【儲からない？】不動産クラウドファンディングのデメリットや利回り、メリットを解説

このようなお悩みを解決します。

この記事の結論

• 不動産クラウドファンディングはレバレッジがかけられないデメリットがある
• 不動産運営の手間がかからないので気軽に少額から始められるメリットも
• 比較的リスクは低いので投資初心者におすすめ

近年、注目を集めている不動産投資型クラウドファンディング。

少額からスタートでき、安定した利回りを得られる方法として投資家から人気を集めています。

しかし、普通の不動産投資と何が違うのか？どんなメリット・デメリットがあるのか？など、分からないことも多いと思います。

そこで今回は、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

初心者でも気軽に不動産投資をスタートできる方法なので、本記事の内容を参考にしてくださいね。

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不動産クラウドファンディングのサービスについて詳しく知りたい方は「不動産投資型クラウドファンディングのおすすめサービス比較」記事もご覧ください。

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不動産投資型クラウドファンディングとは

不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家から資金を集めて、その資金で不動産を取得して運営する仕組みのことです。

そもそも不動産投資には、大きく次の3つの種類があります。

不動産投資型クラウドファンディングは、現物不動産投資とJ-REITに次ぐ3番目の不動産投資として注目を集めているのです。

そもそもクラウドファンディングとは？

クラウドファンディングとは、インターネットを介して不特定多数の人（Crowd）から資金調達(Funding)することを言います。

近年、中小企業やベンチャー企業の新規事業や市場開拓・運営維持などでクラウドファンディングを活用するケースが増えてきているのです。

クラウドファンディングの出資者には、出資額に応じて商品やサービスなどのリターン（お礼）があります。

そのリターンによって、クラウドファンディングは大きく次の3つの種類に分類されます。

今回紹介する不動産投資型クラウドファンディングは、3つ目の投資型クラウドファンディングの一種になるのです。

投資型クラウドファンディングには他にも、「融資型クラウドファンディング」や「株式投資型クラウドファンディング」などもあります。

不動産投資型クラウドファンディングの仕組み

不動産投資型クラウドファンディングの大まかな仕組みは以下の通りです。

実際に不動産を購入する現物不動産投資とは違い、不動産購入や運営などの手間やコストは運営会社に任せられるという特徴があります。

J-REITは、投資した資金を元にプロが不動産を運用し、その利益を分配する投資信託のことを言います。

不動産の購入がいらないという点では、J-REITも不動産投資型クラウドファンディングと似ていますね。

しかし、J-REITは不動産の選定から運用をプロがすべて担うため、投資家は物件の選定はできません。

また、投資信託なのでいつでも売買できるという流動性がある反面、株価のように価格変動のリスクも常にあります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは投資する物件の選定が可能です。

不動産の所在地や築年数・管理状態などの情報を公開しており、その中から不動産を選んで投資ができます。

また、一定の契約期間中は現金化できないため流動性は低いですが、その分価格変動のリスクは比較的小さいというメリットもあるのです。

不動産クラウドファンディングのデメリット

どの投資商品も同様ですが、不動産投資型クラウドファンディングにもデメリットはあります。

デメリットを把握したうえで、投資することが重要ですね。

具体的なデメリットとしては次のようなことがあります。

➀レバレッジ効果が低い

不動産投資型クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べてレバレッジ効果が低いというデメリットがあります。

現物不動産投資では、基本的に自己資金だけではなく銀行から融資を得て、不動産を購入します。

自己資金＋融資額という自己資金以上で物件に投資が可能となり、より高い収益を目指せるというメリットがあります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは少額からスタートできますが、自己資金で投資するのが原則です。

