初心者向け不動産投資の始め方5ステップ【基礎知識を解説】

このようなお悩みを解決します。

安定した家賃収入を得られるなどのメリットがあることから、不動産投資は人気のある投資の一つです。

しかし、いざ不動産投資しようと思っても何から始めるべきか分からない方も多いのではないでしょうか。

不動産はまとまったお金が動きますし、株や投資信託のようにネットからワンクリックで売ったり買ったりできません。

いきなり失敗しないためにも、初心者こそ不動産投資を始める際に基礎知識をしっかり押さえる必要があります。

そこで、この記事では初めて不動産投資を検討する方向けに、不動産投資の始め方について分かりやすく解説します。

初めて不動産投資する人がやるべきこと

不動産投資は、不動産を所有し運用・売却することで利益を得る投資です。

入居者さえ確保できれば長期的に安定した収入を得られるという魅力もあり、不動産投資が注目されています。

しかし、不動産投資への憧れから、やみくもに不動産投資をはじめてしまうと失敗してしまう可能性が高くなってしまいます。

ここでは、まず初めて不動産投資する人がやるべきことについて見ていきましょう。

やるべきこととして、次の2つが挙げられます。

①不動産投資について勉強する

不動産投資の成功は、知識や情報をいくら身に付けているかに左右されると言っても過言ではありません。

不動産投資するうえでは、不動産だけでなく金融・法律・税金など幅広い知識が必要です。

不動産投資をする際にはローンを組んだり、金利を考えたりなど金融の知識は欠かせません。

また、不動産の売買や運用をする際にも法律を知らなかったではすまされないことが多々あります。

そして、不動産投資を通じた節税や運用、売買の際にかかる税金なども考慮しなければいけません。

また、専門用語の飛びかう不動産投資で知識がなければ、悪質な不動産会社のカモになる可能性もあります。

営業トークに載せられてよく分からないまま物件を購入したら思っていたほどの利益が出ない、というケースも珍しくありません。

不動産投資では、不動産会社から物件を紹介される場合も多いでしょう。

しかし、あくまで投資判断するのは「自分」という点は念頭に置いておく必要があります。

不動産投資の勉強方法としては、次のような方法があります。

書店には多くの不動産投資関連の書籍が並び、初心者向けのものも多くあります。

初心者向けのものなら大まかな基本的な知識を得るのに役立つでしょう。

また、ウェブでも不動産投資の知識を得られます。

ウェブの場合は新しい情報も得やすい反面、不確かな情報もあります。

基本的には、書籍で基礎を身につけウェブで新しい情報を探したり、より詳しく調べたりするのがおすすめです。

また、不動産会社などの主催するセミナーであれば、専門家や投資経験者のリアルな声を聴くことができるので活用すると良いでしょう。

②目標を決める

不動産投資するうえでは、投資の目標やスタイルを決めておくことも重要です。

不動産投資と言っても様々な投資方法があり、目的によって投資方法や投資金額が異なります。

また、利益を得たいにしてもどれくらいの利益が必要か、具体的な額を決めておくことも重要です。

「たくさん稼ぎたい」という曖昧な考えでは、不動産投資で成功するのは難しいでしょう。

「3年後には年間100万円の利益をあげる」といった明確な目標があると、そのための詳細な投資計画も立てやすくなります。

不動産投資の始め方【5ステップ】

ここでは、不動産投資の具体的な始め方について確認していきましょう。

不動産投資の始め方は大まかに次の流れです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①不動産会社に相談する

