ブリッジレポート：（8931）和田興産 2024年2月期第2四半期決算

和田 剛直　会長	溝本　俊哉　社長	和田興産株式会社（8931）

企業情報

株式情報

*株価は10/26終値。発行済株式数は24年8月末の発行済株式数から自己株式を控除。
発行済株式数、DPS、EPSは24年2月期第2四半期決算短信より。ROE、BPSは前期実績。

非連結業績推移

* 予想は会社予想。単位：百万円。

和田興産（株）の2024年2月期決算第2四半期の概要と2024年2月期の見通しについて、ブリッジレポートにてご報告致します。

目次

今回のポイント
１．会社概要
２．中期経営計画（24/2期～26/2期）
３．2024年2月期第2四半期決算概要
４．2024年2月期業績予想
５．今後の注目点
＜参考：ESG活動＞
＜参考：コーポレート・ガバナンスについて＞

今回のポイント

• 24/2期第2四半期は前年同期比7.3％の増収、同18.5％の営業増益。全てのセグメントにおいて前年同期比で増収増益となった。主力の分譲マンションの売上高は微増となったものの、高採算のプロジェクトが多く増益となった。戸建て住宅およびその他不動産販売は引渡が増加し、大幅に増収増益となった。不動産賃貸事業においても、保有戸数増加に加え、高稼働率を維持しており、増収増益となった。中間配当は、前年同期から4円増加の1株当たり26円となる。

   

• 24/2期の会社計画は、前期比8.7％の減収、同6.6％の営業減益の見通し。同社は、7月7日に通期業績の見通しの修正を行った。売上高は期初予想を据え置いたものの、分譲マンション販売の好調と採算性向上を見込み利益面を上方修正した。主力の分譲マンション販売事業において、引渡戸数は増加するものの、前期は高額帯が多かった反動から戸当たり平均価格が低下する影響により売上高とセグメント利益が前期比で減少する見込みである。一方、戸建て住宅販売事業とその他不動産販売事業においては、前期に引渡戸数を抑制したこともあり売上高が前期比で増加する見込みである。また、不動産賃貸事業では、販売用収益物件を売却する影響を見込み、概ね前期並みの売上を計画している。また、年間配当も7月7日に1株当たり年50円から52円に修正を行った。前期と比べ1株当たり2円の増加となる予定。予想配当性向は26.2％となる見込み。

   

• 分譲マンションを中心に好調な販売が続いているものの、建築コストや仕入れコストなどの上昇も継続している。更に、住宅ローン金利についても上昇基調となっている。同社では、今後も建築コストや仕入れコストなどの上昇を販売価格へ転嫁する方針である。販売価格の上昇に加えて、金利上昇など外部環境の悪化を乗り越え、今後も好調な販売を継続することができるのか、また、高い収益性を維持・向上することができるのか注目される。

   

１．会社概要

明治32年（1899年）創業の老舗不動産会社。兵庫県神戸市・明石市・阪神間を主要地盤に、マンションや戸建て住宅の分譲、不動産賃貸及び土地有効活用等、地域密着型の不動産事業を展開。同社は用地仕入と企画に特化し、設計・建築・販売業務を他社に委託している。ブランド名「ワコーレ」を冠する分譲マンションは30戸～50戸程度の中規模マンションが中心だが、近年、大型マンション開発にも取組んでいる。また、上記事業エリアに近接する大阪府内、姫路市へのエリア拡大も進めている。加えて、マンションギャラリーの常設化により、価格競争力と利益率の向上を実現している。
神戸市内供給棟数　25年連続第1位、近畿圏供給棟数　第3位（いずれも2022年）。2023年8月末現在の累積供給実績は546棟21,064戸（着工ベース）。
1899年1月、神戸市で不動産賃貸業を創業。1966年12月に和田興産（有）として法人化され、1979年9月に和田興産（株）に改組し、1991年3月より自社ブランドである「ワコーレ」分譲マンション事業を本格的に開始した。

