不動産投資の平均利回りは何%？最低ラインの目安まで徹底解説

このようなお悩みを解決します。

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この記事の結論

• 利回りの最低ラインは5%程度
• 不動産投資の利回りは参考程度に留める
• 資金が少なくてもクラウドファンディングで投資が可能

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不動産投資とはマンションなどの不動産を購入し、運用や売却を行うことで利益を得る方法です。

中でも毎年の収益に影響する「利回り」は重要で、失敗しないためにも平均的な相場が気になる方は多いはず。

とはいえ利回りが高くても投資先として不適切な場合もあるため、まずは利回りについて正しい知識を得るのが大切です。

今回は不動産投資における利回りの考え方から、初心者でも失敗しづらい不動産投資の方法まで解説していきます。

不動産投資で儲かる仕組み2つ

不動産投資で儲かる基本的な仕組みとしては、以下の2つです。

どちらも不動産投資を行う上で知っておくべき手法なので、詳しく確認していきましょう。

①インカムゲイン

インカムゲインとは、自分が保有している不動産を他人に貸すことにより、家賃収入を得る方法です。

メンテナンスをしっかり行えば何十年もほぼ同じ家賃を維持できることから、長期的に安定した家賃収入を得られます。

もちろん入居者がいなければ利益は入らないため、賃貸需要の安定している土地や物件を所有するのが重要です。

不動産投資に慣れていない初心者であれば、手堅く収入を狙えるインカムゲインをメインとするのが良いでしょう。

②キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産や土地を安く購入して高く売却し、その差額によって儲ける方法です。

