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【驚愕】住宅ローン借り換えのデメリットとは?金利以外の注目点も解説

・住宅ローンの借り換えのデメリットって何?
・いつ借り換えればいいのか知りたいな!

このような疑問にお応えします。


この記事の結論

  • 借り換えは「手数料がかかる」・「再審査が必要」・「負担が増える」といったデメリットがある
  • ローン残額や残期間など借り換えメリットを受けられるタイミングを見極めることが重要
  • 借り換え先選びはモゲチェックがおすすめ

住宅ローンは一度借りたらお終いではありません。

適切なタイミングで借り換えすることでお得になる可能性があるのです。

特に、今後は住宅ローンの金利が上昇する可能性が高まっているため、金利動向によっては借り換えを検討する必要があります。

しかし、借り換えにはデメリットもあるので慎重に判断しなければなりません。

とはいえ、借り換えをすべきかどうか判断がつかないという方も多いはず。

そこで、この記事では住宅ローンの借り換えのデメリット・メリット、借り換えタイミングの判断の仕方について分かりやすく解説します

「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介!借り換え先を選ぶポイントとは?」の記事では、金利タイプ別の住宅ローンも紹介しています。

この記事を書いた人:逆瀬川 勇造
この記事を書いた人:逆瀬川 勇造

地方銀行、不動産会社を経て2018年にライターとして独立。2020年に合同会社7pocketsを設立。
現場で得た知識や経験を元に、読む方に理解しやすい記事を執筆。
FP2級技能士宅建士

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローン借り換えのデメリット

借り換えってしないほうがいいのかな?

住宅ローンは高額な借入となるため、途中で返済が苦しくなる場合もあるでしょう。

また、金利動向によっては返済額が増える可能性もあるため、適切なタイミングで借り換えをすれば得する可能性があります。

しかし借り換えにはデメリットもあるため、場合によっては返済の負担を減らすどころか増やしてしまうという失敗事例も。

そのため、デメリットを正しく理解したうえで借り換えを検討する必要があります。

デメリットとしては、次の5つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

手数料がかかる

住宅ローンの借り換えでは「住んでいる家の住宅ローンを完済するのに必要な手数料」と「新しくローンを借りるための手数料」の2つの手数料がかかります

住んでいる家の住宅ローンを完済するのに必要な手数料

  • 繰り上げ返済手数料
  • 抵当権抹消費用と司法書士費用

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済手数料は、金融機関によって設定が異なります。

例えば、りそな銀行の場合は次のとおりです。

金利タイプ全額繰り上げ返済手数料(店頭受付・テレビ電話受付/インターネット受付不可)
変動金利・全期間固定金利11,000円
固定金利選択型33,000円
りそな銀行

抵当権抹消費用と司法書士費用

また、住宅ローンを借り換える際には抵当権抹消登記費用が必要になります。

抵当権抹消とは、住宅ローン契約時に設定した抵当権を登記上抹消する手続きのことです。

抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、1筆につき1,000円で、土地と建物がそれぞれ1筆の場合は2筆で2,000円かかります。

ただし、抵当権抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的なため、司法書士依頼料も発生する点には注意が必要です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼したときの費用は、依頼する司法書士によっても異なりますが、概ね1~2万円程度だと考えるとよいでしょう。

住宅ローンをすでに完済しているなら、自分で抵当権抹消登記することもできるよ!

また、新しくローンを借りるための手数料としては、次のようなものが挙げられます。

新しくローンを借りるための手数料

  • 印紙税
  • 抵当権抹設定費用と司法書士費用
  • 事務手数料と保証料

印紙税

印紙税は、契約書に印紙を貼りつけて納付する税金です。

住宅ローンの金額によって、以下のような金額を納める必要があります。

住宅ローン契約書に記載の借入額印紙税額
1千万円を超え5千万円以下2万円
5千万円を超え1億円以下6万円
1億円を超え5億円以下10万円
国税庁-No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