【企業理念－共生（ともいき） ：　自分の生き方が他の人の幸せにつながる－】

人と人とのつながりを大切に、共に支え合い、自分の生き方が他の人の幸せにつながることを歓びとする「共生（ともいき）」の理念。同社はこの想いのもと、プロダクトコンセプトとして「PREMIUM UNIQUE （プレミアムユニーク）」を掲げ、住まう方にとってのオンリーワン（かけがえのない）の住まいづくりを目指している。同社は、いつまでも変わらぬ愛着と、住まいとしての価値を誇れる、住まう方にとっての「プレミアムユニーク」を神戸発・神戸ブランドとして発信していきたいと願っている。

（１）事業セグメント

「ワコーレ」ブランドで展開する（1）分譲マンション販売、「ワコーレノイエ」ブランドで展開する（2）戸建て住宅販売（販売は両事業共に外部委託）、収益物件や宅地等の開発・販売を手掛ける（3）その他不動産販売、賃貸マンション（ブランド名「ワコーレヴィータ」他）、店舗、駐車場等の賃貸を行う（4）不動産賃貸収入、及び解約手付金収入、仲介手数料収入、保険代理店手数料等の報告セグメントに含まれない（5）「その他」に区分される。

分譲マンション販売事業（24/2期第2四半期の売上構成比78.3％）
分譲マンション販売事業は、売上の8割程度を占める同社の主力事業である。日本有数の住宅地である神戸・明石地区（兵庫県神戸市、明石市周辺）、阪神地区（兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市、伊丹市、宝塚市）を主要エリアとし、大手マンションデベロッパーと競合の少ない30戸～50戸程度の中規模マンションを中心に「ワコーレ」ブランドで展開している。建築コスト増への対策や仕入力強化により、最近では100戸を超える大型物件も年間1～2棟手掛けている。人気の高いエリアにフォーカスし、同一地域で異なるタイプのマンションを供給することで、消費者の多様なニーズの取り込みと高い販売効率を実現する販売戦略、常設マンションギャラリーで販売することで販促費を抑制する戦略等、独自の地域密着戦略で効率的な事業モデルを確立している事が強み。また、近年では神戸・阪神間に隣接する大阪府北摂地域や大阪市内、兵庫県姫路市へのエリア拡大で新たな可能性を追求している。

24/2期プロジェクト事例

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

「ワコーレ明石グリーンプロムナード」は、子育て世代に人気の高い明石市のプロジェクトであり、「ワコーレ福島野田ザ・レジデンス」は、大阪市福島区のプロジェクトである。これら神戸市・阪神間以外の地域でも着実にワコーレブランドの存在感は高まっており、両物件とも短期間で完売となるとともに今期の業績上方修正に寄与した好採算のプロジェクトとなった。また、「ワコーレシティ立花」は、同社が得意としている小売市場の再開発案件である。小売市場の再開発は、これまで10件以上の実績があり、いずれも好採算プロジェクトとなっている。同社は今後増加すると見込まれる再開発案件についても積極的に取り組んでいく方針である。

戸建て住宅販売事業（24/2期第2四半期の売上構成比4.5％）
2007年より「ワコーレノイエ」ブランドで、神戸市・阪神間を中心に北摂地域や近年子育て世帯に人気の高い明石市へも展開し、10戸程度の中小規模の宅地造成開発を行っている。用地仕入れのネットワークを活かし、デザイン面の配慮や環境や災害などへの備えも含めた付加価値重視による開発を進めている。数多く寄せられる多様な用地情報の中には、立地、面積、地形等の面で戸建分譲に適した案件も多い。また、分譲マンションの事業期間が2年弱であるのに対して当事業は1年程度と短いため資金効率も高く、分譲マンション竣工の谷間を埋める事ができる。街並み造りを基本とする開発コンセプト、分譲マンション事業で培ったデザイン性や設計・企画力等でパワービルダーとの差別化を図っている。

戸建て住宅販売の事例

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

その他不動産販売事業（24/2期第2四半期の売上構成比9.5％）
鉄骨アパートや木造アパート等の企画開発に加え、マンション用地や戸建て用地の素地売りなどを含め開発用地等の出口戦略における選択肢の確保に寄与している。物件情報を有効活用する機能を担う他、資産の入替えに伴う賃貸物件（棚卸資産）の売却収益も当セグメントに計上される。近年は販売用小型収益物件（鉄骨・木造アパート）の販売が好調に推移している。

