【驚愕】住宅ローン借り換えのデメリットとは？金利以外の注目点も解説

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 借り換えは「手数料がかかる」・「再審査が必要」・「負担が増える」といったデメリットがある
• ローン残額や残期間など借り換えメリットを受けられるタイミングを見極めることが重要
• 借り換え先選びはモゲチェックがおすすめ

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住宅ローンは一度借りたらお終いではありません。

適切なタイミングで借り換えすることでお得になる可能性があるのです。

特に、今後は住宅ローンの金利が上昇する可能性が高まっているため、金利動向によっては借り換えを検討する必要があります。

しかし、借り換えにはデメリットもあるので慎重に判断しなければなりません。

とはいえ、借り換えをすべきかどうか判断がつかないという方も多いはず。

そこで、この記事では住宅ローンの借り換えのデメリット・メリット、借り換えタイミングの判断の仕方について分かりやすく解説します。

「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介！借り換え先を選ぶポイントとは？」の記事では、金利タイプ別の住宅ローンも紹介しています。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンは高額な借入となるため、途中で返済が苦しくなる場合もあるでしょう。

また、金利動向によっては返済額が増える可能性もあるため、適切なタイミングで借り換えをすれば得する可能性があります。

しかし借り換えにはデメリットもあるため、場合によっては返済の負担を減らすどころか増やしてしまうという失敗事例も。

そのため、デメリットを正しく理解したうえで借り換えを検討する必要があります。

デメリットとしては、次の5つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

手数料がかかる

住宅ローンの借り換えでは「住んでいる家の住宅ローンを完済するのに必要な手数料」と「新しくローンを借りるための手数料」の2つの手数料がかかります。

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済手数料は、金融機関によって設定が異なります。

例えば、りそな銀行の場合は次のとおりです。

金利タイプ	全額繰り上げ返済手数料（店頭受付・テレビ電話受付/インターネット受付不可）
変動金利・全期間固定金利	11,000円
固定金利選択型	33,000円

抵当権抹消費用と司法書士費用

また、住宅ローンを借り換える際には抵当権抹消登記費用が必要になります。

抵当権抹消とは、住宅ローン契約時に設定した抵当権を登記上抹消する手続きのことです。

抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、1筆につき1,000円で、土地と建物がそれぞれ1筆の場合は2筆で2,000円かかります。

ただし、抵当権抹消手続きは司法書士に依頼するのが一般的なため、司法書士依頼料も発生する点には注意が必要です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼したときの費用は、依頼する司法書士によっても異なりますが、概ね1～2万円程度だと考えるとよいでしょう。