抵当権設定費用と司法書士費用

また、住宅ローンを新しく組む際には、抵当権を設定しなければなりません。

抵当権を新しく設定するため、登録免許税と司法書士費用が掛かります。

抵当権設定登記費用のうち、登録免許税は通常借入額の0.4%ですが、令和6年3月31日までは0.1%の軽減税率の適用を受けることが可能です。

また、司法書士費用は、物件の価格や依頼する司法書士によって異なりますが、概ね5~10万円程度と考えておくとよいでしょう。

事務手数料と保証料

事務手数料と保証料は、住宅ローンを組む金融機関や保証会社に支払うもので、金融機関や商品によって設定が異なるものです。

事務手数料は、一定額がかかる定額型と借入額に一定割合でかかる定率型があり、それぞれの目安は次のようになります

  • 定額型:3万円~10万円
  • 定率型:借入額の2%

保証料も金融機関によって設定は異なり、無料で利用できるケースから数十万円かかってしまうケースまでさまざまです。

借り換えにかかる手数料は全部含めると50万円~100万円ほどになるよ!

借り換えの手数料によっては、借り換えでお得になった額以上に手数料がかかってしまう可能性があります。

そのため、借り換えは「手数料+借り換え後の返済額」で判断することが大切です。

再度審査の必要がある

借り換えは、新しい住宅ローンを契約することになるため、借り換え先の金融機関で再度審査を受ける必要があります

必要な書類を集めて事前審査・本審査をうけ、今組んでいるローンの金融機関との調整もする必要があり、手間も時間もかかるものです。

また、前の住宅ローンの審査に通ったからと言って必ずしも借り換え審査に通るわけではありません。

前の住宅ローンの返済状況や現在の収入・家族構成・職業などによっては審査に落ちてしまう可能性もあるのです。

住宅ローンの手数料を自分で比較したり、審査に通りやすいかどうか調べるのが面倒な人はモゲチェックで無料診断してもらうのがおすすめです。

月々の返済額が増える可能性がある

借り換え後の金利によっては、返済総額を減らすことが可能です。

しかし、金利が低くなっても、返済期間を短く設定するといった場合には月々の返済額が増える可能性があります

仮に、次の条件で借り換える場合を見てみましょう。

  • 借り換え前:借入額2,000万円(金利1.5%/残返済期間25年)
  • 借り換え後:借入額2,000万円(金利0.8%/返済期間20年)

上記条件の場合、借り換え前、借り換え後の毎月返済額は以下のようになります。

  • 借り換え前:79,987円/返済総額23,996,100円
  • 借り換え後:90,205円/返済総額21,649,200円

返済総額を見ると200万円以上減っていますが、毎月の負担は1万円ほど増えているのです。

借り換え後に毎月の返済額が増えて、生活が圧迫されては意味がありません。

返済総額だけでなく毎月の返済額にも注意して、借り換えを検討するようにしましょう。

住宅ローン控除額が減る

借り換え時に自己資金を入れることで、借入額を少なくする場合もあるでしょう。

住宅ローン控除を適用している場合、借入額が減ることで住宅ローン控除の控除額が減る可能性があります

住宅ローン控除

10年以上の住宅ローンを組んだ場合、借入から一定期間、住宅ローンの残額に応じで所得税から一定額を控除できる税制優遇措置。

年末時点の残高に対して0.7%を控除できる。

住宅ローン控除は年末残高で控除額が決まるため、残高が減ることで控除額も減少します。

控除できる額も比較しておくことが重要だワン!

団信の保障内容が変わる

住宅ローンを借り換えた場合、新しい団信に加入することになります

借り換え先に希望する団信の保障内容がない可能性もあるでしょう。

借り換えによって、今の保障内容よりもグレードが落ちてしまう場合もあるので注意が必要です。

借り換えで団信の審査に落ちてしまうと、そもそもローンを借りられないこともあるよ…

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えは、デメリットばかりでなくメリットもあります。

上手に借り換えできれば、今の住宅ローンよりも好条件なローンに借り換えられ、メリットも大きくなるでしょう。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

月々の返済額が減る

借り換えの大きなメリットが、返済額の負担が減る可能性があるという点です。

次の場合の借り換えをシミレーションしてみましょう。

  • 借り換え前:借入額2,000万円(金利1.5%/残期間20年)
  • 借り換え後:借入額2,000万円(金利0.5%/返済期間20年)

それぞれの返済額は以下の通りです。

毎月の返済額 返済総額
借り換え前96,509円23,162,160円
借り換え後87,586円21,020,640円

このように、毎月1万円の軽減、総額でも200万円近く返済額を軽減できています。

浮いた分を生活費に回すことや貯蓄に回すこともできるね!