不動産投資型クラウドファンディングのために融資する金融機関は現段階ではほとんど無いでしょう。

そのため、自己資金以上の投資はできないため、収益性を高めるのは難しいのです。

➁元本割れリスクがある

比較的リスクが少ない投資方法ですが、リスクがゼロというわけではありません。

不動産投資型クラウドファンディングでは、元本割れのリスクもある点には注意が必要です。

不動産投資型クラウドファンディングは不動産運営や売却によって利益を得るため、不動産投資と同じようなリスクがあります。

市場での不動産価格の暴落や家賃収入の減少・倒壊などで収益が確保できない場合は、収益の減少や元本割れという場合もあるでしょう。

また、運営会社自体の倒産や債務不履行を起こした場合も、元本割れなどのリスクがあります。

ファンドを選ぶ際には優先劣後出資などのリスク軽減の仕組み、不動産自体のリスク、運営会社の倒産リスクを確認したうえで慎重に選ぶことが大切です。

➂税制上のメリットが少ない

不動産投資型クラウドファンディングでは、税制上の優遇措置を適用できない点には注意が必要です。

現物不動産投資や株式投資では、次のような税制上の優遇措置を受けられます。

株式投資の場合、損失が出たらその損失を翌年以降3年間繰越できます。

また、不動産投資であれば、損失を他の所得と相殺することで所得額を低く確定申告できるのです。

このように、株式投資や不動産投資では、所得税の還付や住民税の軽減などの税制上の優遇措置を受けられます。

不動産投資型クラウドファンディングの利益への課税

不動産投資型クラウドファンディングでは、これらの税制上の優遇措置は講じられていません。

また、不動産投資型クラウドファンディングで得た利益は「総合課税」の対象となります。

雑所得として分類され、運営会社より20.42％の源泉徴収をされた後にあなたの口座に振り込まれます。

ただし、雑所得が20万円を超える人などは確定申告も必要になります。

不動産クラウドファンディングのメリット【儲からない？】

不動産投資型クラウドファンディングのメリットとして、以下の3点が挙げられます。

➀少額から投資できる

現物不動産投資では、実際に不動産の購入が必要です。

不動産の購入やリフォームなどで、初期費用だけでも数百万から数千万円必要になります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングは、1万円から投資できるファンドも多く、比較的少額からスタートできるという特徴があります。

➁比較的高い利回りが期待できる

不動産投資型クラウドファンディングでは、ファンドにもよりますが一般的に6%～8%の利回りで運用しているものが多い傾向にあります。

10%を超える利回りを想定しているものもあり、比較的高い利回りが期待できるという特徴があるのです。

確かに不動産投資型クラウドファンディングに限らず、不動産投資では、「物件の値下がり」「入居率の低下」というリスクがあります。

しかし、これらのリスクから投資家を守る仕組みとして、以下の2つがあります。

優先劣後出資

優先劣後出資とは、損失が出た場合に運営会社の出資金で損失をカバーできる仕組みです。

一般的に、物件に出資する際は投資家だけでなく運営会社も一定額を出資します。

その際投資家は優先出資、運営会社は劣後出資となります。

損失が出た場合、まず先に運営会社の出資金（劣後出資）から損失額に充てることで、投資家の損失を少なくできるのです。

マスターリース契約

マスターリース契約とは、物件の入居状況に関わらず固定の金額が支払われる契約のことを言います。

この契約がある物件ならば、どれだけ空室が出ていても投資家は一定の利益を得ることが可能です。

ただし、すべてのファンドでこの仕組みが設定されているわけではないので注意が必要です。

まずは公式サイトで、どんなファンドがあるのかを見てみましょう。

➂手間がかからない

現物不動産投資では、不動産購入後も入居者の募集や物件の修繕・維持、売却などさまざまな手間と費用が掛かります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングではそれらの手間はすべて運営会社が行うので、投資家にかかる手間はほとんどありません。

手間がかからないので「ほったらかし投資」にも適していますね。

代表的な不動産投資型クラウドファンディング

ここでは、不動産投資型クラウドファンディングとして代表的なサービスを10個ご紹介します。

それぞれ解説していくので、あなたに合った不動産投資型クラウドファンディングを見つけましょう。

COZUCHI(コズチ)【キャンペーン実施中】

COZUCHIには様々な不動産事業者が参加していて、区分所有マンション、一棟ビル、一棟賃貸マンション、ホテル、リゾート開発など多種多様な不動産投資商品があります。

