ブリッジレポート
（8860）フジ住宅株式会社

プライム

ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.31

（8860：大証1部,東証1部）フジ住宅

宮脇宣綱社長

【ブリッジレポート　vol.31】2013年3月期第2四半期業績レポート
取材概要「事業が順調に拡大していた中古住宅が上期は苦戦を強いられた。ここ数年、全国展開を積極的に進めている業者のアグレッシブな買い取りで中古住･･･」続きは本文をご覧ください。
2012年12月25日掲載

企業名	フジ住宅株式会社
社長	宮脇　宣綱
所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2012年3月	71,594	4,928	4,903	2,767
2011年3月	59,796	3,648	3,680	2,027
2010年3月	48,614	2,137	2,118	1,237
2009年3月	45,300	2,584	2,388	1,361
2008年3月	48,793	2,723	2,413	2,097
2007年3月	52,221	4,233	4,090	911
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（12/6現在データ）

株価	発行済株式数（自己株式を控除）		時価総額	ROE（実）	売買単位
439円	35,394,045株		15,538百万円	14.6％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
20.00円	4.6％	68.37円	6.4倍	567.57円	0.8倍

※株価は12/6終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。ROE、BPSは前期末実績。

フジ住宅の2013年3月期上期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

地盤である大阪府下を中心に阪神間で、戸建分譲・中古住宅等の住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～150戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。また、中古住宅の改装販売、金融機関とタイアップした土地有効活用事業や個人投資家向けの賃貸マンション販売事業、賃貸・管理事業、注文住宅事業も事業の柱である。
各事業の内容は次の通り。

分譲住宅事業（12/3期売上構成比39.4％）

用地仕入・許認可の取得から、宅地造成、設計、建築、販売までの一貫体制を構築しており、「自由設計方式」と「街づくり」が特長。マンション分譲も事業領域だが、地価上昇とその後の供給過剰と需要の低下に伴う事業リスクの高まりを予見。市場の悪化を予測し05年春の顧客への引渡しを最後に停止していた。リーマン・ショック後の地価の下落と分譲マンション市場の需給改善を踏まえ、12年2月より駅近の利便性の高い立地に1次取得者向け低価格帯の分譲マンション販売事業を再開した。

住宅流通事業（同38.9％）

「快造くん」のブランド名で展開している中古住宅の再生・販売や、小規模分譲地に廉価な新築建売住宅の販売を手掛けている。エリアごとに住まい探しの情報拠点となる「おうち館」や、仕入・販売の拠点となる「フジホームバンク」を設け、地域密着営業により交差点単位での地域情報の収集・分析力をベースとした物件の鑑定力や仕入・販売価格の査定の速度と正確性、更にはリフォーム業者の育成とマニュアル化等、独自のノウハウが強み。

土地有効活用事業（同10.2％）

賃貸住宅の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸マンションに分かれる。賃貸住宅の建築請負では、遊休地の有効活用を目的とした賃貸マンション・アパート等の建築提案を行なっており、市場調査・企画・設計・建築・竣工引渡後の運営管理までを一貫してサポート。コスト競争力の高い木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。金融機関や既契約者からの紹介案件が多い。また、個人投資家向け一棟売賃貸マンションでは、1棟あたり１億円前後の賃貸アパートを中心に展開。資金運用手段として根強い需要がある。

賃貸及び管理事業（同11.0％）

100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が手掛けている。安定収益源となるばかりでなく、賃貸住宅の建築請負や個人投資家向け一棟売賃貸マンションの他、分譲マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

注文住宅事業（同0.5％）

建て替え案件を中心にした注文住宅建築及びリフォームを手掛ける。これまでテストマーケティングを行ってきたが、11/3期より新たなセグメントとして独立させた。

2013年3月期上期決算

前年同期比8.8％の減収、同26.1％の営業減益

売上高は前年同期比8.8％減の325億37百万円。工事進行基準による売上増で土地有効活用事業の売上が大きく伸びたものの、自由設計住宅の引渡戸数の減少で分譲住宅事業の売上が落ち込んだ他、仕入競争の激化で改装付中古住宅「快造くん」を中心に住宅流通事業の売上も減少した。利益面では、売上の減少で売上総利益が減少する中（収益性の高い土地有効活用事業の寄与等で売上総利益率は前年同期と同水準を維持）、営業拠点の増設や分譲住宅事業で予定している大型案件に係る先行投資等で広告宣伝費や人件費等を中心に販管費が増加したため、営業利益は20億01百万円と同26.1％減少した。

分譲住宅事業

売上高は前年同期比29.3％減の102億84百万円、セグメント利益は同65.4％減の6億32百万円。売上の減少はリーマン・ショック直後に積極的に仕入れた物件の引渡しが一巡した事によるもの。同物件の利益率が高かった事に加え、分譲マンション販売に係る広告宣伝費の増加や自由設計住宅で予定している大型案件に係る先行投資等もあり、利益の落ち込みが大きくなった。
一方、受注契約高は同27.6％増の157億61百万円。自由設計住宅は前期好調だった反動で117億54百万円と同4.8％減少したものの、販売が本格化した分譲マンションの受注高40億07百万円を計上したため（前年同期は販売前であり、受注の計上がなかった）、セグメント全体では大きく伸びた。上期末の契約残高は前年同期末比21.2％増の227億32百万円。