その他不動産販売の事例

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

不動産賃貸事業（24/2期第2四半期の売上構成比7.7％）
賃貸事業は、レジデンスが中心で、その他店舗・事務所等、駐車場、トランクルーム等も保有している。安定的なキャッシュ・フローが得られるビジネスとして創業時より継続する事業であり、市況に左右されがちな分譲マンション事業のウエイトが高い同社にあって、収益の安定化に寄与している。これらの賃貸物件の仕入れは、既存物件の取得が中心で、長期保有を前提に固定資産へ計上し賃貸収入を得ている他、用地を取得した後に新築する場合もある。その一方で、その他不動産販売事業における鉄骨等のアパートについては販売用としてたな卸資産へ計上するものの、売却期間までに得られる賃貸収入は不動産賃貸収入セグメントに計上され、近年の当該事業の売上高の増加に寄与している。また、将来的に分譲開発案件へ転換するケースも視野に入れている。稼働率は95％超の高水準を維持している（駐車場を除く）。2023年8月末現在の資産構成は、レジデンス76.8％、店舗・事務所等19.1％、駐車場0.5％、トランクルーム他3.7％となっている。

不動産賃貸事業の事例

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

報告セグメントには含まれないその他の事業セグメントがあり、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等がある（24/2期第2四半期売上構成比0.1％）。

（２）和田興産の強み

日本有数の住宅地が事業エリア
日本有数の住宅地である神戸、明石、阪神間を主要な事業エリアとする事で旺盛な住宅需要を取り込むと共に情報力で比較優位を確立しており、地域に根差したコミュニティづくりでも定評がある。

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

関西における「ワコーレ」ブランドの浸透
関西において「ワコーレ」ブランドは浸透しており、そのブランド力は大手マンションデベロッパーに引けを取らない。日本経済新聞社大阪本社が実施した第25回（2022年） マンションブランドアンケートにおいて、「個性がある」ブランド部門で4位と「親しみがある」ブランド部門で2位にランクされた。

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

徹底したリスク管理により財務の健全性を維持
リスク管理を徹底する事で財務の健全性を維持しており、金融機関との取引もバランスがよく、かつ、安定している。この結果、多くの企業が淘汰されてきた不動産業界にあって、創業から120年以上の社歴の中で赤字計上はリーマン・ショックの影響を受けた10/2期のみ。安定的な配当も継続している。

大手との差別化に成功・事業エリア拡大による成長余地
近畿圏では、リーマン・ショック後の不動産不況で中堅・中小のマンション事業者の淘汰が進み、大手不動産会社や鉄道系不動産会社等に絞られてきたが、これらの不動産会社は大型物件や沿線開発を得意とするため、30戸～50戸程度の中規模マンションを中心に展開する同社とは用地取得等で競合するケースが少ない。ただ、同社は更なる業容拡大に向け、既存エリアにおいて大型物件の開発に取り組むと共に、既存事業エリアと近接する兵庫県姫路市や大阪府内へ事業エリアを拡大中である。

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

マンションギャラリーの常設化
同社は、1つの常設マンションギャラリーで複数物件を販売することからコスト面で優位に働く。また、同時販売を行うため顧客に対して幅広い選択肢の提供が可能となっている。

（同社2024/2期第2四半期決算説明資料より）

２．中期経営計画（24/2期～26/2期）

同社は、今後3年間の中期経営計画を発表した。不動産業を取り巻く環境がより一層変化のスピードを速める中、重要課題が山積している。こうした環境下、同社では、より一層企業の成長を促し、持続可能な企業を目指すためには、新たな組織風土を構築することが必要不可欠であると考えている。これらの基本となる考え方について、行動指針という形で新たに明確化を図った。

