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【2023】ペアローンの住宅ローン控除はお得?控除額が増える理由や注意点を解説

ペアローン控除

・ペアローンは住宅ローン控除がお得って本当?
・どうお得なのか詳しく知りたい!

このような疑問にお応えします。


この記事の結論

  • ペアローンの住宅ローン控除は控除枠を最大限活用しやすい
  • 家の持ち分や育休中などに注意が必要
  • 控除額をシミュレーションしたうえでペアローンを検討することが大切

住宅ローンの組み方の一つにペアローンがあります。

夫婦で住宅ローンを組むペアローンなら、夫婦それぞれで住宅ローン控除を適用できるため、お得になる可能性が高いです。

ただし、家の持ち分割合によっては贈与税が課せられる恐れがあるなど、注意しなければならない点もあります。

今回は、ペアローンの仕組みや住宅ローン控除額が増える理由・注意点まで分かりやすく解説します

ペアローンにおすすめの金融機関については、「【2023】ペアローンにおすすめの銀行はどこ?比較結果やメリット・デメリットを解説」の記事にて解説しています。

この記事を書いた人:逆瀬川 勇造
この記事を書いた人:逆瀬川 勇造

地方銀行、不動産会社を経て2018年にライターとして独立。2020年に合同会社7pocketsを設立。
現場で得た知識や経験を元に、読む方に理解しやすい記事を執筆。
FP2級技能士宅建士

ペアローンにおける住宅ローン控除

ペアローンにおける住宅ローン控除

そもそも住宅ローン控除ってどんな制度だっけ?

ここでは、住宅ローン控除の基本とペアローンの住宅ローン控除について見ていきましょう。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、ローン残高に応じて一定額を所得税と住民税から控除できる税制優遇制度です。

毎年末の住宅ローン残高に対して0.7%を控除できます。

ただし、控除できる金額は購入年度や家の性能によって異なり、新築の場合は次のようになります。

借入限度額 (2022~2023年入居) 借入限度額 (2024~2025年入居) 控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅5,000万円4,500万円13年間
ZEH水準省エネ住宅4,500万円3,500万円13年間
省エネ基準適合住宅4,000万円3,000万円13年間
その他住宅3,000万円0円13年間
参照:国土交通省 住宅ローン減税

また、控除を適用するには住宅の面積などにも条件があるので注意が必要です。

主な条件としては次のようなものがあります。

  • 床面積が50㎡(一定の条件を満たせば40㎡)以上
  • 合計所得額が2,000万円以下
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上
  • 引き渡し又は工事完了から6ヵ月以内に入居

ちなみに2021年までに入居していた人はローン残高×1%を10年間(または13年間)控除できたんだよ!

ペアローンでは夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除は、基本的に住宅ローンの契約者のみ適用できます。

単独ローンや収入合算の場合は、主契約者本人のみしか適用できません。

対して、ペアローンの場合、夫婦それぞれで住宅ローンを契約するので、それぞれの契約分の住宅ローン残高に応じて控除を適用できるのです。

共働きの場合、金利が低ければ金利分以上の控除額が得られることもあるワン!

ただし、ペアローンにもデメリットはあるので慎重に判断するようにしましょう。

ペアローンについては以下の記事で詳しく解説しています。

夫婦で住宅ローンを組む4つの方法

夫婦で住宅ローンを組む4つの方法

夫婦で家を購入する場合、住宅ローンの組み方は「単独住宅ローン」「収入合算」「ペアローン」の選択肢があります。

収入合算はさらに「連帯債務」「連帯保証」に分かれるため、具体的には次の4つの方法から検討することになるのです。

まずは、それぞれの特徴を一覧で確認しましょう。

単独住宅ローン 収入合算
連帯債務
収入合算
連帯保証
ペアローン
住宅ローンの契約数1つ1つ1つ2つ
契約者夫または妻夫または妻夫または妻夫婦両方
連帯保証人契約者以外の配偶者夫婦両方
返済義務契約者のみ夫婦両方契約者のみ夫婦両方
家の名義契約者夫婦両方契約者のみ夫婦両方
住宅ローン控除契約者のみ夫婦両方契約者のみ夫婦両方
団信契約者のみ加入金融機関による契約者のみ加入夫婦両方加入

それぞれ詳しく解説していきます。

夫婦のいずれかが単独で住宅ローンを組む

夫または妻が1人(単独)で住宅ローンを組む方法は、一般的な方法と言えるでしょう。

契約者本人のみの収入等で審査され、返済義務は契約者のみが負う分かりやすい形です。

住宅ローンはほどんどの金融機関で連帯保証人を必要としないため、原則として配偶者など契約者以外の人を連帯保証人にする必要がありません

※ただし、審査結果次第では連帯保証人を求められるケースもあります。

また、住宅ローン控除や団信は契約者のみが対象となります。

手続きがシンプルで、万が一契約者が亡くなっても団信でカバーできるからリスクも少ないんだワン!