返済期間を短くできる

借り換え後のローンを今のローンの残り期間よりも短く設定することも可能です。

仮に、先述の例で毎月の返済額を変えない場合、返済期間は18年(毎月の返済額96,841円)に削減できます。

家計に余裕があれば、毎月の返済額を増やしてより期間を短くすることも可能でしょう。

特に、今の住宅ローンの完済時の年齢が定年後になる場合は、返済期間を短くするメリットは大きくなります。

現役で働いている間に返済を終えるように設定することで、老後の生活費の不安を減らせるんだワン!

団信の保障を手厚くできる

借り換え先の団信内容を重視することで、団信の保障内容をより充実させられます。

特に、近年はがん保障や3大疾病・8大疾病などに対応した保障の手厚い団信も増えているものです。

返済額は大きく変わらなくても、団信の保障内容を充実させることでメリットになる場合もあります。

団信を手厚くできれば、民間の保険料を節約できるよ!

住宅ローンの借り換えを検討している方は、「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介!借り換え先を選ぶポイントとは?」の記事でお得な金融機関を探してみましょう。

住宅ローンを借り換えるおすすめのタイミング

住宅ローンを借り換えるおすすめのタイミング

借り換えってどのタイミングですればいいのかな?

住宅ローンの借り換え自体は、基本的にいつでもできるので自分のタイミングで借り換えて構いません。

しかし、借り換えには手間も時間もかかるものです。

また、借り換えのタイミングによってはお得にならない場合や借り換えできない場合もあるので、タイミングを計ることも大切です。

借り換えにおすすめのタイミングとしては、次の3つが挙げられます。

金利タイプが変更になるタイミング

住宅ローンを「固定期間選択型金利」にしている場合、固定期間終了後に金利タイプが変わります。

一般的には、固定金利が変動金利を選べる金融機関が多いでしょう。

切り替え後に金利が上がると返済額が大きく増加してしまう場合があります。

そのため、切り替えのタイミングで金利を見直すことが重要です。

また、契約時に一定期間金利優遇を受けている場合も、優遇期間終了で金利を見直す必要があります。

当初は金利が低いと思っていても、キャンペーンを適用されていただけで期間終了後に金利が高くなったというケースは珍しくありません。

今の金利がいつまでなのか、変更になったらどうなるのかをしっかり把握して、適切なタイミングで金利を見直し、借り換えを検討するとよいでしょう。

金利タイプごとの違いを理解しておくことも大切だね!

住宅ローンの金利タイプについては、「変動金利と固定金利どっちがいいの?それぞれのメリット・デメリットや違いを解説」の記事でも詳しく解説しています。

転職など年収が変わるタイミング

住宅ローンの返済期間は30年や35年と長期に渡るものです。

その期間中、ずっと今の職場で働き続け、今以上の年収を得られる保証はありません。

転職や独立する人もいるでしょう。

同じ職場で働いていても、会社の業績によっては給与が減少する可能性もあるものです。

また、収入が減らなくても子供の誕生や進学などで支出が増える場合もあります。

収入の減少や支出の増加で住宅ローンに負担が大きくなりそうなら、住宅ローンの借り換えで生活の負担を軽減することを検討するとよいでしょう。

ただし、年収が下がってからでは借り換え先の審査に落ちてしまう可能性が高くなります。

転職の場合も、金融機関によっては「勤続年数1年以上」など条件が設けられており、住宅ローンが借りられない場合もあるので条件を確認することが大切です。

借り換えるなら転職前がおすすめだワン!

住宅ローンと転職については、「住宅ローン審査は転職前が良いって本当?理由や転職後に審査を受ける場合のポイント」の記事でも詳しく解説しています。

金利が上がりそうなタイミング

変動金利の場合、借り入れ後に一定期間で金利が見直され新たに設定されます。

一般的には、4月と10月の半年ごとに金利が見直される金融機関が多いでしょう。

金利見直しのタイミングで金利が高くなると、返済額の負担も増えてしまいます。

特に、今後住宅ローンの金利が上昇する可能性が高くなっているので、変動金利の場合はこまめに金利動向をチェックして返済額を把握することが大切です。

住宅ローン借り換えでメリットを得るための条件

住宅ローン借り換えでメリットを得るための条件

住宅ローンの借り換えは、条件によってお得にならない場合があるので注意が必要です。

住宅ローンの借り換えメリットを得られる条件について、ここでは見ていきましょう。

次のような条件の場合、借り換えでのメリットを得やすくなります。

金利差1.0%以上

一般的に、住宅ローンでメリットが得られる金利差は1.0%以上といわれています。

金利差が1.0%未満の場合、お得になる額よりも手数料の方が高くなる可能性もあるので、注意しましょう。

ネット銀行の金利は低く設定さているので、金利差1.0%の金利差も意外と実現しやすいよ!