【行動指針 （Wada-Way）】

【全社基本方針】

【数値計画・KPI】
＜数値計画＞

*単位：億円。

＜KPI＞

【セグメント別の事業展開】
◎分譲マンション事業－当社の強みを生かしつつ、足元の環境を踏まえて成長機会を創造

◎戸建て事業－ワコーレブランドを活用し、分譲マンション事業を補完

◎不動産賃貸事業－創業時から続く事業

◎販売用収益物件－ここ数年間における成長分野。インカム、キャピタルゲインで収益を安定確保

◎その他事業方針
◆2023年4月組織改正により、CS事業部を設置。既存顧客からのニーズを汲み上げビジネス機会の創造に着手
◆従来のアライアンス先との関係強化を図り、協業体制により新たなビジネスモデルの構築を図る
【SDGs、ESG】
＜ガバナンスの強化＞

＜サステナビリティ＞
サステナビリティ基本方針の策定 ・環境性能への対応 ・古民家再生事業への取組み、SmaGOの設置

（同社2023/2期決算説明資料より）

【利益配当方針】
◆会社の継続性及び収益性を確保するため、既存事業及び新規事業への再投資を中心としつつ、株主還元策の拡充及びESG、SDGs等の観点も含めて利益の配分方針の明確化を図る。

３．2024年2月期第2四半期決算概要

（１）非連結業績

* 数値には株式会社インベストメントブリッジが参考値として算出した数値が含まれており、実際の数値と誤差が生じている場合があります（以下同じ）。
* 単位：百万円。

* 株式会社インベストメントブリッジが開示資料を基に作成。
* 費用項目の▲は費用の増加を示す。

前年同期比7.3％の増収、同18.5％の営業増益
売上高は前年同期比7.3％増の207億89百万円、営業利益は前年同期比18.5％増の25億2百万円となった。全てのセグメントにおいて前年同期比で増収増益となった。
主力の分譲マンション事業の売上高は微増となったものの、高採算のプロジェクトが多く増益となった。また、戸建て住宅販売事業およびその他不動産販売事業は引渡が増加し、大幅に増収増益となった。不動産賃貸事業においても、保有戸数増加に加え、高稼働率を維持しており、増収増益となった。
売上総利益率は前年同期比0.9ポイント上昇の21.5％と収益性の向上が図られた。また、売上高が増加する中、販管費の伸びを売上高の伸び以下に抑制できたことにより、売上高営業利益率も12.0％と前年同期比1.1ポイントの上昇となった。その他、営業外収益で保険解約返戻金が減少した他、営業外費用で資金調達費用が増加したことなどにより、経常利益は前年同期比17.1％増と営業利益の増加率を下回った。また、法人税、住民税及び事業税が増加したものの、四半期純利益は前年同期比で16.6％の増加と経常利益並みの増益率となった。
中間配当は、前年同期から4円増加の1株当たり26円となる。

7月7日の修正予想との差異要因
24/2期第2四半期、7月7日の修正予想に対し、売上高で3.9％上回り、営業利益で8.8％、経常利益で12.7％上回った。分譲マンションの引渡は概ね計画通りに進捗し、販売好調で利益が上振れた。戸建て住宅の引渡は計画を上回る進捗となり、売上高と利益がともに上振れた。また、その他不動産販売も売却を前倒ししたため、売上高と利益がともに上振れた。なお、期初予想との比較では、売上高で9.4％、営業利益で39.1％、経常利益で42.7％の大幅な超過となった。

営業利益の変動要因

* 単位：百万円

（２）セグメント別動向

*　単位：百万円。営業利益の構成比は売上高利益率。

* 株式会社インベストメントブリッジが開示資料を基に作成。

◎分譲マンション販売
売上高162億77百万円（前年同期比0.5％増）、セグメント利益22億42百万円（同11.6％増）。開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移した。こうした環境下、「ワコーレ明石グリーンプロムナード」、「ワコーレ福島野田ザ・レジデンス」など366戸の引渡を行った（前年同期比変わらず）。戸当たり平均価格は44百万円と前年同期比で変わらず。売上総利益率は、前年同期比1.1ポイント上昇の20.1％とより一層の収益性の向上が図られた。

その他のKPIは、発売戸数203戸（前年同期比155戸増）。契約戸数344戸（同84戸増）、契約済未引渡戸数770戸（同47戸増）。
仕入戸数は、288戸（同99戸増）となった。23年8月末時点の仕入済未発売プロジェクト数は36棟・1,482戸。地域別の内訳は、神戸市20棟・970戸、阪神間10棟・274戸、明石市・姫路市2棟・94戸、大阪府4棟・144戸。