夫婦で収入合算して連帯債務で住宅ローンを組む

収入合算とは、夫婦の収入を合算して住宅ローンの審査を受ける方法です。

1人だけの収入では足りない場合でも、夫婦の収入を合わせることで希望額を借入しやすくなります

収入合算は、契約者以外の配偶者が「連帯保証人」になるか「連帯債務者」になるかで、返済義務などに大きな違いがあるので注意が必要です。

  • 連帯債務型:配偶者など契約者以外の人も返済義務を負う。
  • 連帯保証型:契約者のみが返済義務を負い、契約者が払えない場合は保証人が義務を負う。

連帯債務者とは、契約者と同等の返済義務を負う人のことを言います。

連帯債務型の場合、契約者が「主債務者」、もう一人が「連帯債務者」となって、二人で住宅ローンの返済の責任を負うのです。

金融機関は、住宅ローンの返済を夫・妻両方に請求できます。

連帯債務型の場合、連帯債務者も返済の義務を負うため家の名義も出資割合に応じて持つことが可能です。

また、住宅ローン控除も割合に応じて適用でき、団信の加入も金融機関によっては認められます。

連帯債務者が団信に加入できない場合、連帯債務者が死亡してもローンが残ってしまいます

ローンの負担割合によっては、契約者の返済リスクが大きくなる点に注意が必要です。

連帯債務者の負担割合(収入)が少ないケースで適しているんだワン!

夫婦で収入合算して連帯保証で住宅ローンを組む

収入合算のうち、契約者以外が連帯保証人になるタイプが連帯保証型です。

連帯保証人になったら返済しないといけないんじゃないの?

基本的に住宅ローンの返済義務があるのは、契約者本人です。

契約者が返済できなくなった場合に連帯保証人に返済が請求されるため、契約者が返済できるうちに連帯保証人が請求されることはありません

連帯保証型の場合、住宅ローン控除や団信を適用できるのは契約者のみです。

そのため、連帯保証人に何かあった場合の保証がない点には注意しましょう。

夫婦でペアローンを組む

ペアローンとは、夫婦それぞれでローンを組む方法です。

収入合算が1つの住宅ローン契約なのに対し、ペアローンは2本の住宅ローンを契約することになります。

それぞれのローンで契約者と契約者以外が連帯保証人になる形で契約するのです。

住宅ローンAでは夫が主契約者・妻が連帯保証人、住宅ローンBは妻が主契約者・夫が連帯保証人って形だね!

ペアローンの場合、それぞれが異なる借入額や借入条件にできるというメリットがあります。

例えば、妻が10年後に退職する予定なら妻の住宅ローンは借入期間10年の変動金利、夫は35年の固定金利とすることも可能です。

ペアローンにすると住宅ローン控除額が増える2つの理由

ペアローンにすると住宅ローン控除額が増える2つの理由

借りる額が同じなら住宅ローン控除の額も同じじゃないの?

