【要対策】不動産投資は詐欺が多い？よくある手口と事例を5つご紹介

逆瀬川 勇造

このようなお悩みを解決します。

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この記事の結論

• 不動産投資にはいくつかの詐欺の手法がある
• それぞれ仕組みと対策を知っておくことが大切
• 不動産投資の詐欺を避けたいのであれば不動産クラウドファンディングがおすすめ

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大きな金額の動く不動産投資では、残念ながら詐欺に遭うケースもあるのが事実です。

「自分は詐欺に遭わないから大丈夫」と思っていても、いつの間にか騙されていたという可能性も。

とはいえ、不動産投資での詐欺にはどのようなものがあるのか分からず、対策しようがないと感じている方もいらっしゃるでしょう。

詐欺に遭わないためには、まずどのような詐欺の手口があるのかを理解しておくことが重要です。

詐欺が心配で不動産投資を躊躇している方は、運営会社が安心できる不動産投資クラウドファンディングがおすすめです。

少ない資金で初心者でも始めやすいので、不動産投資の第一歩としてスタートするとよいでしょう。

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不動産投資詐欺のよくある手口1：手付金詐欺

不動産の売買契約時に売主に対して支払う手付金を利用した詐欺が手付金詐欺です。

仕組み

手付金詐欺は、手付金を不動産会社に支払った後、連絡が取れなくなるという詐欺です。

そもそも、手付金は契約の証拠金や解約のためのお金として支払われるお金です。

契約を解除する際には、手付金を放棄することで契約解除ができるという性質があります。

また、手付金は契約の証拠金としての性質を持ちますが、手付金を支払っただけでは物件を取得できるわけではありません。

事例

40代会社員、Aさんが手付金詐欺にあってしまった事例を見てみましょう。

不動産投資を検討しており、不動産会社から良い物件を紹介されました。

立地が良く築年数の浅いアパートで入居率も高く、投資条件良好な物件。

不動産会社からも「こんないい物件他にない！」と強く勧められます。

さらに、「別の購入希望者がいるから早くしないと買われてしまう」という言葉が後押しになり、契約。

売買契約時に手付金として300万円支払ったのです。

ところが、手付金支払い後、ローンの手続きを進めるとのことで連絡を取ったところ、連絡が一向につながりません。

慌てて不動産会社の住所を訪ねても、該当住所にそんな会社は存在していなかったのです。

結局、Aさんが支払った300万円の手付金はもどってきません。

また、売買契約を結んだ売主も偽物だったということが後で分かりました。

対策

手付金詐欺への対策としては次のようなポイントがあります。

営業マンのトークは魅力的なものです。

しかし、魅力的なことばかり並べてデメリットのない説明は注意しましょう。

また、手付金詐欺では、「買われてしまう」「今日契約すれば割り引ける」など契約を急かすケースが多い傾向があります。

手付金の一般的な目安は、売買契約代金の10％ほどと言われています。

3,000万円の物件なら300万円が目安ですね。

さらに、契約相手が不動産会社などの宅建業者の場合は、その上限が20％までと決められています。

20%を超える手付金を要求するケースも注意が必要でしょう。

信頼できる不動産会社かどうか、確認することが大切です。

宅建免許があれば必ずしも安心というわけではありませんが、架空の不動産会社という可能性は低くなるでしょう。

不動産投資詐欺のよくある手口2：サブリース詐欺

次に、サブリース詐欺についてご紹介します。

仕組み

サブリース詐欺とは、高い保証料を謳ってサブリース契約をしたのに実際にはその保証料が支払われない詐欺のことをいいます。

サブリース契約は不動産投資家にとって常に課題となる空室リスクを排除できるため、魅力に感じる方が多いもの。

サブリース詐欺では、「半永久的に保証賃料を下げない」などといった言葉で安心させ、契約を結びます。

しかし、契約更新時に保証賃料を大幅に値下げされてしまうのです。

事例

30代会社員、Bさんがサブリース詐欺に遭ってしまった事例を見ていきましょう。

Bさんはアパート投資を検討しているものの「空室になるのが不安」と躊躇していました。

そんな時に、不動産会社から持ち掛けられたのがサブリース契約です。

「空室リスクを心配する必要はない！」「30年一括借り上げだから安心」という言葉に惹かれサブリース契約を結びました。

しかし、2年ほど過ぎた頃に、入居率の悪さを理由に一方的に保証賃料の値下げを通知されてしまったのです。

「30年間保証するのでは？」と契約書を確認してみると「上限が30年」と書かれており30年間の保証とは書かれておりませんでした。

保証賃料の値下げに応じてしまうとローンの支払いが苦しくなるBさん。

とはいえ、サブリース契約を解除してしまうと、空室ばかりのアパートを所有することになってしまう。

どちらを選択しても苦しい状況に追い込まれてしまったのです。

対策

サブリース契約詐欺の対策としては、次のようなポイントがあります。

事例の「30年一括借り上げ」のように長期間収入が安定していることを謳っているサブリース契約は珍しくありません。

しかし、その年数が「上限」なのか「必ず保証されるのか」は確認することが大切です。