物件の賃料収入や売却想定価格などを十分に吟味し、優先劣後構造を採用することでローリスクで年利率3～12％程度のミドル〜ハイリターンを実現している点にも注目です。

また、不動産投資型クラウドファンディングでは配当利回りに上限が設定されるのが一般的ですが、COZUCHIでは配当利回りに上限無くフェアに利益を分配します。

そのため、収益性が高い物件では大きなリターンも見込めます。

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TECROWD(テクラウド) 【キャンペーン実施中】

テクラウドの大きな特徴は、経済発展の著しい新興国の不動産にも投資できるという点です。

海外建設実績が豊富なTECRAが施工を請負、または監修した物件です。

日本の建設会社が品質を管理しているので、海外の不動産でも安心して投資できます。

テクラウドでは日本円で投資をし、リターンも日本円で得ることができます。

そのため、為替変動リスクも軽減されています。

CREAL (クリアル)【キャンペーン実施中】

クリアル株式会社が運営するCREAL(クリアル)は、不動産投資型クラウドファンディングの先駆けのような存在です。

2011年に創業したクリアル株式会社は不動産投資運用プロセスのDXを大胆に推進し、業務効率向上とリターン向上を目指す新しい資産運用会社です。

CREALは運用資産残高約350億円(2021年5月末)の不動産アセットマネジメント会社で、厳選した資産価値の高い物件のみを掲載しています。

そのため、今まで累計154億円調達していますが、配当遅延や元本割れはありません。

案件によって異なりますが、運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契約を⾏っているため、賃料収⼊が保証されるのが特徴的です。

さらに、 国土交通省発行の「不動産特定共同事業（ＦＴＫ）の利活用促進ハンドブック」にCREALの事例が掲載されるなど、実績への信頼も抜群です。

不動産投資型クラウドファンディングを始めるなら、まずはCREALから始めてみるのがおススメですよ。

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利回りくん【キャンペーン実施中】

不動産投資を通じて、社会貢献や地域創生などを応援できるのが「利回りくん」です。

ホリエモンの宇宙プロジェクトの案件もあるなど、株式会社SYLAの杉本会長の人脈を活かしたユニークな案件も面白いですね。

1万円からと少額から投資でき、投資家は分配金以外にも不動産の割引券やライブチケットなどの特典も得られるという特徴があります。

また、21年12月からは楽天ポイントとの提携もスタート。

以下のような形で、楽天ポイントが貯まりますよ。

ASSECLI（アセクリ）【キャンペーン実施中】

アセクリは、一棟収益不動産（マンション・アパート・商業ビル）を中心に、創業以来1,000件以上の取引実績がある株式会社エボルゾーンが運営しています。

マーケティングの実施や建物の企画、デザイン設計、リノベーションによる資産価値向上など、売却まで見据えワンストップで提供しているのが特徴です。

1万円から投資を始めることができ、2022年7月時点では25件のファンド募集実績があります。

過去のファンドでは1棟マンションやアパートなど居住物件がメインで募集されていて、想定利回りは6%程度が多い印象です。

2号ファンドは募集1分で完売、平均投資額は47.6万円など、利用者からの人気の高さも伺えますね。

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Jointoα(ジョイントアルファ)

「ジョイントアルファ」は東証上場企業である、穴吹興産株式会社が運営しています。

西日本最大級のマンション開発や長年の不動産事業の実績があり、東証スタンダードにも上場している運営会社が提供しているという安心感があります。

最低投資金額は10万円からと他のファンド比べると高めの設定ですが、利回りは手堅く安定的です。

地方の良質な不動産への投資が可能で、投資を通じて地方の空き家再生や地域創生などに貢献できるため、社会的意義の高さも魅力ですね。

＼地方の物件にも投資できる／

大家どっとこむ

「大家どっとこむ」は不動産開発事業やソリューション事業を展開する株式会社グローベルスが運営しています。

株式会社グローベルスは東証上場の株式会社ミライノベートのグループ会社です。

長年の不動産経営のノウハウを活かした収益性の高い物件に投資できるという特徴があります。

投資対象は都心の収益性の高いマンションが中心で、家賃収益を確保しやすい物件を多く取り扱っています。

個人では購入が難しい好条件の物件でも投資できるのは大きな魅力ですね。

＼スマホで口座開設／

プレファン

プレファンは、東証に上場している「プレサンスコーポレーション」のグループ企業が運営している不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