単独の住宅ローンとペアローンで借り入れる額が同じ場合、控除上限額は同じです。

しかし、条件によってはペアローンの方が実際に控除できる額が大きくなることがあります。

ペアローンで住宅ローン控除額が増える要因として、次の2つが挙げられます。

住宅ローン控除には控除上限額がある

住宅ローン控除は、ローン残高すべてが控除の対象ではなく上限が決められています。

家の性能によって控除できる金額は異なりますが、省エネ基準対応住宅の場合は上限が4,000万円までです。

仮に、単独ローンで5,000万円を借入れた場合、上限を超えた1,000万円は控除の対象外となってしまいます。

1,000万円なら×0.7%で毎年7万円分の控除になるはずなのに…

同じ5,000万円の借入でも、夫4,000万円・妻1,000万円のペアローンなら、5,000万円全額控除が適用できます

このように、控除できる上限以上の借入となる場合、ペアローンで分割して上限内に収めたほうが控除を最大限活用できるのです。

納税した分しか控除を受けられない

住宅ローン控除は「税額控除」です。

税額控除

「所得税」から一定額を控除できる仕組み。

所得税対象の「所得」から控除するのは「所得控除」と呼ばれる。

税額控除は、所得税を計算した後の所得税から直接差し引けるため、より節税効果が高い控除となります。

  • 所得控除:所得-所得控除✕税率=所得税
  • 税額控除:所得✕税率=所得税-税額控除

ただし、所得税から直接差し引くため、そもそもの所得税が少なければ差し引きようがないのです。

仮に、年末時点のローン残高が4,000万円の場合、4,000万円×0.7%=28万円が控除できます。

しかし、所得税が28万円未満の方は、所得税額分しか控除できずに超えた部分が無駄になってしまいます

所得税で控除しきれない額は、13.65万円まで住民税から控除できるから全部無駄になるわけではないよ!

例えば、サラリーマンの方で年収400万円の場合、一般的な所得税額はおおよそ8~10万円です。

この状態でローン残高4,000万円(控除額28万円)だと、所得税から控除しきれなかった分を住民税から控除したとしても、全てを使い切ることはできません

一方、夫と妻で2,000万円ずつの住宅ローンにすれば、それぞれ20万円ずつ控除できるので、控除枠を最大限活用できる可能性が高くなるのです。

所得税は、所得が高くなるほど税率の高くなる累進課税制度であり、年収が高ければそれだけ所得税も高くなります。

また、住民税も所得税に連動します。

そのため、夫婦ともに年収が高いほど、ペアローンで控除するメリットが大きくなるのです。

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ペアローンで住宅ローン控除を受ける注意点

ペアローンで住宅ローン控除を受ける注意点

ペアローンで住宅ローン控除を受ける場合、注意しなければ別の税金が発生するケースや、返済リスクが高くなる恐れがあります。

注意したいポイントには次の3つが挙げられます。

育休中は控除額が少なくなる

ペアローンで住宅ローンを組んだ後に妻が産休・育休に入る場合は注意が必要です。

産休・育休中は基本的に所得がないため控除できるだけの税金を納めません

出産手当金や育児休業給付金は税金が掛からないから控除もできないよ!

また、控除できないだけでなく収入が減ることでローン返済の負担が大きくなる可能性にも注意が必要です。

妻の負担割合が大きい状況で、出産・育児で収入が減ると返済できなくなってしまう可能性があります。

これは、妻側だけでなく夫の転職・独立でも同じことが言えるので、ライフプランや将来の収入見込みには注意しましょう。

持ち分比率に気を付ける

ペアローンの場合、家の名義は夫・妻の共同となり、それぞれの持ち分を決める必要があります。

持ち分は、夫:妻=1:1に限らず、夫:妻=8:2などさまざまな比率があります

奥さんと一緒に持つなら1:1がいいかな?

1:1ならお互いに平等に家を持てるイメージですが、持ち分は安易に決めてはいけません。

基本的には、「頭金+借入額」の割合に応じて決めるのが一般的です。

例えば、次の場合を見てみましょう。

  • 住宅価格:5,000万円
  • 頭金:1500万円(夫:1,000万円+妻:500万円)
  • 借入:3,500万円(夫:2,500万円+妻:1,000万円)

この場合、出資した額はそれぞれ次のようになります。

  • 夫:1,000万円+2,500万円=3,500万円
  • 妻:500万円+1,000万円=1,500万円

つまり、夫:妻=7:3の割合で出資しているので、家の持ち分割合も7:3で設定するのが基本となるのです。

この割合を大きく外れてしまうと、超えた部分が贈与税の対象となってしまう恐れがあるのです。

仮に、上記の場合で家の持ち分を1:1にしてしまうと、それぞれ2,500万円を出資する必要があります。

しかし、実際には妻は1,500万円しか出資していないため、差額の1,000万円を夫から贈与を受けたとみなされてしまうのです。

持ち分の設定は一度プロに相談して決めるのがおすすめだワン!

夫婦いずれかが条件を満たさないケースがある

住宅ローン控除には適用できる条件が決められているため、夫婦いずれかが適用条件を満たさない場合があります

特に注意したい適用条件は次の2つです。

  • 借入期間10年以上
  • 合計所得2,000万円以下

どちらかの所得が2,000万円を超えている場合、超えた方は住宅ローン控除が適用できません。

また、ペアローンはそれぞれで違う借入条件で設定できるため、借入期間をどちらかだけ短くすることも可能です。

しかし、借入期間が10年よりも短くなってしまうと控除が適用できなくなるので注意しましょう

ちなみに、住宅ローン控除の条件である借入期間は、当初の契約期間ではなく合計の借入期間です。

借入期間15年で組んでも繰り上げ返済して合計の借入期間が10年未満になると住宅ローン控除は適用できなくなるよ!