残りの返済期間が10年以上

住宅ローンの残り期間が多いほど、金利負担が大きくなるため、借り換えでのメリットを得やすくなります。

住宅ローンの利息は残りの元本に対してかかるため、残期間が長いほど利息の負担が大きくなるものです。

そのため、残り期間が多いうちに借り換えることで利息の負担を減らせられます。

目安としては、残りの返済期間が10年以上あることが判断ポイントとなるでしょう。

残り期間が10年未満の場合、利息分も少なくなるため、借り換えのメリットが少なくなります。

住宅ローンが1,000万円以上残っている

残りの返済期間同様、残りの住宅ローン額も多い方が利息の負担が大きいため、借り換えのメリットを得やすくなります。

目安としては、残額が1,000万円以上ある場合がメリットとなるでしょう。

ただし、メリットを得られる条件はあくまで目安です。

金融機関や借り入れ条件や返済状況によっては、上記の条件でもメリットがない場合や反対に上記の条件でなくてもメリットを得られる場合もあります

実際の借り換えはあなたの状況に合わせて、しっかりシミュレーションすることが大切だワン!

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住宅ローンの借り換え効果シミュレーション

住宅ローンの借り換え効果シミュレーション

ここでは、具体的な借り換えシミュレーションをしてみましょう。

2,300万円の住宅ローンを10年後に借り換える場合を以下の条件でシミュレーションします。

  • 借入額:2,300万円
  • 金利:1.6%(固定)
  • 借入期間:35年
  • 借り換え時点:借入元本残額:17,682,973円
  • 残数:25年

借り換えにかかる手数料は次のとおりです。

項目詳細
繰り上げ返済手数料33,000円
抵当権抹消費用2,000円
司法書士費用30,000円
合計65,000円
完済にかかる手数料
項目詳細
事務手数料(借入額*2.2%)506,000円
保証料0円
抵当権設定費用(借入額*0.4%)92,000円
司法書士費用50,000円
印紙税20,000円
合計668,000円
ローン契約にかかる手数料(1,800万円の借り入れ)

手数料合計は、733,000円となります。

以下、金利ごとにシミュレーションしましょう。

借り換え前

金利 1.6%
毎月返済額71,554円
返済総額21,466,200円(残額/利息込)
借入期間35年・借入額2,300万円

借り入れ後


金利
1.4% 1.0% 0.8% 0.5%
返済額86,032円82,780円81,148円78,828円
返済総額20,647,680円19,867,200円19,484,160円18,918,720円
メリット額818,520円1,599,0001,982,0402,547,480
手数料733,000円733,000円733,000円733,000円
手数料込みメリット額85,520円866,000円1,249,040円1,814,480円
借入期間25年・借入額1,800万円

手数料まで含める場合、借り換え後の金利が1.4%ではあまりメリットを得られません

1.0%以下になればメリット額も大きくなるでしょう。

しかし、返済総額は大きく削減できても毎月の返済額は増加しているため、注意が必要です。

毎月の負担も減らしたい場合は、返済期間を長くするか借入額を下げる必要があるでしょう。

借り換えする場合は、このようにより具体的にシミュレーションしたうえで、判断する必要があります。

シミュレーションって難しそう…

金利タイプも変更する場合など、よりシミュレーションが複雑になるので一人で判断するのが難しくなる場合もあるでしょう。

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【まとめ】住宅ローン借り換えはデメリットに注意

【まとめ】住宅ローン借り換えはデメリットに注意

借り換えのデメリットについてよく分かったよ!

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

  • 借り換えは「手数料がかかる」・「再審査が必要」・「負担が増える」といったデメリットがある
  • ローン残額や残期間など借り換えメリットを受けられるタイミングを見極めることが重要
  • 借り換え先選びはモゲチェックがおすすめ

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