【事業のKPI】

◎戸建て住宅販売
売上高9億26百万円（前年同期比41.3％増）、セグメント利益84百万円（同454.3％増）。新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力した。引渡戸数は21戸（前年同期10戸）、期中契約高は23戸・9億52万円（同8戸・4億88百万円）、契約済未引渡戸数は13戸・5億28百万円（同0戸・0円）。売上総利益率は、前年同期比2.9ポイント上昇の15.2％となった。

◎その他不動産販売
売上高19億72百万円（前年同期比109.8％増）、セグメント利益は2億78百万円（同129.0％増））。賃貸マンション・宅地等79戸（前年同期69戸）を販売した。販売用収益物件の売却が好調で、仕入・開発にも注力した。プロジェクトの内訳は、開発関連4件・12億56百万円（前年同期：0件・0円）、販売用収益物件5件・7億15百万円（同：2件・9億29百万円）、その他0件・0円（同：1件・10百万円）。販売用収益物件については、木造収益物件2件・16戸、鉄骨収益物件3件・41戸を販売した。また、開発中物件は、第2四半期末時点で76件・1,110戸（前年同期末：65件・980戸）となった。
期中契約高は82戸・13億95百万円（前年同期21戸・1億41百万円）、契約済未引渡戸数は33戸・3億47百万円（前年同期期22戸・8億45百万円）。売上総利益率は、前年同期比0.3ポイント上昇の18.9％となった。

【その他不動産販売の内訳】

*　単位：百万円

◎不動産賃貸収入
売上高15億96百万円（前年同期比5.5％増）、セグメント利益は5億61百万円（同16.7％増）。同社が主力とする住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指した。保有戸数は、販売用の収益物件を除いて住居系で第2四半期末時点1,898戸となった。稼働率は住居、店舗・事務所等で従来通り95％以上を維持し、安定収益の確保に寄与している。売上総利益率は、前年同期比2.8ポイント上昇の42.0％となった。

【賃貸収入の内訳（24/2期第2四半期）】

*　単位：百万円

【稼働率の推移】

セグメント別売上総利益

*　単位：百万円

（３）期中契約高と契約済引渡残高の推移（24/2期第2四半期）

24/2期第2四半期は、期中契約高が前年同期比49.6％増、契約済未引渡残高が前年同期比7.1％減となった。前年同期の水準が低かったものの、期中契約高が大幅に増加した。また、第2四半期末の契約済未引渡残高は減少したものの、過去と比較して高水準の契約済未引渡残高を維持している。

（４）財政状態及びキャッシュ・フロー（CF）

要約ＢＳ

*　単位：百万円
*　有利子負債＝社債+借入金（リース債務を含まず）

*　株式会社インベストメントブリッジが会社資料を基に作成。

24/2期第2四半期末の総資産は前期末との比較で84億39百万円増の945億84百万円。資産サイドは、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いのための仕掛販売用不動産と現預金などが主な増加要因となった。負債・純資産サイドは、プロジェクト資金調達にかかる長期借入金（1年内返済予定分含む）などが主な増加要因となった。有利子負債の内訳は、大手銀行36.8％（前期末37.4％）、地方銀行36.6％（同35.8％）、信用金庫26.6％（同26.8％）。また、24/2期第2四半期末の自己資本比率は31.5％と前期末比で1.7ポイント低下した。
尚、販売用不動産105億20百万円の内訳は、分譲マンション14億51百万円、戸建住宅1億87百万円、収益物件を中心とするその他88億82百万円。仕掛販売用不動産392億78百万円の内訳は、分譲マンション358億6百万円、戸建住宅15億65百万円、収益物件を中心とするその他19億8百万円。

キャッシュ・フロー（CF）

*　単位：百万円

* 株式会社インベストメントブリッジが開示資料を基に作成。

仕入債務の減少幅が縮小したものの棚卸資産が増加したことなどにより営業CFのマイナスが拡大した。また、無形固定資産の取得による支出が拡大したことなどにより投資CFがマイナスへ転じ、フリーCFのマイナスも拡大した。一方、長期借入金が増加したことなどにより財務CFがプラスに転じた。以上により、四半期末のキャッシュポジションは前年同期比で22.8％増加した。