ペアローンにおける住宅ローン控除のシミュレーション

ペアローンにおける住宅ローン控除のシミュレーション

ここでは、以下の条件で住宅ローン控除をシミュレーションしていきましょう。

  • 物件価格:5,000万円
  • 頭金:800万円
  • 借入額:4,200万円(夫3,000万円/妻1,200万円)
  • 借入条件:金利1.0%/借入期間35年
  • 住宅性能:省エネ基準適合住宅(控除上限4,000万円/13年間)
  • 夫:年収500万円(所得税:14万円/住民税25万円)
  • 妻:年収300万円(所得税:6万円/住民税12万円)

※住民税からの控除可能額:前年度課税所得×7%または13.65万円のいずれか低い方

夫のみで住宅ローンを組むケース

まずは、夫のみで4,200万円の住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除額を見ていきましょう。

年末時点残高 控除最大額 所得税からの控除可能額(A) 住民税からの控除可能額(B) 控除額(A+B)
1年目40,992,679円280,000円140,000円136,500円276,500円
2年目39,975,237円279,800円140,000円136,500円276,500円
3年目38,947,574円272,600円140,000円132,600円272,600円
4年目37,909,585円265,300円140,000円125,300円265,300円
5年目36,861,169円258,000円140,000円118,000円258,000円
6年目35,802,222円250,600円140,000円110,600円250,600円
7年目34,732,638円243,100円140,000円103,100円243,100円
8年目33,652,306円235,500円140,000円95,500円235,500円
9年目32,561,124円227,900円140,000円87,900円227,900円
10年目31,458,979円220,200円140,000円80,200円220,200円
11年目30,345,760円212,400円140,000円72,400円212,400円
12年目29,221,358円204,500円140,000円64,500円204,500円
13年目28,085,663円196,500円140,000円56,500円196,500円
  3,146,400円1,820,000円1,319,600円3,139,600円

住宅ローンを4,200万円で組んだ場合、1年目の4,000万円を超える部分が控除対象外となります。

また、1年目2年目では住民税の控除上限にも引っ掛かるため、全額控除しきれていないのです。

ペアローンで住宅ローンを組むケース

次に、ペアローンを組んだ場合の住宅ローン控除額が夫・妻でそれぞれ見ていきましょう。

まずは、夫の控除額を一覧で確認します。

年末時点残高 控除最大額 所得税からの控除可能額(A) 住民税からの控除可能額(B) 控除額(A+B)
1年目29,280,480円204,900円140,000円64,900円204,900円
2年目28,553,734円199,800円140,000円59,800円199,800円
3年目27,819,687円194,700円140,000円54,700円194,700円
4年目27,078,265円189,500円140,000円49,500円189,500円
5年目26,329,393円184,300円140,000円44,300円184,300円
6年目25,573,001円179,000円140,000円39,000円179,000円
7年目24,809,011円173,600円140,000円33,600円173,600円
8年目24,037,345円168,200円140,000円28,200円168,200円
9年目23,257,928円162,800円140,000円22,800円162,800円
10年目22,470,680円157,200円140,000円17,200円157,200円
11年目21,675,523円151,700円140,000円11,700円151,700円
12年目20,872,377円146,100円140,000円6,100円146,100円
13年目20,061,164円140,400円140,000円400円140,400円
  2,252,200円1,820,000円432,200円2,252,200円

次の妻の控除額を見ていきます。

年末時点残高 控除最大額 所得税からの控除可能額(A) 住民税からの控除可能額(B) 控除額(A+B)
1年目11,712,192円81,900円60,000円21,900円81,900円
2年目11,421,490円79,900円60,000円19,900円79,900円
3年目11,127,867円77,800円60,000円17,800円77,800円
4年目10,831,295円75,800円60,000円15,800円75,800円
5年目10,531,744円73,700円60,000円13,700円73,700円
6年目10,229,182円71,600円60,000円11,600円71,600円
7年目9,923,582円69,400円60,000円9400円69,400円
8年目9,614,910円67,300円60,000円7,300円67,300円
9年目9,303,139円65,100円60,000円5,100円   65,100円
10年目8,988,236円62,900円60,000円2,900円62,900円
11年目8,640,171円60,600円60,000円600円60,600円
12年目8,348,908円58,400円58,400円0円58,400円
13年目8,024,419円56,100円56,100円0円56,100円
  900,500円774,500円126,000円900,500円