まずは、不動産会社に不動産投資の相談をして物件を探します。

不動産投資の目標やスタイルに合った物件を選ぶようにしましょう。

不動産会社に希望のエリアや投資金額などを相談すれば、目標達成に適した不動産を紹介してもらえます。

万一、不誠実な不動産会社に相談してしまったらカモにされてしまうこともあります。

そのため、自分でも不動産情報を集め、実際に自分の目で見て不動産を選ぶことも重要です。

特に不動産選びは、不動産投資の重要なポイントです。

この段階の手間を惜しんでいては、いい物件に出会うことも不動産投資で成功することも難しいでしょう。

不動産の入念な調査や収支計画などを元に、慎重に投資する不動産を選ぶことが重要です。

初心者では不動産選びや収支計画などを自分ですべてするのは難しい面もあります。

そのため信頼できる不動産会社にサポートしてもらいながら、一緒に投資を進めるとよいでしょう。

②ローン審査を受ける

不動産投資では、基本的に物件は金融機関でローンを組んで購入します。

ローンは申し込んだら誰でも受けられるわけではなく、審査があります。

審査では主に「個人の属性」と「物件の収益性」が見られます。

不動産投資でのローンの場合、家賃などの収入からローンを返済していくのが基本です。

そのため、物件の収益性も重要なポイントとなります。

審査の基準は金融機関によって異なります。

A銀行では審査に落ちてもB銀行は通ったというケースも珍しくありません。

都市銀行の場合は、審査のハードルが高いですが、地方銀行やノンバンクであれば初心者でも融資を受けられることもあります。

また、不動産会社から提携の金融機関を紹介して貰えるケースもあり、金利などの優遇を受けられる可能性もあるので相談するのもおすすめです。

また、ローンを組む場合は、頭金を求められるのが一般的です。

どれくらいの頭金が必要なのか、そもそも自分はどれくらいのローンが組めるのかは早めに確認しておくようにしましょう。

③物件を購入する

ローンの審査に通ったら、いよいよ物件の購入です。

売主と売買契約書を締結し、ローン審査が下りたら決済して引き渡しとなります。

不動産の購入には、さまざまな書類が必要です。

例えば不動産を買う際には身分証明書、実印、印鑑証明書などが求められます。

ローンを組む際には所得を証明できる源泉徴収票などの書類も必要です。

どの段階でどんな準備が必要なのかを事前に把握することで、スムーズに手続きを進められます。

④管理会社と委託契約を結ぶ

不動産投資の場合、物件の管理は「自分でする」か「管理会社に委託」かの選択となります。

賃貸物件で必要な管理業務には次のようなことが挙げられます。

これらの管理業務を自分一人でするのはかなりの時間と手間がかかります。

一般的には、管理会社に委託して管理してもらうケースが多いでしょう。

管理会社に委託することで、日常的な管理の手間がかからないので、本業の仕事に忙しい人でも投資しやすいというメリットもあるのです。

ただし、管理会社と言ってもさまざまな会社があるので、慎重に選ぶ必要があります。

管理会社の対応が悪いと、入居者が入らない可能性や入っても入居者が不満を抱き退去してしまうこともあります。

管理料も重要ですが、きちんと物件を管理してくれる会社かどうかも判断したうえで、管理会社を選ぶようにしましょう。

⑤運用開始

物件を購入し管理会社を選んだら、実際の運用がスタートします。

入居者のいる状態の物件であれば、購入翌月から家賃収入を得られます。

入居者がいない場合は、広告などの募集業務からスタートです。

物件を購入して運用をスタートすると一息つきたくなりますが、実際の投資はここからスタートとも言えます。

物件の管理や収支計画の見直しなどを欠かさず、長期的に不動産投資に取り組んでいくことが大切です。

不動産投資の基礎知識

ここでは、まずは知っておきたい基礎的な知識について確認していきましょう。

次のような知識は身に付けておくことが大切です。

利回り

不動産投資の利回りは、どれだけの利益を得られるのかの重要な指標となります。

しかし、利回りといっても様々な種類がある点には注意が必要です。

特に重要なのは次の2種類だと言えるでしょう。

表面利回り

投資額に対してどれだけの利益を得られるのかの指標となるのが「表面利回り」です。

収入と物件価格だけで算出できるシンプルな指標なので計算もしやすいですね。

不動産チラシなどに掲載されている数字も、一般的にはこの表面利回りがほとんどです。

表面利回りは大まかな収益性を判断できますが、経費などが考慮されていない点に注意しなければなりません。

また、中には満室時を想定した「想定利回り」という場合もあるので、その場合は空室が出ると利回りが大きく下がります。

このように、表面利回りの数字が高くても、実際には経費が多く掛かるなどの理由で手元にお金がほとんど残らないというケースも多いのです。

実質利回り

経費まで考慮した利回りが「実質利回り」です。

支払う経費まで考慮されている利回りなので、より実際の利益に近い数字が分かります。

仮に、次の条件で表面利回りと実質利回りを見ていきましょう。

表面利回り＝300万円÷2,000万円×100＝15%　

実質利回り＝（300万円－100万円）÷2,000万円×100＝10%

上記のように、表面利回りと実質利回りでは大きな差が出る場合があるのです。

物件を選ぶ際には、表面利回りの高さだけでなく実質利回りまで自分で計算するようにしましょう。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で得られる収入には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。

