ブリッジレポート:(8947)ノエル vol.1
(8947:東証2部) ノエル |
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企業名 |
株式会社ノエル |
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社長 |
金古 政利 |
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所在地 |
川崎市高津区二子5-1-1 |
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決算期 |
8月 末日 |
業種 |
不動産業 |
項目決算期 | 売上高 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 |
2007年8月 | 80,493 | 4,506 | 3,065 | 1,640 |
2006年8月 | 51,845 | 2,732 | 1,642 | 1,065 |
2005年8月 | 33,608 | 1,607 | 945 | 455 |
2004年8月 | 26,526 | 886 | 471 | 245 |
2003年8月 | 12,806 | 538 | 306 | 97 |
2002年8月 | 6,156 | 182 | 106 | 8 |
2001年8月 | 3,318 | 81 | 60 | 26 |
株式情報(10/15現在データ) |
ノエルの2007年8月期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。
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会社概要 |
<沿革>
1966年12月に創業。72年2月に不動産売買、売買仲介、賃貸仲介、及び不動産管理業務を目的とした有限会社野村不動産として法人化され、87年2月に株式会社に改組しました。2000年9月に株式会社エルアシスト(現在ノエル代表取締役社長を務める金古政利氏が97年 9月に設立)と合併、商号をノエルに変更。05年9月にJASDAQ上場を経て、07年8月に東証2部に株式を上場しました。社名の「ノエル」は、野村不動産の「ノ」、エルアシストの「エル」を組み合わせたものですが、「ノエル」には英語・フランス語で"クリスマスやクリスマスのお祝いの歌"という意味があります。「クリスマスのような幸せな毎日を願う」、そんな思いも込められています。 <事業内容>
事業は、デベロップメント事業、不動産投資開発事業、アセットコンサルティング事業に分かれ、2007年8月期の売上構成比はそれぞれ、62%、34%、4%でした。地価が下落し、金利も低い不況期にはデベロップメント事業が、不動産の開発投資が活発な好況期には不動産投資開発事業が業績を牽引。また、アセットコンサルティング事業はローリスクで財務(BS)を圧迫しないフィービジネスです。
デベロップメント事業
不動産分譲事業者等へのマンションの1棟卸(同社が土地を仕入れ、居住用マンションを建築して物件1棟を丸ごと売却する事)や一般顧客向けの宅地、戸建住宅、及び居住用マンションの開発分譲等を行っています。
不動産投資開発事業
法人投資家や不動産ファンドに対し、マンション、オフィスビルなど収益不動産の企画、開発、販売を行います。改装、用途変更、機能向上等により空室率を改善して既存建物の価値を高めた後に販売するケースと、同社が事業用地を取得し、賃貸用マンション等を建築して販売するケースがあります。
アセットコンサルティング事業
賃貸住宅のあっせんや中古住宅のあっせん等を行う。
<業績推移>
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2007年8月期決算 |
<トピックス>
1.2007年8月東証第二部上場
2.同社グループの中期経営計画「CfS2007」の定量目標の一部を一年前倒しで達成
(1)経常利益は、期首予想(26.2億円)及び修正予想(30.0億円)を上回る30.6億円の着地(2)売上高経常利益率は、前期比0.6ポイントアップとなる3.8% 3.短・中期的な戦略事業に位置づけている不動産投資開発事業は、売上・利益共に大幅に伸長