住宅流通事業

売上高は前年同期比18.2％減の108億35百万円、セグメント利益は同58.5％減の2億59百万円。新築建売住宅の仕入・販売が堅調に推移したものの、良質な物件の仕入が厳しく、十分な在庫の確保ができなかったことから中古住宅の受注・売上高が減少した。中古住宅については、下半期以降の仕入体制を強化するべく、フジホームバンク堺店を12年9月に泉北高速鉄道深井駅前に新設・移転した。
受注契約高は前年同期比26.1％減の102億88百万円、上期末の受注契約残高は前年同期末比25.8％減の27億38百万円。

土地有効活用事業

売上高は前年同期比81.9％増の70億42百万円、セグメント利益は同169.7％増の13億03百万円。豊富な受注残を抱える「フジパレスシニア」（低賃料タイプサービス付き高齢者向け住宅）やメゾネット型賃貸住宅の工事が順調に進み、工事進行基準による売上が増加。収益性の高い「賃貸住宅等建築請負」の売上構成比が高まった事でセグメント全体の利益率も改善した。受注契約高は前年同期比17.5％減の37億05百万円、上期末の受注契約残高は前年同期末比23.4％減の68億78百万円。契約時期の関係等で受注契約高が減少し受注契約残高も減少したが、豊富な引き合い案件を抱えており、減少は一時的なもののようだ。

賃貸及び管理事業

売上高は前年同期比8.6％増の41億67百万円、セグメント利益は同37.2％増の2億44百万円。土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び管理物件の取扱い件数が増加した事に加え、稼働率も前年同期比で改善した。

注文住宅事業

売上高は前年同期比12.5％増の2億07百万円、セグメント損失25百万円（前期は12百万円の損失）。リフォーム事業を縮小し、注文住宅事業に注力した結果、リフォーム事業の売上が15百万円と同81.6％減少する一方、注文住宅事業の売上が1億92百万円と同91.1％増加した。損益面では、今後の営業展開に向けた営業社員の採用等の先行投資が負担となった。
受注高は前年同期比36.8％増の4億10百万円、上期末の受注契約残高は前年同期末比64.1％増の4億84百万円。

（３）財政状態及びキャッシュ・フロー（ＣＦ）

上期末の総資産は前期末比27億98百万円増の680億08百万円。分譲住宅用地の仕入を順調に行えた事が総資産増加の要因。もっとも、同社では不動産在庫をコントロールする3つの指標を設けており、売上高に対する在庫量、在庫に対する有利子負債の額はいずれも目標値を下回っており、リスクは同社の管理下にある。

・売上高に対する在庫の量をコントロールする指標：たな卸不動産/不動産売上高

・在庫に対する有利子負債の額をコントロールする指標：有利子負債/たな卸不動産

・純資産額に対する在庫の金額をコントロールする指標：たな卸不動産/純資産

【トピックス】

現在販売中の大型戸建プロジェクト

5プロジェクト、503戸

大阪府茨木市	118戸：	JR京都線茨木駅
大阪府堺市	108戸：	南海高野線堺東駅
（大阪女子大跡土地の開発）
大阪府高石市	78戸：	南海本線羽衣駅
（大手金融機関社宅跡地の開発）
兵庫県尼崎市	81戸：	阪神本線出屋敷駅
（マンションとの複合プロジェクト）
兵庫県尼崎市	118戸：	阪急神戸線武庫之荘駅

（同社資料より）

現在販売中の分譲マンションプロジェクト

6棟402戸

大阪府東大阪市	1棟	102戸：	近鉄けいはんな線荒本駅
大阪府八尾市	1棟	75戸：	近鉄大阪線近鉄八尾駅
大阪府松原市	1棟	48戸：	近鉄南大阪線河内松原駅
兵庫県尼崎市	1棟	77戸：	阪神本線出屋敷駅
大阪府岸和田市	1棟	65戸：	ＪＲ阪和線東岸和田駅
大阪府岸和田市	1棟	35戸：	南海本線和泉大宮駅

（同社資料より）

今期発売予定の分譲マンションプロジェクト　3棟285戸

大阪府吹田市　　　1棟　101戸
大阪府東大阪市　　1棟　126戸
和歌山県和歌山市　1棟　 58戸

2013年3月期業績予想

前期比2.2％の減収、同18.4％の経常減益

売上高のみ期初予想を下方修正した。中古住宅の売上を下方修正した事が要因で、上期の下振れに加え、下期の見通しも引き下げた。中古住宅は利益面でも期初予想を下回る見込みだが、豊富な受注残を抱え収益性も高い土地有効活用事業の工事が予想以上に進みカバーできる見込み。
1株当たり10円の期末配当を予定している（上期末配当10円と合わせて年20円）。

今後の注目点

事業が順調に拡大していた中古住宅が上期は苦戦を強いられた。ここ数年、全国展開を積極的に進めている業者のアグレッシブな買い取りで中古住宅価格が上昇傾向にある事が要因だ。下期の見通しも引き下げたが、受注契約高、月末在庫共に6月を底に回復基調にあり、下期はフジホームバンク堺店の新設・移転等の効果も見込まれる。今後、消費税率引き上げ前の駆け込み需要の顕在化が予想され、折からの低金利と相まってフォローの風が一段と強まろう。主力の分譲住宅事業の仕込みは自由設計住宅、マンション分譲共に順調なだけに、中古住宅の早期の巻き返しが期待される。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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