長期的に収益を狙えるインカムゲインと比較して、キャピタルゲインは短期間で大きな利益を得られます。

差額によって儲けられる一方で、購入時よりも資産価値が下がれば元本割れを起こすリスクもある点には注意が必要です。

そのため普段はインカムゲインで毎月の収益を得つつ、キャピタルゲインの機会を待つのが良いでしょう。

不動産投資の利回りとは

不動産投資で重要な利回りは、以下の3つに分類できます。

それぞれ確認していきましょう。

①表面利回り

表面利回りとは、年間の「家賃収入の総額」を「物件価格」で割りだした数字のことです。

物件情報などに記載されている最も一般的な利回りでして、具体的な計算方法は以下の通り。

例えば1,500万円で購入し、家賃が月7万円（年間84万円）で空室が一切なければ、表面利回りは5.6%となります。

表面利回りはあくまでも、売り上げと資産の関係を示す指標であることを覚えておきましょう。

②実質利回り

実質利回りとは、年間の家賃収入から運営にかかわる諸経費を差し引いたものを表した数値のことです。

具体的な計算方法は以下の通り。

表面利回りよりも複雑な計算式である一方、コストを考慮しているため収益予想の精度が高まります。

実質利回りを不動産業者が公開することはほとんどないので、物件情報を元に投資家自身で計算しましょう。

③想定利回り

想定利回りとは、満室を想定した際の利益率を表したものです。

新築の投資用マンションや入居者がいない空室の物件を販売する際に使われ、具体的な計算方法は以下の通り。

表面利回りと混同されやすいですが、想定利回りは予想の利益で計算されるため、物件の収益性を見極めるには不向きです。

例えば空室のある状態が続けば収益が落ちてしまい、想定利回りと比べて収益が下がってしまうケースもあります。

不動産投資の利回りに関する注意点3つ

不動産投資の利回りを計算する際、注意すべき点としては以下の3つです。

利回りは不動産投資物件を購入するための基準になるものの、「利回りが高い＝お買い得」とは言い切れません。

不動産投資での失敗を避けるためにも、1つずつ確認していきましょう。

①実質利回りの計算は注意

入居者のいる投資物件でも、現入居者の家賃と周辺相場に差異があれば、実質利回りが正確に機能するとは限りません。

例えば建築時から10年間同じ入居者が住み続けている場合、新築当初の高い家賃で実質利回りが計算されている可能性が高いです。

仮にこの入居者が退去すれば、次の入居者は築10年の相場で募集するため、利回りが下がってしまうと予想されます。

利回りを見る際は、いつから入居者が住んでいるか、周辺家賃相場との開きがどのくらいかを確認しましょう。

②修繕積立金は値上がりする

利回りを計算する際に、家賃収入から差し引かれる修繕積立金が将来値上がりする可能性を考慮する必要があります。

長期的に物件を所有する上で修繕は避けられず、築年数が高くなるほど建物に痛みが出て修繕積立金は増加するのです。

そのため修繕積立金が値上がりすれば、将来の実質利回りは下落することになります。

業者によっては新築物件の販売時に実質利回りを高く見せるべく、あえて修繕積立金を低く抑える場合もあるので注意しましょう。

③不動産投資の利回りは参考程度に

基本的に利回りは、1年間を通して部屋が満室経営であることを前提に計算されています。

そのため1年のうち、どこかのタイミングで空室が発生すれば、当初の利回りを達成することはできません。

賃貸需要の少ないエリアの場合は、敷金や礼金を取りづらく、集客のための広告費などの出費も多くなりがちです。

購入時の利回りを長期的に維持するためにも、不動産選びでは賃貸需要の高いエリアを選びましょう。

不動産投資の平均利回りは？

不動産投資の平均利回りについて、一般財団法人日本不動産研究所が発表した「不動産投資家調査」を参考にまとめました。

今回は不動産投資でも一般的な賃貸住宅一棟について、投資家の平均期待利回りを確認していきましょう。

地域	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京	4.2％	4.3％
札幌	5.5％	5.5 ％
仙台	5.5％	5.6 ％
横浜	4.9％	5.0 ％
名古屋	5.0％	5.2 ％
京都	5.2％	5.3％
大阪	4.8％	5.0 ％
広島	5.7％	5.8 ％
福岡	5.0％	5.2 ％