(1)売上高(前期149.7億円→今期277.1億円)、営業利益(前期14.7億円→今期30.1億円)
4.リテール戦略は着実に実施
(1)前期に比べ、マンション・戸建住宅共に大幅に供給数増加(マンション128戸→253戸、戸建62戸→98戸)
<事業環境>
2003年に不動産デフレが終焉、05年にはインフレに転じ、同社はインフレによる利益を享受してきました。2007年8月期も事業環境は概ね良好でしたが、潮目の変化が感じられ、留意すべき市場動向も生じつつあるとの事です。
1.事業環境は全体としては追い風の状況
(1)主要都市を中心とする不動産価格の上昇(2)国内外からの資金の流入により、不動産投資市場は更なる広がりを見せた (3)首都圏の分譲住宅供給数は前年比減少が見られたものの、依然として高水準での供給が続く (4)継続する低金利や層用環境の改善等に起因し分譲住宅市場は概ね良好な状況が続いた 2.一方で、同社グループの事業展開にとって留意すべき市場動向も生じてきている
(1)主要都市における土地価格や建築工事代の上昇等による事業コストの増加(2)分譲住宅価格の上昇による販売状況の鈍化 <キャッシュ・フロー>
業容拡大に伴うたな卸資産の増加(15,584百万円)により、営業活動によるCFは、13,175百万円のマイナス(前年同期比2,864百万円増)となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の取得による支出や差入保証金敷金の差入による支出等で293百万円のマイナス(前年同期比26百万円改善)。財務活動によるキャッシュ・フローは、12,321百万円のプラス(前年同期比6,065百万円減)。主に短期借入金・社債の純増、及び株式の発行が要因です。この結果、期末の現金及び現金同等物は、3,027百万円と前年同期比1,147百万円減少しました。
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2008年8月期業績予想 |
<事業環境の見通しと注力課題>
内外需要の増大に伴い国内最気は緩やかながらも拡大が継続。また、地価上昇や需要の増大により、不動産投資市場・分譲住宅市場も良好な状況が続くと考えています。ただ、不動産投資市場には、世界的な金余り、海外と比較し相対的に魅力的な価格水準、キャップレートの低下傾向に一服感がある一方、金商法施行等による規制・監視の強化等の不安材料もあります。分譲住宅市場は、高水準の供給が予想されるものの、地価上昇や建築コスト増に伴う物件価格上昇により販売状況が鈍化するなど事業環境は若干弱含みに転じています。今後、物件・デベロッパー共に二極化が進行するものと思われます。同社では、「将来的には、不動産業界にとって厳しい環境の到来が予想されるものの、当面、不動産市況の竪調さは継続する」と予想しています。 デベロップメント事業
マンション・戸建住宅分譲等、地域密着により一般顧客向け事業を強化します。
不動産投資開発事業
開発型案件の量的拡大に加え、物流、ショッピングセンター、スポーツクラブ等投資対象となる不動産種別の多様化に取り組みます。
アセットコンサルティング事業
オーナー特化型で管理戸数の増加による安定収益源の確保、業務効事の向上に務めます。
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中期経営計画「CfS2007」の概要と進捗状況 |
<重点施策>
重点施策として、運営体制強化、ノエルブランド確立、収益構造変革の3項目を掲げています。
1.運営体制強化
(1)不動産の可能性を最大化する「プランニング力」の強化土地活用、マーケティング、商品企画等 (2)不動産の価値を最通化する「パフォーマンス力」の強化 コンサルティング、販売、品質管理、アフターサポート等 (3)効率的グループ経営の推進 (4)「人財」育成サイクルの構築 2.ノエルブランド確立
(1)公平、均等、正確かつ迅速なIR活動(2)コアエリアを中心とした企業イメージ戦略 (3)特徴ある商品と感動を生み出すサービスの提供 3.収益構造変革
(1)エンドユーザーからの売上収益比率向上(2)コスト競争力の向上 (3)事業の収益均衝化(ポートフォリオ経営の推進) (4)自己資本比率の強化 |
同社の特徴と強み |
1.3事業のシナジー
3事業を有機的に結びつけてシナジー効果を発揮する事で、多様な顧客に対し質の高いサービスを提供する事ができます。
