ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.13

（8860：東証1部,大証1部）フジ住宅

今井光郎社長

【ブリッジレポート】フジ住宅　vol.13
（取材概要）2008年3月11日掲載
「前述のように、同社の収益は事業の性質上、第4四半期に偏重する傾向があります。第3四半期までの収益の進捗率は、前期の実績を上回って推移しており、ほぼ・・」続きは本文をご覧ください。

企業名	フジ住宅株式会社
社長	今井　光郎
所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2007年3月	52,221	4,233	4,090	911
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（2/28現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
342円	36,612,765株		12,522百万円	6.9％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
17円	5.0％	58.57円	5.8倍	400.38円	0.9倍

※株価は2/28終値。

フジ住宅の2008年3月期第3四半期業績について、ブリッジレポートにてご報告致します。

会社概要

地盤である大阪府下を中心に戸建分譲等、住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴があります。この他、戸建分譲のノウハウを活かした中古住宅の改装販売や金融機関とタイアップした土地有効活用事業等も手掛けており、建築の設計管理・請負、及び賃貸管理を手がける連結子会社2社で企業グループを形成しています。

＜事業概要＞

現在の事業は、「分譲住宅事業（戸建・マンション）」、「土地有効活用事業（建築請負）」、「賃貸及び管理事業」、「不動産ファンド等向け賃貸マンション販売事業」、「中古住宅の販売及び仲介事業」に分かれます。

１．分譲住宅事業（戸建・マンション）

用地仕入・許認可の取得から、宅地造成、設計、建築、販売までの一貫体制を構築しています。既に説明したとおり、「自由設計方式」と「街づくり」が特徴です。マンション事業については、地価上昇に伴う事業リスクの高まりを受けて5年前に休止し、地価上昇の影響が少ない郊外の戸建分譲に注力すると共に、営業エリアを大阪府下全域と兵庫県南部へ拡大しました。

２．土地有効活用事業（建築請負）

対象顧客は既契約者、金融機関や既契約者からの紹介による土地所有者で、賃貸管理と分譲住宅事業のノウハウを活かして、美観性が高く、居住性に優れた木造賃貸アパート「フジパレス」、「エンフィールド」、RC造賃貸マンション「エフ・コンスパイヤー」、さらには2006年1月に木造賃貸住宅「フジパレス戸建」を商品化し、事業を展開しています。単なる建築請負ではなく、サブリースを前提とした土地所有者との運命共同事業として、徹底した市場調査・企画・設計・建築・竣工引渡後の建物の運営管理までのトータルルサポートシステムを顧客個々の状況に合わせた「安定・安全・安心」の事業として提案しています。

３．賃貸及び管理事業

賃貸マンションの建物管理や入居者募集、賃料回収、事務等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託等を、100％出資子会社フジ･アメニティサービス（株）が手掛けています。安定収益となるばかりでなく、事業のノウハウが土地有効活用事業や不動産投資ファンド等向け賃貸マンションの販売及び分譲マンションの事業促進に役立っています。

４．不動産ファンド等向け賃貸マンション販売事業

分譲住宅事業、土地有効活用事業、賃貸及び管理事業等で培ってきたノウハウを生かした事業で、不動産ファンドや個人富裕層を対象としています。不動産ファンド向けは、建物の完成時点での引渡しだけでなく、新築物件を一定期間保有し、稼動実績を付けた販売をします。個人富裕層向けには、1棟3億円前後の小ぶりの賃貸マンションを販売しています。ただ、不動産ファンド向けは、地価上昇を受けて、2005年秋以降、土地の仕入を行っておらず、地価が調整されるまで新たな仕入れを行わない考えです。継続的に拡大を図る事業と言うよりも、需要動向を見ながら、臨機応変に対応していく事業です。

５．中古住宅の販売及び仲介事業

中古住宅再生事業としての手法を確立している改装付中古住宅「快造くん」が人気を博しています。地域密着型の営業による交差点単位での地域情報とその分析による物件の鑑定力、仕入、販売価格の査定の速度と正確性及びリフォームのマニュアル化による独自のノウハウが強みです。また、06年2月に新業態の中古住宅を中心とする豊富で鮮度の高い住まい探しの情報拠点として「お・う・ち・館」を開設。物件情報の提供のみならず住宅ローン及び持家の売却相談や無料査定に至るまで、専門のアドバイザーによるコンサルティングスペースとして提供しています。また、新たに事業部を開設し、営業地域を拡大しています。

2008年3月期第3四半期業績

＜連結＞

当第3四半期の業績は、受注契約高においては30,785百万円（前年同期比9.7％増）となりましたが、売上高は32,909百万円（前年同期比3.9％減）、営業利益は1,691百万円（前年同期比25.4％減）、経常利益は1,615百万円（前年同期比26.2％減）となりました。

当年度の期初において、都心部の地価の高騰を背景に厳しい業績見通しを立てましたが、当第3四半期までの受注契約の実績は、中古住宅再生事業・不動産ファンド等向け賃貸マンション事業及び土地有効活用事業において前年同期の実績を大きく上回るなど期初予想を上回る結果となりました。

四半期純利益は、当社の遊休土地として保有している大阪府泉南郡熊取町の固定資産の土地につき、譲渡契約の締結（第４四半期に引渡し済み）が行われたことにより税効果のスケジューリングが可能となる為、税効果会計に係る会計基準に従い法人税等相当額の戻し入れ（法人税等調整額のマイナス）を行うことになり、純利益が925百万円増加し、この結果、四半期純利益1,808百万円（前年同期比43.2％増）を計上しました。