また、新しくローンを借りるための手数料としては、次のようなものが挙げられます。

印紙税

印紙税は、契約書に印紙を貼りつけて納付する税金です。

住宅ローンの金額によって、以下のような金額を納める必要があります。

住宅ローン契約書に記載の借入額	印紙税額
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

抵当権設定費用と司法書士費用

また、住宅ローンを新しく組む際には、抵当権を設定しなければなりません。

抵当権を新しく設定するため、登録免許税と司法書士費用が掛かります。

抵当権設定登記費用のうち、登録免許税は通常借入額の0.4%ですが、令和6年3月31日までは0.1%の軽減税率の適用を受けることが可能です。

また、司法書士費用は、物件の価格や依頼する司法書士によって異なりますが、概ね5～10万円程度と考えておくとよいでしょう。

事務手数料と保証料

事務手数料と保証料は、住宅ローンを組む金融機関や保証会社に支払うもので、金融機関や商品によって設定が異なるものです。

事務手数料は、一定額がかかる定額型と借入額に一定割合でかかる定率型があり、それぞれの目安は次のようになります。

保証料も金融機関によって設定は異なり、無料で利用できるケースから数十万円かかってしまうケースまでさまざまです。

借り換えの手数料によっては、借り換えでお得になった額以上に手数料がかかってしまう可能性があります。

そのため、借り換えは「手数料＋借り換え後の返済額」で判断することが大切です。

再度審査の必要がある

借り換えは、新しい住宅ローンを契約することになるため、借り換え先の金融機関で再度審査を受ける必要があります。

必要な書類を集めて事前審査・本審査をうけ、今組んでいるローンの金融機関との調整もする必要があり、手間も時間もかかるものです。

また、前の住宅ローンの審査に通ったからと言って必ずしも借り換え審査に通るわけではありません。

前の住宅ローンの返済状況や現在の収入・家族構成・職業などによっては審査に落ちてしまう可能性もあるのです。

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月々の返済額が増える可能性がある

借り換え後の金利によっては、返済総額を減らすことが可能です。

しかし、金利が低くなっても、返済期間を短く設定するといった場合には月々の返済額が増える可能性があります。

仮に、次の条件で借り換える場合を見てみましょう。

上記条件の場合、借り換え前、借り換え後の毎月返済額は以下のようになります。

返済総額を見ると200万円以上減っていますが、毎月の負担は1万円ほど増えているのです。

借り換え後に毎月の返済額が増えて、生活が圧迫されては意味がありません。

返済総額だけでなく毎月の返済額にも注意して、借り換えを検討するようにしましょう。

住宅ローン控除額が減る

借り換え時に自己資金を入れることで、借入額を少なくする場合もあるでしょう。

住宅ローン控除を適用している場合、借入額が減ることで住宅ローン控除の控除額が減る可能性があります。

住宅ローン控除は年末残高で控除額が決まるため、残高が減ることで控除額も減少します。

団信の保障内容が変わる

住宅ローンを借り換えた場合、新しい団信に加入することになります。

借り換え先に希望する団信の保障内容がない可能性もあるでしょう。

借り換えによって、今の保障内容よりもグレードが落ちてしまう場合もあるので注意が必要です。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えは、デメリットばかりでなくメリットもあります。

上手に借り換えできれば、今の住宅ローンよりも好条件なローンに借り換えられ、メリットも大きくなるでしょう。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

月々の返済額が減る

借り換えの大きなメリットが、返済額の負担が減る可能性があるという点です。

次の場合の借り換えをシミレーションしてみましょう。

それぞれの返済額は以下の通りです。

	毎月の返済額	返済総額
借り換え前	96,509円	23,162,160円
借り換え後	87,586円	21,020,640円

このように、毎月1万円の軽減、総額でも200万円近く返済額を軽減できています。

返済期間を短くできる

借り換え後のローンを今のローンの残り期間よりも短く設定することも可能です。

仮に、先述の例で毎月の返済額を変えない場合、返済期間は18年（毎月の返済額96,841円）に削減できます。

家計に余裕があれば、毎月の返済額を増やしてより期間を短くすることも可能でしょう。

特に、今の住宅ローンの完済時の年齢が定年後になる場合は、返済期間を短くするメリットは大きくなります。

団信の保障を手厚くできる

借り換え先の団信内容を重視することで、団信の保障内容をより充実させられます。

特に、近年はがん保障や3大疾病・8大疾病などに対応した保障の手厚い団信も増えているものです。

返済額は大きく変わらなくても、団信の保障内容を充実させることでメリットになる場合もあります。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介！借り換え先を選ぶポイントとは？」の記事でお得な金融機関を探してみましょう。

