。

つまり、中古でも高い家賃収入を得られる可能性が高く、売却時にも値下がりしにくいという特徴もあるのです。

ただし、2020年の税制改正で海外中古不動産での損益通算ができなくなり、節税効果が得られない場合もあるので注意しなければなりません。

とはいえ、不動産投資は本来赤字にせずに利益を得る投資のため、節税効果だけを狙った投資はおすすめできません。

海外不動産投資のデメリット【失敗する？】

魅力のある海外不動産投資ですが、投資である以上デメリットもあります。

デメリットを正しく知ることで、怖いというイメージの解消もできますよ。

理解しておきたいデメリットや注意点としては、次の3つが挙げられます。

言語と文化の違い

海外不動産のハードルとして、言語と文化の違いがあります。

海外不動産投資する場合、英語は必須ともいえます。

不動産の契約書だけでなく、管理会社からの連絡メールなど英語でのやり取りが発生します。

英語であればまだ大丈夫でも、投資する国によっては英語以外の言語でのやり取りが必要になる場合もあるでしょう。

また、文化の違いも理解しておく必要があります。

日本では当たり前のことでも、海外では通用しないケースは珍しくありません。

管理会社の質にしても、日本と同様のレベルを海外で求めることは難しいでしょう。

このような、言語と文化の違いは海外不動産投資の大きなデメリットでもあります。

さまざまなリスクがある

不動産投資には、空室リスクや金利上昇リスクなどのさまざまなリスクがあります。

加えて、海外不動産投資の場合には、次のようなリスクにも注意が必要です。

海外不動産に投資する場合、カントリーリスクや為替リスクには十分注意しなければなりません。

カントリーリスクとは、投資する国やその周辺地域の社会情勢によって資産価値が減少するリスクです。

通貨の急落やインフレだけでなく、戦争や自然災害・政権交代などに大きく左右される可能性があります。

その国で投資していれば、状況の把握もしやすいですが、日本から投資する場合は状況の把握が難しくなる点には注意が必要です。

融資を受けにくいケースがある

国内で不動産投資する場合、基本的に金融機関で融資を受けて投資します。

しかし、海外不動産への投資の場合、積極的に融資をしてくれる金融機関は多くありません。

投資する国によっては、融資を受けられない可能性もあるでしょう。

また、仮に融資を受けられたとしても、融資比率が低いといったケースでは、まとまった自己資金が必要です。

例えば、3,000万円の物件に投資する場合、融資比率が50％なら最高でも1,500万円までしか融資を受けられません。

また、融資の金利も高めに設定されているのが一般的なので、返済計画をしっかり立てて検討する必要もあります。

ただし、不動産クラウドファンディングのTECROWDなら、「10万円」と少額で海外不動産に投資ができます。

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海外不動産投資の税金

不動産投資するうえで必要不可欠なのが税金の知識ですね。

海外不動産であっても、税金が発生します。

税金について理解していないと、税金で損してしまう可能性があるのです。

日本の居住者は日本で税金を納める

海外不動産で収入を得た場合であっても、日本に住んでいるのであれば、原則として日本の税金が課せられます。

日本に住んで海外不動産投資する場合、基本的に「居住者」という扱いになり、日本国籍を有しているなら国内・国外のすべての収益に対して所得税が課せられるのです。

ただし、投資する国によってはその国の所得税が課せられる場合があります。

その場合は、日本と投資する国の二重課税にならないように、「外国税額控除制度」を利用できます。

税制改正で減価償却費を損益通算できなくなった

以前は、海外不動産であっても減価償却を利用して節税効果を狙えました。

しかし、2020年の法改正により、減価償却費を利用した損益通算ができなくなりました。

これにより、所得税の節税効果が狙えないケースがほとんどとなったのです。

税金の計算は、専門的な知識も必要になり、海外不動産であればより複雑になります。

基本的には、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

しかし、税金について税理士に丸投げするのではなく、ある程度は知識を身に付けておくことで、税金で損してしまうことを防げるでしょう。

海外不動産投資でおすすめの不動産会社2選

専門的な知識がない人でも不動産会社を利用すれば、購入から売却まで、海外不動産投資のサポートを受けることができます。

ここでは、海外不動産投資におすすめの不動産会社として次の2つを紹介しますね。

TECROWD

項目	詳細
サービス名	TECROWD（テクラウド）
運営会社	TECRA株式会社
最低投資金額	10万円～
公式サイト	https://tecrowd.jp/

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不動産投資クラウドファンディングとは、出資者から資金を調達し不動産を運営するクラウドファンディングの一種です。

出資者は、運用益に応じて配当金を得られます。

少額から投資でき、不動産の運営管理は運営会社が担うので、出資以外の手間もかからないというメリットがあるので、初心者や時間がない人にもおすすめです。

少額から海外不動産に投資できる

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TECROWDについて、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてくださいね。

SEKAI PROPERTY

項目	詳細
サービス名	SEKAI PROPERTY（世界プロパティ）
会社名	株式会社BEYOND BORDERS
設立	2015年7月
本社	東京都新宿区新宿1-24-11 新宿ガーデンビル102号
公式サイト	https://ja.sekaiproperty.com/

日本最大級の海外不動産ポータルサイトである「SEKAI PROPERTY（セカイプロパティ）」

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SEKAI PROPERTYでは、各国に現地エージェントがあります。

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【まとめ】海外不動産投資のメリット・デメリット

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

アメリカ不動産投資を検討しているなら、英語不要で安心して投資できるSEKAI PROPERTYがおすすめです。

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