４．2024年2月期業績予想

（１）非連結業績予想

*　単位：百万円

前期比8.7％の減収、同6.6％の営業減益予想
同社は、7月7日に通期業績の見通しの修正を行った。売上高は期初予想を据え置いたものの、分譲マンション販売の好調と採算性向上を見込み利益面を上方修正した。売上高は前期比8.7％減の390億円を計画。国内外の経済は、世界的な原材料価格の高騰や内外金利格差などで依然として不透明な状況が継続している中、主力事業の分譲マンション販売事業では、引渡戸数は増加するものの、戸当たり平均価格が大幅に低下する影響により売上高とセグメント利益が前期比で減少する見込みである。一方、戸建て住宅販売事業とその他不動産販売事業においては、前期に引渡戸数を抑制したこともあり売上高が前期比で増加する見込みである。また、不動産賃貸収入事業では、販売用収益物件を売却する影響を見込み、概ね前期並みの売上を計画している。
営業利益は前期比6.6％減の41億円の計画。利益面では、分譲マンション販売事業における戸当たり平均価格の大幅な低下が影響することに加え、用地価格や建築コストの上昇基調が継続していることに考慮した見通しとなっている。売上高営業利益率は、前期比0.2ポイント上昇の10.5％の予定。
また、年間配当も7月7日に1株当たり年50円から52円に修正を行った。前期と比べ1株当たり2円の増加となる予定。
予想配当性向は26.2％となる見込みである。

（２）セグメント別見通し

*　単位：百万円

◎分譲マンション販売
売上高は前期比17.1％減の310億円の計画。引渡戸数は増加するものの、戸当たり平均価格が前期比で大幅に低下することが影響する見込みであり、売上高は22/2期並みとなる。一方、24/2期下期に竣工予定のうち戸数ベースで86.8％の販売契約を有していることもあり、計画の達成確度は高い。引渡戸数は、前期比4.3％増の710戸を計画している。また、発売戸数は、前期比22.6％減の520戸を計画しており、契約戸数は同19.3％減の520戸を計画している。仕入戸数は前期比25.3％減の720戸を計画。仕入れスタンスについては、市況などを勘案しつつ、引き続き採算性を重視した仕入を徹底していく方針を示している。
エリア拡大については、これまで同社地盤の神戸市、阪神間から西は明石市、姫路市、東は大阪府の北摂地域や大阪市内へ着実に展開地域を拡大してきた。この結果、明石市と姫路市で2棟94戸、大阪府で4棟144戸の未発売プロジェクトを有している。また、当社として初エリアとなる大阪府堺市において「ワコーレ北花田レジデンス（総戸数54戸）」を8月より発売開始した。申込みベースを含めて全体戸数の約30％程度の契約が進捗している。

【分譲マンション販売事業のKPI】

◎戸建て住宅販売
売上高は前期比81.3％増の20億円の計画。引渡戸数48戸（前期19戸）。前期に引渡戸数を抑制したこともあり売上高が前期比で増加する見込みである。今期より戸建て住宅販売事業の再構築を進めており、仕入活動に注力するとともにスケジュール管理の徹底も図っている。

◎その他不動産販売
売上高は前期比172.8％増の30億円の計画。前期に引渡戸数を抑制したこともあり売上高が前期比で増加する見込みである。24/2期下期は、木造収益物件と鉄骨収益物件を合わせ9プロジェクト136戸の販売を計画しているものの、市況や財務状況等を鑑みて販売方針を決定する。収益アパート等の事業においては、サブリースの取扱いもなくコンプライアンス面に配慮している。販売面については、相続対策や資産運用のニーズを有する富裕層など高属性の顧客を対象としており、引き合いも強く販売が好調に推移している。今後も同社が強みとする地元の不動産流通業者とのネットワークを活用し実績を積み上げる方針である。