不動産投資では、家賃収入（インカムゲイン）を狙う方法がメインとなります。

家賃収入以外にも次のような収入を見込めるでしょう。

上記のような収入を得られるとはいえ、臨時的なものや額が小さいものがほとんどなので、メインは家賃収入となります。

家賃収入を得る場合は、空室リスクに対処しなければいけません。

空室が出てしまうと収入減少に直結してしまうので、空室が出ないように対策することが重要です。

また、不動産投資は、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙えるという魅力があります。

キャピタルゲインは購入時よりも値上がりした時点で売却することで得られる売却益です。

ちなみに売却で損失が出た場合は、キャピタルロスになります。

ただし、売却益を狙う方法は不動産の市況を見極めなければならず、初心者には簡単ではありません。

不動産投資でかかる税金

不動産投資とは切り離せないのが「税金」です。

不動産投資には様々な税金が課せられるので、税金の知識を身に付けておく必要があります。

不動産投資で掛かる税金には次のようなものがあります。

税金が発生するタイミング	税金
不動産取得にかかる税金	・印紙税 ・登録免許税 ・不動産取得税など
不動産運用中にかかる税金	・固定資産税 ・都市計画税 ・所得税 ・住民税
不動産売却にかかる税金	・譲渡所得税

不動産購入時は、物件価格だけでなく各種税金や不動産会社への仲介手数料などが発生します。

それらの初期費用が物件価格の1割～3割程かかると言われているので、初期費用まで考慮した資金計画が重要です。

また、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税は毎年納税しなければなりません。

不動産投資で利益が出た場合は、利益に対して所得税・住民税が課せられます。

売却した場合も、売却で得た利益に対して譲渡所得税が課せられるのです。

不動産投資にかかる税金は、控除の利用や損益通算などで節税することも可能です。

何にいくら税金がかかり、どのような控除が適用できるのかなどを理解しておくことで、税金を抑えて少しでも多く利益を手元に残せるようになるでしょう。

不動産投資を始めるなら相談すべき会社3選

不動産投資の大切なパートナーでもある不動産投資会社。

とはいえ、多くの会社が存在するのでどの会社に相談すれば良いのか迷ってしまいますよね。

ここでは、初心者にもおすすめの不動産投資会社として次の3つを紹介します。

J.P.RETURNS(JPリターンズ)

2002年に創業し、昨年で20周年を迎えた長い歴史を持つ「J.P.RETURNS(JPリターンズ)」です。

項目	詳細
運営会社	J.P.RETURNS株式会社
入居率	99.6%以上
公式サイト	https://jpreturns.com/

不動産価値が上がり続けている東京は不動産投資に適したエリアです。

「駅近×都心」を掲げ、低価格高利回り物件・都心築浅ハイスペック物件・都心ファミリータイプ物件の3つの物件ラインナップを展開しています。

それぞれ特徴があり様々な価格帯の物件がありますが、プロが相談から売却までサポートしてくれるため安心して不動産投資を始められます。

RENOSY(リノシ―)

不動産投資を幅広くサポートしてくれ、初期費用も抑えられることから人気なのが「RENOSY(リノシ―)」です。

項目	詳細
運営会社	株式会社GA technologies
入居率	99.5%以上（2021年2月時点）
公式サイト	https://www.m-standard.co.jp/

収入に関わる入居率は99.5%以上と高い水準を誇っています。

次の入居者が決まるまでの空室期間も26日と短いため、安定した収入を見込めるという魅力があるのです。

また、高額な費用が必要なイメージのある不動産投資ですが、RENOSYなら初期費用10万円から投資できます。

RENOSYについては「RENOSY（リノシー）ってどうなの？実際の口コミ・評判やメリット・デメリットなど特徴を紹介」で詳しく解説しています。

武蔵コーポレーション

豊富な実績で安定した投資ができるのが「武蔵コーポレーション」

武蔵コーポレーションは2022年4月末時点で、管理戸数26,799戸・売買取扱実績2,431棟と圧倒的な実績数からも投資家からの高い支持が分かります。

項目	詳細
運営会社	武蔵コーポレーション株式会社
入居率	97.18%以上
公式サイト	https://www.musashi-corporation.com/