住宅ローンを借り換えるおすすめのタイミング

住宅ローンの借り換え自体は、基本的にいつでもできるので自分のタイミングで借り換えて構いません。

しかし、借り換えには手間も時間もかかるものです。

また、借り換えのタイミングによってはお得にならない場合や借り換えできない場合もあるので、タイミングを計ることも大切です。

借り換えにおすすめのタイミングとしては、次の3つが挙げられます。

金利タイプが変更になるタイミング

住宅ローンを「固定期間選択型金利」にしている場合、固定期間終了後に金利タイプが変わります。

一般的には、固定金利が変動金利を選べる金融機関が多いでしょう。

切り替え後に金利が上がると返済額が大きく増加してしまう場合があります。

そのため、切り替えのタイミングで金利を見直すことが重要です。

また、契約時に一定期間金利優遇を受けている場合も、優遇期間終了で金利を見直す必要があります。

当初は金利が低いと思っていても、キャンペーンを適用されていただけで期間終了後に金利が高くなったというケースは珍しくありません。

今の金利がいつまでなのか、変更になったらどうなるのかをしっかり把握して、適切なタイミングで金利を見直し、借り換えを検討するとよいでしょう。

住宅ローンの金利タイプについては、「変動金利と固定金利どっちがいいの？それぞれのメリット・デメリットや違いを解説」の記事でも詳しく解説しています。

転職など年収が変わるタイミング

住宅ローンの返済期間は30年や35年と長期に渡るものです。

その期間中、ずっと今の職場で働き続け、今以上の年収を得られる保証はありません。

転職や独立する人もいるでしょう。

同じ職場で働いていても、会社の業績によっては給与が減少する可能性もあるものです。

また、収入が減らなくても子供の誕生や進学などで支出が増える場合もあります。

収入の減少や支出の増加で住宅ローンに負担が大きくなりそうなら、住宅ローンの借り換えで生活の負担を軽減することを検討するとよいでしょう。

ただし、年収が下がってからでは借り換え先の審査に落ちてしまう可能性が高くなります。

転職の場合も、金融機関によっては「勤続年数1年以上」など条件が設けられており、住宅ローンが借りられない場合もあるので条件を確認することが大切です。

住宅ローンと転職については、「住宅ローン審査は転職前が良いって本当？理由や転職後に審査を受ける場合のポイント」の記事でも詳しく解説しています。

金利が上がりそうなタイミング

変動金利の場合、借り入れ後に一定期間で金利が見直され新たに設定されます。

一般的には、4月と10月の半年ごとに金利が見直される金融機関が多いでしょう。

金利見直しのタイミングで金利が高くなると、返済額の負担も増えてしまいます。

特に、今後住宅ローンの金利が上昇する可能性が高くなっているので、変動金利の場合はこまめに金利動向をチェックして返済額を把握することが大切です。

住宅ローン借り換えでメリットを得るための条件

住宅ローンの借り換えは、条件によってお得にならない場合があるので注意が必要です。

住宅ローンの借り換えメリットを得られる条件について、ここでは見ていきましょう。

次のような条件の場合、借り換えでのメリットを得やすくなります。

金利差1.0%以上

一般的に、住宅ローンでメリットが得られる金利差は1.0%以上といわれています。

金利差が1.0%未満の場合、お得になる額よりも手数料の方が高くなる可能性もあるので、注意しましょう。

残りの返済期間が10年以上

住宅ローンの残り期間が多いほど、金利負担が大きくなるため、借り換えでのメリットを得やすくなります。

住宅ローンの利息は残りの元本に対してかかるため、残期間が長いほど利息の負担が大きくなるものです。

そのため、残り期間が多いうちに借り換えることで利息の負担を減らせられます。

目安としては、残りの返済期間が10年以上あることが判断ポイントとなるでしょう。

残り期間が10年未満の場合、利息分も少なくなるため、借り換えのメリットが少なくなります。

住宅ローンが1,000万円以上残っている

残りの返済期間同様、残りの住宅ローン額も多い方が利息の負担が大きいため、借り換えのメリットを得やすくなります。

目安としては、残額が1,000万円以上ある場合がメリットとなるでしょう。

ただし、メリットを得られる条件はあくまで目安です。

金融機関や借り入れ条件や返済状況によっては、上記の条件でもメリットがない場合や反対に上記の条件でなくてもメリットを得られる場合もあります。

住宅ローンの借り換え効果シミュレーション

ここでは、具体的な借り換えシミュレーションをしてみましょう。

2,300万円の住宅ローンを10年後に借り換える場合を以下の条件でシミュレーションします。

借り換えにかかる手数料は次のとおりです。

項目	詳細
繰り上げ返済手数料	33,000円
抵当権抹消費用	2,000円
司法書士費用	30,000円
合計	65,000円

項目	詳細
事務手数料（借入額*2.2%）	506,000円
保証料	0円
抵当権設定費用（借入額*0.4%）	92,000円
司法書士費用	50,000円
印紙税	20,000円
合計	668,000円

手数料合計は、733,000円となります。

以下、金利ごとにシミュレーションしましょう。

借り換え前

金利	1.6%
毎月返済額	71,554円
返済総額	21,466,200円（残額/利息込）

借り入れ後

金利	1.4%	1.0%	0.8%	0.5%
返済額	86,032円	82,780円	81,148円	78,828円
返済総額	20,647,680円	19,867,200円	19,484,160円	18,918,720円
メリット額	818,520円	1,599,000	1,982,040	2,547,480
手数料	733,000円	733,000円	733,000円	733,000円
手数料込みメリット額	85,520円	866,000円	1,249,040円	1,814,480円

手数料まで含める場合、借り換え後の金利が1.4%ではあまりメリットを得られません。

1.0%以下になればメリット額も大きくなるでしょう。

しかし、返済総額は大きく削減できても毎月の返済額は増加しているため、注意が必要です。

毎月の負担も減らしたい場合は、返済期間を長くするか借入額を下げる必要があるでしょう。

借り換えする場合は、このようにより具体的にシミュレーションしたうえで、判断する必要があります。

金利タイプも変更する場合など、よりシミュレーションが複雑になるので一人で判断するのが難しくなる場合もあるでしょう。

そのような場合は、モゲチェックでプロのアドバイスを受けることをおすすめします。

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【まとめ】住宅ローン借り換えはデメリットに注意

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