単独ローンとペアローンでの控除額は次のようになります。

  • 単独ローン:3,139,600円
  • ペアローン:夫2,252,200円+妻900,500円=3,152,700円

ペアローンの方が若干控除額は多くなることが分かります。

ただし、控除額はそれぞれの年収やローンの組み方などによって大きく異なるものです。

また、ペアローンにもデメリットがあるので控除額だけで判断するのはおすすめできません。

控除額がどれくらいになるかを一度あなたの状況でシミュレーションしたうえで、総合的に判断することが大切です。

自分だけで判断が難しいならプロに相談するのがおすすめだよ!

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ペアローンの住宅ローン控除に関するよくある質問

ペアローンの住宅ローン控除に関するよくある質問

最後に、ペアローンの住宅ローン控除でよくある質問について見ていきましょう。

ペアローンの住宅ローン控除を受けるのにどのような手続きが必要?

住宅ローン控除を適用するには、ローンを組んだ翌年に確定申告する必要があります

サラリーマンの場合、会社の年末調整で済むため確定申告になじみがない人も多いでしょう。

しかし、購入初年度は確定申告しなければ住宅ローン控除が適用できないので注意が必要です。

確定申告は、住宅を購入した翌年の2月16日~3月15日の期間中に、管轄の税務署に確定申告書などを揃えて申告します。

登記事項証明書や売買契約書の写し、住宅ローンの年末残高証明書などの書類が必要になるので、早めに準備しておくようにしましょう。

ちなみに、サラリーマンの方は2年目以降はお勤め先の会社の年末調整で控除が適用できるので確定申告をする必要はありません。

産休育休中の住宅ローン控除はどうなる?

基本的に、産休育休は所得がないため所得税も発生しません。

出産手当金などは非課税所得となるため所得税が発生することはないのです。

産休育休中は、住宅ローン控除で控除できる所得税がそもそも発生しない状態になるので、住宅ローン控除もできません。

ペアローンと収入合算どちらが良いのでしょうか?

ペアローンには、住宅ローン控除が夫婦で適用できることや団信にそれぞれ加入できるなどのメリットがあります。

ただし、住宅ローンを2本契約することになるので、契約に関する手数料が2つ分になるなどのデメリットもあるものです。

反対に、収入合算なら手数料は1本分のみですが、夫婦で団信に加入できないなどのデメリットもあります

それぞれのメリット・デメリットや手数料なども踏まえて、どちらを選択するかを検討することが大切です。

自分ひとりで比較するのは難しいな…

そのような場合におすすめなのが、モゲチェックです。

モゲチェックとは、住宅ローン関するさまざまなサービスを提供している総合ポータルサイトのことを言います。

モゲチェックでは、全国の金融機関の金利比較だけでなく手数料比較も簡単にできます。

また、住宅ローンのプロに無料で相談できるサービスもあるので、ペアローンの不安や疑問を相談することも可能です。

ペアローンにおすすめの金融機関も提案してくれるんだワン!

ペアローンはすべての金融機関で取り扱っているわけではないので、まずはモゲチェックでどのような金融機関があるのか調べてみると良いでしょう。

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【まとめ】ペアローンを組むなら事前に控除額をシミュレーションしよう

【まとめ】ペアローンを組むなら事前に控除額をシミュレーションしよう

ペアローンの住宅ローン控除についてよく分かったよ!まずは、モゲチェックで金融機関を探してみるね!

最後に、この記事に重要なポイントをまとめます。

  • ペアローンの住宅ローン控除は控除枠を最大限活用しやすい
  • 家の持ち分や育休中などに注意が必要
  • 控除額をシミュレーションしたうえでペアローンを検討することが大切

ペアローンを検討しているなら、控除額だけでなくメリット・デメリットやライフプランなども考慮してペアローンでいいかを決めることが大切です。

また、金融機関によってペアローンの取扱いや条件が異なるので、金融機関選びも重要なポイントとなります。

ペアローンでいいのか?どの金融機関がいいのか?で悩んでいるなら、モゲチェックでプロのアドバイスを受けながら決めると良いでしょう

モゲチェックなら、ペアローンを含めてあなたにぴったりの住宅ローン選びをサポートしてくれます。

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