また、契約更新時に保証賃料が見直されてしまうパターンも多くあります。

高い保証料を謳っておいて、更新時に空室を理由に大幅に値下げされてしまうのです。

更新期間や保証料の減額条件、礼金や更新料はどちら側が入手するのかなどは、契約書をしっかりと読み解くようにしましょう。

不動産投資詐欺のよくある手口3：婚活・デート商法詐欺

婚活・デート商法詐欺と言えば、宝石や現金をイメージする方も多いでしょう。

しかし、不動産を対象とした婚活・デート商法詐欺も横行しているのです。

SNSの発展により見知らぬ相手とやり取りできる機会が増えていることに伴い、この手の詐欺も増加傾向にあります。

仕組み

婚活・デート商法詐欺は、婚活などで出会った相手とデートを重ねることで相手の好意を利用し、不動産を購入させる詐欺です。

好意を抱いている相手から不動産を勧められると「断ると嫌われる」「二人の将来のため」という想いを持ってしまうというわけです。

購入後に詐欺だとわかっても、解約ができずにローンの支払いに苦しむだけでなく、結婚詐欺に遭ってしまったという精神的なダメージを負ってしまいます。

事例

婚活中に出会った男性からデートに誘われた30代会社員のCさん。

何度かデートを重ねるうちに男性に好意を抱くようになりました。

デートの回数が増えてきたころ、資産運用や投資の話が出るように。

そんな中、あるデートの時に「マンションに投資しよう」と持ち掛けられたのです。

投資額が大きくローンを組むことに抵抗があったCさんですが、「二人の老後資金のためだよ」「僕が信用できないの」といった言葉で男性は契約を迫ってきました。

「二人の老後」という言葉に将来を期待し、また、嫌われたくないという想いもあり、契約を決意。

しかし、契約後は、徐々に連絡の頻度が減り、ついには完全に連絡が取れなくなっていきます。

おかしい、と気づいたときには契約解除できる期間を過ぎており、解除するにも違約金が発生してしまう状態です。

幸い、立地も良い投資向きのマンションであったためそのまま投資は継続。

とはいえ、毎月の収支が赤字になってしまっているだけでなく、精神的に深く傷ついてしまったといいます。

対策

婚活・デート商法詐欺の対策としては、次のようなポイントがあります。

婚活アプリなどを利用したデート商法が増えています。

始めから積極的にアプローチしてくる人は要注意です。

基本的には、見知らぬ相手と直接会うのには慎重になることをおすすめします。

また、デート商法に逢ってしまった場合は、親族や友人など信頼できる人に相談するようにしましょう。

不動産投資詐欺のよくある手口4：満室偽装詐欺

不動産投資で心配なのが「空室リスク」です。

空室が出てしまうと収入の大部分を占める賃貸収入が減ってしまうため、賃貸経営は空室との戦いともいえます。

その空室への心配を利用したのが、満室偽装詐欺です。

仕組み

満室偽装詐欺では、実際には空室の目立つ不動産を満室を装って契約を持ち掛けます。

満室であることから、投資家も利回りの高さを期待して購入するのです。

しかし、購入後に退去が続出するなどして想定よりも利回りが大幅に下がってしまいます。

これは、例えば売却前にフリーレントを長期間つけてひとまず入居させる、といった手法が取られます。

こうしたケースでは、フリーレント終了後に退去が続出してしまいやすいです。

このフリーレントの手法であれば、詐欺とは言いにくいのが実情です。

もっとひどいケースでは、例えば知り合いを最初だけ住ませたり、あるいは実際には住んでいないのに住んでいるかのように伝えてきたりといったケースがあります。

事例

不動産投資を検討中の20代公務員・Dさん。

Dさんはある日、ネットで目にした利回りの高いアパートが気になり不動産会社に連絡。

築年数が古く立地もあまりよくない点に不安を覚えましたが、不動産会社から「すでに満室だから心配ない」「契約翌月から収入が得られる！」と契約するよう提案されました。

築年数は古いものの満室であることから、相場よりも購入額は高くなりましたが、すぐに取り戻せるといわれてDさんは契約することになります。

運用開始後、最初の半年は順調に家賃収入を得られました。

しかし、半年後から退去者が一人、二人…と相次ぎ、1年を経過するころには6割を超える空室となってしまったのです。

慌てて入居者を募集しても、物件の条件が悪くなかなか入居者が集まらない状況。

ローンの支払いの負担だけでなく、物件の古さから修繕費などもかさんでしまいます。

売りに出そうにも条件が悪く安値での売却となるため、売るに売れない状況に陥ってしまったのです。

対策

満室偽装詐欺への対策としては、次のようなポイントがあります。

満室偽装詐欺の場合、先述したフリーレントを利用して入居者を募集して満室にするケースが多くあります。

フリーレント期間が終了すると通常の家賃が発生してしまうため、入居者や契約によっては期間終了で退去してしまう場合があるのです。

レントロールには、フリーレントや契約時の特約などがすべて掲載されています。

入居日が浅い人が多い場合やフリーレントなどの特約が多い場合は注意しましょう。

また、中古物件であれば過去の入居率も分かるものです。

今だけ満室なのか、過去からずっと満室なのかを確認して見極めるようにしましょう。

不動産投資詐欺のよくある手口5：海外不動産投資詐欺

近年は、円安などから海外不動産投資への注目も高まっています。

しかし、海外不動産投資はまだ情報が少なく、不動産自体も海外にあり気軽に確認できないので、より注意が必要になります。

仕組み