利回りの高さだけで見れば、東京や横浜などの首都圏よりも、広島など地方都市のほうが利回りは高くなっています。

ワンルームよりもファミリータイプの方が高い利回りになっているのは、広さに比例した家賃の高さが理由です。

不動産投資の利回りの最低ラインは？

不動産投資の利回り最低ラインは5%だと言われています。

もちろん以下のような条件によっても最低ラインは異なりますし、部屋が空室であれば利回りに関係なく利益は出ません。

条件	利回りが高め	利回りが低め
エリア	地方都市	都心部
物件の状態	中古物件	新築物件
物件の構造	木造	鉄筋コンクリート造

とはいえインカムゲインを狙うならば数字が高いほど利益は増えるので、やはり利回り5%程度は超えておきたいところ。

利回りの最低ラインは投資家自身の投資プランによっても変化するため、一つの基準として参考にしてくださいね。

初心者向け不動産投資物件の選び方3つ

初心者が不動産投資物件を選ぶ方法としては、以下の3つが挙げられます。

不動産投資をするために購入する物件は種類や構造がとても多いことから、じっくりと吟味する必要があります。

上記の3つは初めて不動産投資をするなら忘れてはいけない重要なポイントなので、1つずつ確認していきましょう。

①賃貸需要のあるエリアを選ぶ

投資先のエリアに賃貸ニーズがあるかどうかは、「不動産投資の成功」を大きく左右します。

たとえ物件の設備や利回りが良くても、賃貸需要がない場所では入居者が決まらず収益は出せません。

賃貸ニーズのある立地を見極めるポイントとしては、以下の通りです。

まずは賃貸需要のあるエリアを見極めた上で、築年数や物件の設備を確認するようにしましょう。

②マンションの一棟買いは避ける

不動産投資の初心者が、いきなりマンションの一棟買いをするのはハイリスクなので避けましょう。

不動産投資に限らず、投資の世界では投資する金額が大きいほど大きなリターンが見込めるのは事実です。

しかしマンション一棟を運用すると、外壁等の大規模修繕、機械設備の交換だけで数百万から数千万円の出費になることも。

資金力や施工会社とのパイプも求められるため、２,３物件の不動産投資を経験してから一棟マンションを購入するのがおすすめです。

③区分マンションから投資する

初めての不動産投資には、投資用マンションを1部屋単位で購入して運用する「区分マンション投資」がおすすめです。

建物全体の管理が必要な一棟マンションに対し、区分マンションならオーナー個人の裁量が及ぶのは部屋の内装だけ。

区分マンション投資のメリットを挙げると、以下の通りです。

共益費の負担も持分によって分割されるため多額の出費にならず、投資初心者でも気軽に始められますよ。

マンション投資を始めるならJPリターンズ

マンション投資を始めてみたい方におすすめなのが、2002年に創業し昨年で20周年を迎えた長い歴史を持つ「J.P.RETURNS(JPリターンズ)」です。

項目	詳細
運営会社	J.P.RETURNS株式会社
入居率	99.6%以上
公式サイト	https://jpreturns.com/

「駅近×都心」を掲げ、低価格高利回り物件・都心築浅ハイスペック物件・都心ファミリータイプ物件の3つの物件ラインナップを展開しています。

それぞれ特徴があり様々な価格帯の物件がありますが、プロが相談から売却までサポートしてくれるため安心して不動産投資を始められます。

初心者は不動産投資型クラウドファンディングがおすすめ

不動産投資は区分マンションでも数百万円以上の自己資金が必要となるため、手が出しづらい方は多いでしょう。

そこで無理のない自己資金で高い利回りを狙いたい方は、「不動産投資型クラウドファンディング」がおすすめです。

事業者が複数の投資家から資金を集めて運用し、収益を投資家に分配する方法で、メリットとしては以下の通り。

不動産投資型クラウドファンディングは購入できる不動産や利回り、投資金額が提示されるため、安心して投資できますよ。

初心者におすすめの不動産投資型クラウドファンディング3選

不動産投資型クラウドファンディングは多くのサービスがありますが、中でも初心者におすすめなのは以下の3つです。

それぞれ初心者を含む不動産投資家から人気の高いサービスなので、1つずつ確認していきましょう。

さらに詳しく知りたい方は、不動産投資型クラウドファンディングサービスを比較した記事もご覧ください。

①CREAL（クリアル）

項目	詳細
サービス名	CREAL（クリアル）
運営会社	クリアル株式会社
最小投資金額	1万円
利回り	3.0～8.0％
運用期間	3ヵ月～

CREALはクリアル株式会社が運営しており、東証グロース上場企業の安心感が魅力です。

不動産投資では損失を気にする方も多い中、CREALでは2022年4月末現在、元本割れが一度もありません。

案件は都内マンションのほか、保育園やホテルなどの大規模物件もあり、様々なタイプの不動産へ分散投資できます。

現在は新規登録で最大1万円分のAmazonギフト券をもらえるキャンペーンも開催中なので、この機会に登録してみましょう。

＼Amazonギフト券プレゼント／

②COZUCHI（コヅチ）

項目	詳細
サービス名	COZUCHI（コヅチ）
運営会社	LAETOLI株式会社
最小投資金額	1万円
利回り	2.0%～50.9%
公式サイト	https://cozuchi.com/

COZUCHIはLAETOLI株式会社が運営しており、収益性の高い都心部のマンションを中心に投資できます。

2008年から不動産特定共同事業法を活用した事業を行っていて、実績ある老舗のクラウドファンディングとしても人気です。

不動産型クラファンでは珍しく手数料を支払えば途中解約できることから、急に資金が必要になった際にも備えられます。

想定利回りも5.0%から10%のファンドを中心に用意されており、しっかりと利益を狙いたい方は利用してみましょう。

＼収益性の高い案件が豊富／

③利回りくん

項目	詳細
サービス名	利回りくん
運営会社	株式会社SYLA
最小投資金額	1万円
利回り	3.0%～5.7%
運用期間	3ヵ月～

利回りくんは株式会社SYLAが運営しており、収益性の高そうな不動産に投資しつつ社会貢献もできるのが特徴です。

具体的には空き家再生を応援するファンドなどを扱っていて、不動産投資によって地方創生の手助けができます。

さらに利回りくんでは、「優先劣後出資方式」というリスク軽減策を採用しているのも特徴。

仮に損失が出た場合も、利回りくん側が投資家の損失を負担してくれるため、初心者も安心して投資できるでしょう。

＼不動産投資で地域創生に取り組める／

不動産投資の平均利回りまとめ

不動産投資の平均利回りについて、利回りの考え方から初心者でも失敗しづらい不動産投資の方法まで解説してきました。

最後に、本記事でもっとも重要なポイントを3つまとめます。

不動産投資をする上で利回りは重要ですが、立地条件などによって左右されるため、総合的に判断するのが大切です。

不動産型クラウドファンディングなら自己資金1万円から高い利回りを狙えるので、投資初心者も気軽に取り組んでみましょう。