なお、建築確認審査の厳格化に関しては、同社グループの受注契約において、分譲マンションについては過年度より供給を休止しており、戸建住宅及び土地有効活用事業の主力商品の木造アパート「フジパレス」については、建築確認取得の遅延は全くなく、改正建築基準法の施行に伴う影響を受けることなく、順調に推移しました。

＜事業別売上高＞

戸建住宅は、顧客の住宅間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応した自由設計及びオプション方式の住宅が引き続き順調に推移しました。今期に販売を開始した「ジーズランド光明池」（和泉市・全186戸）の当第3四半期までの受注契約戸数が158戸となるなど、当第３四半期の受注契約高は17,665百万円（前年同期比11.4％減）となりました。なお、引渡し戸数は530戸（前年同期490戸）となり、売上高は19,040百万円（前年同期比14.2％増）となりました。

中古住宅は、堺市方面への事業拡大により引渡し戸数が増加し、売上高は5,713百万円（前年同期比43.8％増）を計上し好調な業績で推移しました。不動産投資ファンド等向け賃貸マンションは、当第３四半期の受注契約高3,196百万円（前年同期比506.5％増）となりましたが、売上高は2,276百万円（前年同期比39.5％減）となりました。

土地有効活用事業は、営業体制の強化を図ったことにより、当第3四半期の受注契約高は3,227百万円となり前年同期に比べ1,467百万円の大幅な増加となりました。当第3四半期における引渡し件数は12件（前年同期31件）に留まったため、売上高は977百万円（前年同期比75.8％減）となりました。

また、賃貸及び管理事業は、売上高が順調に増加し4,573百万円（前年同期比10.7％増）を計上し、その他事業は、売上高147百万円（前年同期比8.0％減）を計上しました。

＜財政状態＞

当第3四半期末における総資産は55,538百万円となり、前年度末に比べ4,539百万円増加しました。

流動資産は47,200百万円となり、前年度末に比べ3,837百万円の増加となりました。現金及び預金の減少額496百万円などの減少要因がありましたが、分譲用地の取得等によるたな卸資産の増加4,224百万円等を反映したものです。固定資産は8,338百万円となり、前年度末に比べ702百万円の増加となりました。

流動負債は20,725百万円となり、前年度末に比べ4,050百万円の増加となりました。支払手形及び工事未払金の減少額1,735百万円などの減少要因がありましたが、短期借入金の増加6,430百万円等を反映したものです。固定負債は20,539百万円となり、前年度末に比べ10百万円の減少となりました。

純資産は14,273百万円となり、前年度末に比べ500百万円の増加となりました。自己株式の取得による減少504百万円及びその他有価証券評価差額金の減少182百万円がありましたが、利益剰余金が1,185百万円増加したことによるものです。この結果、主として借入金の増加を反映して自己資本比率は、前年度末の27.0％から25.7％と減少する結果となりました。

当第3四半期末おける現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前年度末に比べ496百万円減少し3,416百万円となりました。なお、当社は、金融機関とシンジケートローンによるコミットメントライン契約を締結しており、手許流動性の圧縮による資金効率を図り、機動的な資金調達を実施しています。

＜キャッシュフロー＞

（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当第3四半期における営業活動による資金の減少は5,521百万円となりました。これは主に、税金等調整前四半期純利益を1,518百万円計上しましたが、分譲住宅用地の積極的な仕入方針の下でのたな卸資産の増加額4,224百万円、仕入債務の減少額1,735百万円及び法人税等の支払額1,072百万円等の支出を反映したものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当第3四半期における投資活動による資金の減少は256百万円となりました。これは主に、分譲住宅販売に係る販売センター等の有形固定資産の取得及び本社設備に係る支出による減少額153百万円及び投資有価証券の取得による支出100百万円を反映したものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当第3四半期における財務活動による資金の増加は5,281百万円となりました。これは主に、自己株式の取得による支出508百万円及び配当金の支払額622百万円等の支出要因がありましたが、分譲住宅用地の仕入に伴う短期借入金・長期借入金の純増加額6,520百万円等の収入要因によるキャッシュ・フローの増加を反映したものです。

2008年3月期業績予想

＜連結＞

中間期、通期の業績予想は、07年10月23日に発表したものから変更していません。

不動産業界においては、一般に、マンション・住宅等の引渡し(売上計上)時期は下期の3月頃に集中する傾向があります。同社グループは、不動産販売事業における戸建住宅を中心とした引渡し時期の平準化に努めていますが、08年3月期においても、分譲住宅事業における戸建住宅や土地有効活用事業における賃貸マンションの引渡しが08年1月から3月に集中することが見込まれます。

トピックス

＜自社株約171万株を取得＞

同社は、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行と株主還元の実施を行うために、07年11月5日から08年2月4日までの期間に、180万株又は取得価額の総額10億円を上限として自己株式の取得を実施すると発表しました。
その後、取得を進め、2月4日までに1,714,300株（657,867,400円）を取得しました。

取材を終えて

前述のように、同社の収益は事業の性質上、第4四半期に偏重する傾向があります。第3四半期までの収益の進捗率は、前期の実績を上回って推移しており、ほぼ順調だと見て良いでしょう。
同社は、当第3四半期までに、機関投資家向け決算説明会や、東京・名古屋・大阪・広島・福岡において合計12回、4,138名を対象とした個人投資家向けの会社説明会を実施しました。また、トピックスで触れた自社株買いでは、ほぼ上限株数を実際に買い付けました。このような、投資家、株主を重視する経営姿勢は評価されて良いと思います。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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