海外不動産投資詐欺とは、海外不動産に投資したものの「投資した物件がない」「ひどい状態の不動産だった」といった結果になってしまうというものです。

海外不動産であることを理由に、相場よりも高値での売買契約や不要な手数料を要求するケースもあります。

事例

「東南アジアの不動産は今後値上がりするからおすすめ」という話を聞いて投資を検討している40代経営者のEさん。

そんな中「うちの不動産会社なら人気エリアの物件を安く購入できますよ」という話を持ち掛けられました。

英語や現地の言葉は理解できないEさん。

しかし、「不動産会社を通して契約するから日本語で大丈夫」「現地に系列の不動産会社があるから安心」「数年後には確実に値上がりする」などと話を勧められ投資を決断しました。

しかし、購入後に不動産会社と連絡が取れない事態に。

慌てて別の不動産会社に相談してみたところ、契約書の内容はでたらめで、勧められた不動産も入居者の付かないような物件だったのです。

対策

海外不動産投資詐欺への対策としては、次のようなポイントがあります。

海外不動産は、不動産が海外にあるため気軽に物件の確認ができません。

また、契約の際には英語など現地の言語で手続きを進める必要がある点に注意が必要です。

信頼できる不動産会社を選べるように、実績や評判を詳しくチェックしましょう。

投資エリアによっては、不動産投資に規制がかかっている場合もあります。

また、日本のように何かあったら警察や弁護士が対応してくれるとは限りません。

現地の不動産投資関係の情報や文化・習慣については理解しておくようにしましょう。

海外不動産投資に興味がある場合は、オープンハウスなど大手の不動産会社を利用するのがおすすめです。

安心して不動産投資するならクラウドファンディングがおすすめ

そのような方は、初心者でも少額から投資できる不動産投資型クラウドファンディングがおすすめです。

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングとは、投資家から得た資金を元に運営会社が不動産を購入・運用し、投資家は運用成績に応じた分配金を得る仕組みです。

不動産投資クラウドファンディングは、多くのファンドが1万円から投資可能です。

また、運用自体は運用会社がするため管理などの手間もかかりません。

また、不動産投資クラウドファンディングでは、多くの案件で優先劣後構造やマスターリース契約などのリスク対策も取られているので、比較的安心して投資できます。

実績のある会社を選ぼう

不動産投資クラウドファンディングはさまざまな投資先があり、慎重に判断することが重要です。

ファンドの詳しい情報や過去の運用実績などを公表している運営会社を選ぶようにすることをおすすめします。

COZUCHI(コズチ)

COZUCHIはLAETOLI株式会社の提供する不動産投資クラウドファンディングです。

サービス名	COZUCHI（コヅチ）
運営会社	LAETOLI株式会社
最低投資金額	1万円～
想定利回り	3%～12%
公式サイト	https://cozuchi.com/

COZUCHIは1万円と少額から始めることができるため、まずは不動産に投資してみたいという方にぴったりだといえるでしょう。

また、途中解約できるようになっているため、長期間資金が拘束されることもありません。

国内を中心にさまざまな不動産に投資可能。

過去には利回り50%を超えるファンドもあるなど、実績がしっかりしている点もポイントです。

CREAL(クリアル)

CREALはクリアル株式会社が提供する不動産投資クラウドファンディングで、同社は東証グロース市場にも上場しています。

運営会社	クリアル株式会社
サービス開始	2018年11月
最小投資金額	1万円
想定利回り	3～8％
公式URL	https://creal.jp/

COZUCHIと同様、1万円から投資することが可能。

大規模なホテルや保育園などに投資可能で、過去に募集されたファンドはすべて元本割れしていません。

過去のファンド情報も閲覧できるため、投資する前に確認しておくと安心できますね。

RENOSY(リノシー)

RENOSYは少額から投資できる不動産投資会社で、東証グロース上場の株式会社GA technologiesが運営しています。

項目	詳細
会社名	株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
所在地	東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F
設立	2013年3月
入居率	99.5%
公式サイト	https://www.m-standard.co.jp/

RENOSYはクラウドファンディングではなく、実物を所有する不動産投資です。

不動産投資と聞くとまとまった額の初期費用が必要になることが多いもの。

この点、RENOSYはRENOSY自身が売主になるため、仲介手数料不要で利用できるといった理由から、初期費用10万円～・月額1.5万円～など少額で始めることができます。

また、その他の不動産クラウドファンディングについて知りたい方は「【徹底比較】不動産投資型クラウドファンディングのおすすめ12選！」の記事もご覧ください。

【まとめ】詐欺の仕組みと対策を知っておこう！

最後のこの記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資に興味があるなら、まずは実績が豊富な不動産投資型クラウドファンディングから始めるのがおすすめです。

会員登録は無料なので、まずは会員登録からスタートしてみましょう！