最短3営業日で口座開設ができ、1口1万円から不動産に投資することができます。

プレファンの特徴は、自社開発のプレサンスマンションに特化しているという点。

自分たちのマンションをクラウドファンディングすることで、入居率を高く、出資者に還元できるように動くことができます。

＼3営業日で口座開設／

ちょこっと不動産

ちょこっと不動産は創業30年以上の老舗株式会社良栄が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

都内のマンションや戸建てが中心で期間が短く、利益を早めに回収しやすいのが特徴です。

案件数は少ないですが、劣後出資が高く、運用会社が30％以上負担してくれるので、安心です。

＼まずは無料登録から！／

OwnersBook

OwnersBookは他の不動産投資クラウドファンディングと異なり、「株主優待制度」を導入しています。

株主優待制度とは、運営会社の親会社であるロードスターキャピタル株式会社の株主を所有している人に対して、優先出資を行うことができる制度です。

なお、株式は1株ではなく、100株以上を6か月保有している必要があります。

＼優待で優先的に投資できる／

トモタク【キャンペーン実施中】

トモタクは不動産コンサルティング、賃貸業を行っている株式会社イーダブルジーが運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

特徴的なのは「トモタクポイント」といわれるトモタク独自のポイント制度。

ポイントサイトなどでも貯めることができるトモタクポイントは投資の際に1P＝1円として、使用することができます。

しかも今なら、無料会員登録で2,000円分のトモタクポイントがもらえるキャンペーンも実施中です。

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不動産投資型クラウドファンディングの始め方

本記事を読んで、「いざ不動産クラウドファンディングを始めよう！」思った方は、以下の流れで投資を始めることが出来ます。

自分で不動産を購入する手間が一切なく、ほとんどがインターネット上で完結するので簡単ですよ！

①不動産クラウドファンディングのサイトに登録する

まずは自分が気になった不動産投資型クラウドファンディングの会社に登録をしましょう。

無料で登録でき、その段階で気になる不動産の詳細情報や劣後出資の割合などを見ることができます。

その際に、「どのレベルまで情報が公開されているか」はしっかり確認しましょう。

主に以下の情報があれば、信頼できる不動産投資型クラウドファンディングの会社だと判断できます。

②投資家登録

多くの不動産投資型クラウドファンディングでは、無料登録だけでは投資ができません。

会員になった後に「投資家登録」が必要となります。

一見投資家と聞くと、「お金持ちじゃないとだめなの？」と資金の審査があるイメージが出てきそうですが、基本的には本人確認が出来れば大丈夫です。

無料会員登録は主にメールアドレスや電話番号だけで登録できますが、実際に投資することになれば、身分証明書等を用いた登録を行うことになります。

必要な項目は主に以下の通りです。

ほかの株式投資とほぼ同じで、投資者の情報を入力する必要があります。

あくまで参考となる情報なので、資産がある程度なければ投資できないというわけではありませんよ。

③ファンドに投資する

投資家登録が終われば、ついに投資家デビューです。

気になったファンド（不動産）が募集中であれば、出資額を決めて出資申し込みを行います。

④利益が発生すれば還元

出資をすれば、「あとは待つだけ」。

投資した不動産でインカムゲインや売却益が発生すれば、あなたのアカウントへ振り込まれますよ。

＼海外不動産に投資するなら／

【まとめ】不動産投資型クラウドファンディグ

最後に、大事な点を復習していきましょう。

不動産投資型クラウドファンディングでは、少額からでも不動産投資をスタートできます。

本記事でご紹介した「COZUCHI」、「利回りくん」、「テクラウド」などのサービスで案件を見て、気に入ったものから投資を始めてみましょう！

他にもいろはに投資では「クラウドファンディング」について解説しています。

ぜひ「【比較】株式投資型クラウドファンディングのメリットは？実績や手数料を解説」も併せてお読みください。

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