【開発中のプロジェクトと24/2期下期販売予定】

◎不動産賃貸収入
売上高は前期比0.7％減の30億円の計画。22/2期に販売用収益物件を売却した影響を見込み、概ね前期並みの売上を計画している。95％超の稼働率維持による安定収益の確保を目指しつつ、物件の入替を進めながらより良質なポートフォリオの構築を進めていく。

（３）進捗率

*　単位：百万円

上期実績は通期計画において、売上高で50％以上、各段階利益では60％を上回る高い進捗率となっている。

５．今後の注目点

同社の24/2期上期決算は、前年同期比7.3％の増収、同18.5％の営業増益の好決算となった。期初の会社計画との比較では、売上高で9.4％上回り、営業利益で39.1％、経常利益で42.7％の大幅な超過となり、7月7日に上方修正した上期の会社計画に対しても売上高、各段階利益ともに上回る着地となった。これは、主力の分譲マンション販売事業において、好採算のマンションの販売が好調に推移したことが寄与したものである。加えて、売上高総利益率は、全社で前年同期比0.9ポイントの上昇、分譲マンション販売事業で同1.1ポイントの上昇となった。建築コストや仕入れコストなどの上昇を価格に転嫁しており、現状同社の販売動向と収益性に悪影響を及ぼしていないようである。通期の会社予想に対して上期実績は、売上高で50％以上、各段階利益では60％を上回る高い進捗率となっている。今期の会社計画の達成に向けて、どれ位の貯金が作れるのか、続く第3四半期の業績動向が注目される。
また、分譲マンションを中心に好調な販売が続いているものの、建築コストや仕入れコストなどの上昇も継続している。更に、住宅ローン金利についても上昇基調となっている。同社では、今後も建築コストや仕入れコストなどの上昇を販売価格へ転嫁する方針である。販売価格の上昇に加えて、金利上昇など外部環境の悪化を乗り越え、今後も好調な販売を継続することができるのか、また、高い収益性を維持・向上することができるのか注目される。
加えて、東京証券取引所が「PBR1倍割れ」の企業に対して、株価水準の具体的な改善策の策定と開示を強く要請している点からも目が離せない。同社は、会社の継続性及び収益性を確保するため、既存事業及び新規事業への再投資を中心としつつ、株主還元策の拡充及びESG、SDGs等の観点も含めて利益配分を実施する方針を掲げている。同社株は、PBR0.4倍台と非常に割安な水準となっているものの、配当利回りは4.6％を超え、今期の配当性向は約26％を予想している。「PBR1倍割れ」の改善に向け、できることは多くはなさそうではあるものの、今後どの様な改善策が打ち出さるのかについても引き続き期待を込めて注目していきたい。

＜参考：ESG活動＞

同社はESG活動として、居住者の、安全、健康に配慮した住宅づくりに取り組むと共に、自然災害時の住宅補償や青少年育成支援を通した社会貢献にも力を入れている。また、ガバナンスの面では、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、ガバナンス体制の整備と充実に取り組んでいる。

環境

同社が販売する分譲マンションは神戸市準拠の環境性能を採用しており、戸建て住宅は「認定低炭素住宅」基準に適合している。また、住宅全般でシックハウス対策を講じている他、一部の分譲マンションでスマートフォンを利用したサービスを採用する等、スマートマンションの取り組みも進めている。

社会

ガバナンス・その他

＜参考：コーポレート・ガバナンスについて＞

◎組織形態及び取締役、監査役の構成

◎コーポレート・ガバナンス報告書（更新日：2023年5月29日）
基本的な考え方
当社のコーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方は、健全かつ透明性が高く効率の良い経営体制の確立を最重要課題と考え、その充実に取組んでおります。また、当社は小規模な組織でありますが、相互牽制や独立性にも配慮したシンプルで効率的な組織体系を構築しており、意思決定の迅速化と透明性の高い経営の実現を一層強固なものとするため、以下の5項目を重点にガバナンス体制の整備に努めております。

１.取締役会における実質的な議論に基づく監督機能の発揮
２.常務会による経営の意思決定のための重要事項の適時適切な審議
３.監査等委員会による実効性の高い監査の実施
４.内部監査室の設置、内部統制委員会の開催等による内部管理体制の整備
５.コンプライアンス体制の実現に向けた法律事務所等の外部機関との連携