2.仕入れ能力
地域深耕型のビジネス展開、意思決定のスピード、幅広い事業と商品メニュー、多様な出口戦略が、情報提供元からの高い信頼性と評価につながると共に、多種多様な土地や物件の仕入を可能にしています。この結果、デベロッパー、ゼネコン、不動産流通業者、金融機関、オーナー、個人顧客からなる幅広い土地情報ネットワークが形成され、高品質かつスピーディな情報収集(=高い仕入れ能力)を可能にしています。
(1)地域深耕型のビジネス展開
同一エリアで事業を反復継続して展開する事で、情報提供元との信頼を構築。
(2)意思決定のスピード
権限委譲の推進や収支算定の必要機能を社内で有していることによる、スピーディな意思決定。
(3)幅広い事業・商品メニュー
戸建住宅からマンション、収益不動産まで、取扱商品が多岐にわたるため、狭小地から小規模事業用地までの購入が可能。
(4)多様な出口戦略
大手デベロッパーから個人まで幅広い顧客ネットワークにより、多様な出口戦略の展開が可能。
※市場動向をにらんだ機動的な仕入れ
下のグラフはエリア別の仕入れ状況を示しています。2006年8月期は東京都での仕入れが全体の61.1%を占めましたが、2007年8月期は地価上昇と需要をにらみ、東京都での仕入の比率を引き下げました。
3.多様な商品メニューと顧客ネットワーク
多様な商品メニュー、各事業間の連携による幅広い顧客ネットワークも強みであり、そのネットワークが出口戦略の多様化にもつながっています。
4.事業エリアの優位性
「住みたい沿線ランキング」等で常に上位にランクされる人気の東急沿線を事業エリアとしています。転入超過で人口の増加が続いているエリアでもあり、幅広い不動産情報や多様な顧客情報を有効に活用する事が可能です。また、東急沿線で同社のコア事業エリアである神奈川県川崎市、横浜市、及び東京都南西部は、地価下落時における下落率が小さく、反転時においては、いち早く反転を示すと言う特徴を有しています。 5.商品企画力
物件・案件によっては、周辺相場を上回る価格でも販売が可能な商品企画力も強みです。
6.人財力
業務運営体制の強化を進めるためには、その業務を実際に遂行する優秀な「人財」の充足と業務を効率的かつ的確に遂行するための内部管理体制等のインフラ整備が必要です。このため、人事制度の抜本的改革、情報共有のための仕組みや業務フローの改善を推進する方針です。同社は業界屈指の低い離職率を誇りますが、一人当たり経常利益の高さが、決して社員を甘やかしているわけではない事を物語っています。 <NOEL VISION(ノエルビジョン)>
経営理念
ノエルは幸福創造企業として幸せで豊かな社会の実現に貢献します。
経営方針
1.自由闊達・チャレンジ精神を企業風土として尊重し、社員の主体性と勇気、仕事への誇りを大切にする人財育成企業を目指します。2.常にお客様の立場で考えて行動し、長期的にお客様の幸福と発展に貢献することでお客様に信頼される企業を目指します。 3.常に将来への変化を意識して時代の流れを先取りし、お客様に夢と感動を与える革新的な商品とサービスを提供する企業を目指します。 4.オープンでフェアな企業活動を通じ、地域社会に貢献しながら社会から認められ必要とされて永続的に繁栄する企業を目指します。 行動指針
1.自分自身が幸せであること。幸せで正直な気持ちでお客様の笑顔に貢献すること。2.誇りを持てる優れた仕事環境を常に保ち、社員1人ひとりがお互いに尊敬と威厳をもちあうこと。 3.提供する商品・サービスにおいて常に最高水準を目指すこと。 4.失敗を恐れず、成功を信じてチャレンジすること。そしてその結果から学ぶこと。 5.収益はお客様に提供する優れた商品とサービスの対価であり、その収益が発展の源であると意識すること。 |
株主優待制度 |
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本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。 本レポートに関する一切の権利は(株)インベストメントブリッジにあり、本レポートの内容等につきましては今後予告無く変更される場合があります。 投資にあたっての決定は、ご自身の判断でなされますようお願い申しあげます。 Copyright(C) 2024 Investment Bridge Co.,Ltd. All Rights Reserved. |