関東圏を中心に新築・中古と幅広い物件を取り扱っているため、投資スタイルに合わせた物件選ぶができます。

ただし、武蔵コーポレーションは公式サイトでも「富裕層がターゲット」と公表しているように、利用できる条件が限られている点に注意が必要です。

資金面などの条件を満たすことが難しい場合は、不動産投資クラウドファンディングという方法もあるので検討してみてはいかがでしょう。

不動産投資クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は、「の記事も参考にしてみてください。

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不動産投資は1万円からでも始められる

「不動産投資型クラウドファンディング」という言葉を聞いたことがありますか？

投資家から資金を集め、その資金を基に物件を購入・運営するクラウドファンディングのことで、不動産投資よりも手軽で簡単なことが特徴です。

最近では、需要が高まっていることから新たなサービスもスタートしており、不動産投資の代替として注目を集めています。

ここでは初心者におすすめな不動産投資型クラウドファンディング3選をご紹介いたします。

より詳細に解説した「【徹底比較】不動産投資型クラウドファンディングのおすすめランキング」の記事もご覧ください。

CREAL(クリアル)

CREAL(クリアル)は2018年にスタートしたサービスで、不動産投資型クラウドファンディング業界の中でも存在感を出しています。

不動産投資型クラウドファンディングと聞いて、CREALをイメージする人も多くいますよ。

項目	詳細
運営会社	クリアル株式会社
想定利回り（年利）	4.0~5.5%
公式サイト	https://corp.creal.jp/

CREALを運営する会社は上場企業であるため、「怪しい」などのイメージは一切ありません。

各ファンドごとに行われる調査はかなり深いもので、ご自身の投資の判断に役立てることが出来ます。

また、CREALでは定期的にAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンも開催されていますので、開催中が投資家登録するチャンスです。

CREALについて詳しく知りたい方は、「【口コミも】CREAL(クリアル)の評判・キャンペーンは？仕組みやメリット・デメリットも分かりやすく解説」の記事もご覧ください。

COZUCHI(コズチ)

COZUCHIも今勢いに乗っており、知名度が急拡大しているサービスの一つです。

YouTubeでもCMをやっていた期間もあるため、耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか？

項目	詳細
運営会社	LAETOLI株式会社
想定利回り（年利）	2.0～50.9%
公式サイト	https://cozuchi.com/

COZUCHIは今まで短期運用型のみだったものが、2023年5月末に中長期運用型のファンドも発表しました。

これにより投資家の投資戦略が様々描けるようになったため、ここ最近でもさらに注目を集めています。

COZUCHIはファンドごとの規模が大きいことが特徴で、現在運用中の72億円の超大規模ファンドもありました。

また、過去には実績利回りが想定利回りを大きく上回るファンドも多くあり、中には実績利回り283.5%になったファンドもありました。

COZUCHIをさらに知りたい方は「COZUCHI(コヅチ)の評判は怪しい？運用者の口コミや最新案件、利回りやメリット・デメリットなど分かりやすく解説」もご覧ください。

利回りくん

利回りくんは、地域創生や社会貢献・夢を応援することをコンセプトにしたユニークなファンドを展開しているサービスです。

項目	詳細
運営会社	株式会社SYLA
想定利回り（年利）	2.0~7.0%
公式サイト	https://rimawarikun.com/

過去には前澤友作氏や堀江貴文氏などの著名人とのコラボ物件のファンドもあり、利益リターンだけではなく割引クーポンやライブチケットなどの特典が付いた案件もありました。

投資を通して、障がい者グループホームや動物グループホームの応援をできるのは他のサービスにない唯一無二です。

利回りくんについてさらに知りたい方は「【評判】利回りくんの口コミは怪しい？仕組みやキャンペーン情報を分かりやすく解説！」もご覧ください。

【まとめ】不動産投資の始め方

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資を検討しているなら、投資の知識を付けたうえで不動産投資会社に相談することから第一歩が始まります。

初心者はまず「RENOSY」「プロパティエージェント」に資料請求からスタートするとよいでしょう。

資金に不安がある人は、不動産投資クラウドファンディングの活用もおすすめですよ。