REIT(リート)とは?仕組みや投資の始め方まで分かりやすく解説!【少額から不動産投資】

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REITとは

※2021年10月12日に更新しました。


この記事の結論

  • REIT(リート)とは、不動産投資信託のこと
  • REITは少額から始められて、分散投資にもなる
  • REITを始めるには証券口座開設をしよう

REIT(リート)と聞いて「何のことかさっぱりわからない…」という人もいれば、「名前は聞いたことあるけど具体的な内容はわからない…」という人もいるのではないでしょうか。

今回はREIT(リート)の仕組みや魅力、リスクについて分かりやすく解説します。

REIT(リート)とは?

REITとは、多数の投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設などの不動産を購入し、賃料収入や売却益などを投資家に還元する金融商品です。

Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語に訳すと不動産投資信託という意味になります。

尚、海外のREITと区別するため日本ではJapanのJを先頭に付けた、J-REITという名称で呼ばれることも多いです。

REITの仕組みは、以下の図の通りです。

REITの仕組み
  • 分配金:株式の配当金のようなもの。家賃収入などの運用益を決算日に投資家にまとめて還元する。
  • 投資法人:REITを運営・管理する会社のような組織。
     例)大江戸温泉リート投資法人、ヘルスケア&メディカル投資法人

REITの特徴としては、以下の3点が挙げられます。

  • いつでも自由に売買が可能。
  • 運用益に対して約20%の税金が課される。
  • 特定口座NISA口座の対象。

基本的には上場株式と似た扱いなんだね!

REITの魅力とリスク

以下では、REITの魅力4点と、リスク3点について解説します。

REITの魅力

REITには主に4つの魅力があります。

  1. 少額から投資可能
    個人で不動産を購入する場合、何千万・何億という資金が必要ですが、REITであれば数万円程度から購入することが可能です。
  2. 分散投資が可能
    「オフィスビル」「マンション」「ホテル」など複数の用途の不動産を組み合わせたREITを購入すれば分散投資が可能です。
  3. 専門家が物件選定から維持まで行う
    基本的に専門家に任せておけば良いので、初心者でも簡単に不動産投資ができてしまいます。
  4. 換金性が高い
    上場しているので、基本的にいつでも購入・売却することができます。

不動産投資ってハードルが高いと思ってたけど、REITだったら気軽に始められそう!

REITのリスク

REITのリスクとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 地震や火災などの被災
    災害によって投資している不動産に損害が出た場合、分配金が減少する可能性があります。
    ただ、不動産を実際に所有する場合にも同様のリスクが生じますね。
  • 上場廃止
    REITは株式と同様の性質をもっているため、取引所が定める基準に触れると上場廃止処分が下されることがあります。
    その場合、取引が著しく困難になる可能性があります。
  • 金利変動
    一般に金利が上昇すると投資法人が金融機関へ支払う利息が増えるので、分配金が減少する可能性が高まります。

その他、投資法人の経営状況や増資による1口あたりの価格減少などのリスクもありますよ。

リスクもきちんと把握したうえで投資することが重要だね!私も自分でもう少し調べてみよう。

REITの種類

REITは対象不動産の用途や対象地域によって種類が分けられます。

単一用途特化型

特定の用途の不動産のみに投資する方法です。主に以下のような種類があります。

  1. オフィス特化型
    都心のオフィスビルなどの運用が中心です。
    コロナの影響でリモートワークが普及したため、オフィスの需要は低下傾向にあります。
  2. 住宅特化型
    マンションなどの運用が中心です。
    大幅な人口減少などが起きない限り住居の需要は保たれるので、比較的リスクが小さく値動きも小さい傾向があります。
  3. ホテル特化型
    ホテルの運用が中心で、観光業の業績に大きく左右されます。
    コロナショックによって分配金が大幅に減額されるなど厳しい運用状況を強いられています。
  4. 商業施設特化型
    ショッピングセンターや百貨店などの運用が中心です。
    ホテル特化型と同様に、コロナの影響を強く受けています。
  5. 物流施設特化型
    倉庫などの物流設備の運用が中心です。
    コロナショックで巣ごもり消費が活発化したため、運用実績は比較的好調です。
  6. ヘルスケア施設特化型
    医療施設や高齢者向け施設の運用が中心です。

コロナによって大きくダメージを受けたものもあるね。

複合型・総合型

  • 複合型
    上記の6種類のREITのうち2種類を組み合わせたもの。
  • 総合型
    上記の6種類のREITのうち3種類以上を組み合わせたもの。

地域特化型

REITは用途だけでなく、投資地域も自分で決定することができます。

世界の特定の地域に特化した銘柄を購入すれば海外の不動産に投資することも可能です。

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REITを始めるには?

以下の手順を踏むと、REIT投資を始めることが出来ます。

  • 証券口座を開く
  • 証券口座に投資資金を入れる
  • REITを選んで投資する

まず、REIT投資を始めるには自分に合った証券口座を開く必要があります。

SBI証券といった大手ネット証券から、SMBC日興証券といった大手対面型証券まで様々な証券会社があります。

ん~、どこが良いんだろう?

どこに口座開設すれば良いかわからない方は、以下の基準で選んでみましょう。

あなたに合った証券口座は?

どこも口座開設は無料です!

「これでも迷ってしまう!」という方は、ネット証券最大手のSBI証券がおススメです。

REITに関する指標

最後に、REITを購入する上で知っておきたい指標について学んでおきましょう。

  • 価格騰落率:ある期間に価格がどれだけ変化したかを表す指標。
    過去の実績を表すものであり、未来の変化を予想するものではありません。
  • 分配金利回り:投資した金額に対して、どの程度の分配金が還元されているかを示す指標。
    「予想分配金(年間)/投資口価格」で計算される。
    現在のJ-REITの平均的な利回りは約4.2%です。

投資口価格はREIT版「株価」のことだワン!

  • NAV倍率:REITの割安・割高度合いを示す指標。
    株式投資のPBRのような指標で、保有している物件の純資産に対して、どれほど投資口価格が高いかを判断できます。
    一般的にNAV倍率>1であれば割高、NAV倍率<1であれば割安と判断できます。
  • NOI利回り:Net Operating Income の略称で、REITの純利益を示す指標。
    年間の賃料収入から経費や空室リスクを考慮して計算した利回りです。

REITを購入するときはこれらの指標を基に総合的に判断することが重要だね!

【まとめ】REIT(リート)とは

以上、REITの仕組みや特徴、投資の始め方まで解説いたしました。

最後に、重要な3点を振り返ってみましょう。

  • REIT(リート)とは、不動産投資信託のこと
  • REITは少額から始められて、分散投資にもなる
  • REITを始めるには証券口座開設をしよう

REITを利用すれば、少額から不動産投資を始めることができます。

REITは不動産への直接投資に比べてリスクが小さいので、不動産投資に興味がある方はまずREITから始めてみてはいかがでしょうか?

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