＜実施しない主な原則とその理由＞
【原則4-2. 取締役会の役割・責務（2）】
当社の事業活動の根幹は不動産に対する投資と投資した不動産の再有効活用を目指した出口戦略であり、当社の経営耐力を踏まえた適切なリスクテイクを進めていくことが業績向上のキーポイントになっております。かかる認識のもと取締役会等においては当社を取り巻く環境の正確な理解に基づき、迅速かつ適切な意思決定を進めております。なお、経営陣の業務運営にかかる評価に対する報酬に関して、数値目標だけでは判断が困難であると認識していることから特別のインセンティブは設けておりませんが、今後の課題として検討を進めてまいります。
【補充原則4-8②】
独立社外取締役と経営陣の連携につきましては取締役会の事務局である総務部や常勤監査等委員である取締役を中心に連絡、調整を進めておりますが、今後、「筆頭独立社外取締役」のあり方や役割・機能の検討も行いつつ、より一層体制整備に努めてまいります。

【補充原則4-10①】
当社は企業価値の向上を図る観点からガバナンスの強化は不可欠であるとの認識のもと、監査等委員会設置会社に移行、独立社外取締役を5名(うち3名は監査等委員)とするなど、体制整備を進めてきております。今後の課題として、さらなるガバナンス強化に繋がり得る対応の一環として、指名委員会・報酬委員会などの導入も選択肢のひとつとして検討してまいります。

＜開示している主な原則＞
【補充原則2-4①】
当社では、外国人や中途採用者の管理職比率については特に定めておりません。これは、当社が持続的に成長するためには、外国人、中途採用者などの従来の発想にとらわれない視点や知見を重視しており、国籍、職歴に関係なく、個人の能力や実績を重視した人物本位の登用を実施しているためであります。なお、2023年4月時点での女性課長職は2名で、2024年3月末日までに女性で課長職以上の役職者を2名以上登用するという目標を達成しております。また、女性が永年働けるように産休制度の充実にも努めており、出産後の復帰率は100％となっております。さらに人材戦略を推進するため、新たに総務人事課の設置を行っております。

【原則3-1.　情報開示の充実】
(ⅰ)当社は企業理念及び中期経営計画を策定しております。詳細は当社ホームページをご参照ください。
企業理念：https://www.wadakohsan.co.jp/company/philosophy
中期経営計画：https://www.wadakohsan.co.jp/investors/library/fdisclosure
(ⅱ)コーポレートガバナンスの考え方につきましては有価証券報告書や上記「1.基本的な考え方」に記載しております。
(ⅲ)報酬決定に関しましては総額については株主総会で、各取締役の報酬は担当職務、役割等に応じて取締役会において
決定しております。
(ⅳ)取締役を含む経営幹部の選解任につきましては、各取締役の成果等に応じて取締役会にて株主総会への上程議案を
定めて株主総会の決議により決定しております。
(ⅴ)取締役の選任理由等につきましては、事業報告書に記載することで開示しております。

【補充原則3-1③】
<サステナビリティへの取組>
当社は自然災害への対応や、環境にも配慮した断熱性能が高く、エネルギー消費の抑制に繋がりうる良質な住まいを提供するといった事業活動を通じて、サステナビリティへの取組を進めています。また、持続可能な社会の実現に向けた環境保全活動、CSR活動等も実施しております。詳細は当社ホームページをご参照ください。

【原則5-1.　株主との建設的な対話に関する方針】
当社は経営企画部をIR担当部署として年2回神戸と東京で決算説明会を開催するとともに、個人投資家向けの説明会を大阪で開催し、株主等との積極的なコミュニケーションを図っております。また出席できない方のために説明会の動画もHP上で公開しております。加えて株主等からの当社の理解を促進させるためWebサイトの充実にも努めております。

【資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応】
当社は資本コストを上回るリターンの持続的創出を目指しており、取締役会で現状を分析・評価しております。また、資本収益性に関する具体的目標につきましては中期経営計画にて開示しております。詳細は当社ホームページをご参照ください。
中期経営計画：https://www.wadakohsan.co.jp/investors/library/fdisclosure

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