住宅ローン借り換えのタイミングはいつがおすすめ？注意点や借り換えのメリットも解説

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 借り換えは「金利」や「返済の負担」「転職」「収入減少」などのタイミングで検討するのがおすすめ
• 借り換えに伴う手数料まで含めたトータルの支払額で検討することが大切
• お得に借り換えるならモゲチェックの利用がおすすめ

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住宅ローンは借入額が高額になることもあり、金利が0.1%変わるだけで返済総額は大きく変わるもの。

このため、「借り換え」により大きなメリットが生まれることが多いものです。

とはいえ、どのタイミングで、どのような住宅ローンに借り換えすればお得になるのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。

そこで、本記事では住宅ローンの借り換えにおすすめのタイミングや注意点など解説します。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介！借り換え先を選ぶポイントとは？」の記事もご覧ください。

住宅ローンを借り換えるおすすめのタイミング

一般的には、高い金利から低い金利の住宅ローンに借り換えることで住宅ローン借り換えのメリットが生まれます。

しかし、借り換えのタイミングを金利だけで決めてはいけません。

借り換えを検討したいタイミングとして以下の5つをご紹介します。

1.現在の金利水準が借り入れたときより低くなっている

もっともよく検討されるタイミングが、自分の住宅ローン金利よりも現在の金利が下がっているタイミングです。

全期間固定金利の場合、融資実行時に金利が決まりその後の返済期間中はずっと同じ金利となります。

経済状況などで金利が下がったとしても、全期間固定金利ではその恩恵を受けられない点には注意が必要でしょう。

全期間固定金利を選んだ方で、借入時より現在の金利水準が下がっているなら、借り換えを検討するタイミングといえます。

なお、一般的には自分の住宅ローン金利と借り換え後の金利差が1％以上ある場合、借り換えのメリットがあるといわれています。

2.月々返済の負担が大きい

返済期間が長期に渡る住宅ローンでは、借入中にご家庭の収入や支出など変わってしまうこともあるでしょう。

返済期間中に、転職などで収入が下がったり子供の誕生や進学などで支出が増加してしまうことは珍しいことではありません。

借り入れ当初は返済の負担が大きくなくても、状況が変わることで負担が大きくなる場合もあります。

そうしたタイミングで、よりよい条件の住宅ローンへの借り換えを検討するのも一つの方法です。

3.更新で金利が高くなった

金利タイプによっては、一定の期間で金利が見直され新たな金利が適用されます。

変動金利の場合は半年ごとに金利が見直され、固定期間選択型金利の場合は固定期間が終了したら新しい金利が適用されるのです。

新しく適用される金利が今の金利よりも高くなる場合、借り換えを検討することをおすすめします。

また、全期間固定金利の場合であっても、商品によっては優遇金利が適用されており、適用期間終了後に金利が高くなる場合もあります。

金利が変動するタイミングで、どれくらい返済額が変わるのかを把握し、借り換えを検討するとよいでしょう。

4.収入が下がりそう

勤務先の経営状況の悪化などで収入が下がることもあるでしょう。

収入が下がることが予測されているなら、早めに住宅ローンの借り換えを検討することをおすすめします。

収入が下がると、月々の返済の負担が大きくなる可能性があります。

また、「借り換えは検討しているけど金利が下がるまで待とう」という場合も、収入が下がる前に検討することが大切です。

住宅ローンは借り換え時に、新たに審査を受ける必要があります。

審査では収入も重要な判断ポイントとなるものです。

借り換えしようにも収入が下がってしまってからでは審査に通らなくなる可能性もあるので、収入が下がる前に審査を受けておくとよいでしょう。

5.転職を予定している

住宅ローンの借り換え審査では、収入だけでなく勤務状況も判断材料となります。

勤務先や勤務年数は重要なポイントとなり、勤務年数が1年未満では審査に通りにくくなるのです。

転職を予定している場合は、転職前か転職後一定期間経過後に審査を受けることをおすすめします。

転職で年収が上がる場合でも、勤務年数が短くて審査に落ちてしまうケースも珍しくありません。

金利タイプ別おすすめのタイミング

住宅ローンは次の3つの金利タイプがあります。

金利タイプごとにメリット・デメリットが異なるので、住宅ローンは金利タイプも慎重に選ぶ必要があります。

金利タイプについて詳しく知りたい方は、「変動金利と固定金利どっちがいいの？それぞれのメリット・デメリットや違いを解説」の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。

また、どの金利タイプに借り換えるのかによっても最適なタイミングが異なります。

ここでは、「全期間固定金利への借り換え」と「変動金利への借り換え」のタイミングを見ていきましょう。

全期間固定金利への借り換え

全期間固定金利は、返済期間中の金利が変わらないというメリットがあります。

対して、変動金利は返済期間中に金利が変動していくタイプです。

そのため、今後金利が上昇する見込みがある場合は、低いうちに全期間固定金利にしておくことで将来の金利上昇のリスクを回避できます。

変動金利か短期間の固定金利への借り換え

変動金利や固定期間選択型金利の場合、金利が下がる局面では返済額の負担を下げられるというメリットがあります。

また、変動金利は他の金利タイプに比べ金利が低いという特徴があります。

2022年10月現在の金利水準では、全期間固定金利が1.0～1.5%程度であるのに比べ、変動金利が0.5%を下回るものもあります。

そのため、金利水準が今後下降する、もしくは横ばいとなることを見込まれているなら、変動金利を選択することでメリットを活かせるでしょう。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンを借り換える大きなメリットは「返済額の負担が減る」という点ですね。

他にもメリットはあるので、ここで確認していきましょう。

メリットしては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.金利タイプを変更できる

借り換えではそれまでの金利タイプとは異なる金利タイプに借り換えられます。

金利タイプ	メリット	デメリット
全期間固定金利	・安定して返済できる	・市場金利が下がっても返済額が変わらない ・金利が高い
変動金利	・金利が低い ・金利が下がると返済額が下がる	・金利上昇のリスクがある
固定期間選択型金利	・固定期間終了後金利が下がると返済額が下がる	・金利上昇のリスクがある ・125%や5年ルールが適用されない

全期間固定金利から変動金利に借り換えることで、金利が大幅に下がり返済の負担を減らせる可能性があるでしょう。

反対に、変動金利から全期間固定金利に借り換えることで、金利上昇のリスクを避けられ返済額がアップする不安から解放されます。

その時の経済状況や将来のライフプランを考慮して、最適な金利プランに借り換えるとよいでしょう。

「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介！借り換え先を選ぶポイントとは？」の記事では、金利タイプ別の住宅ローンも紹介しています。

2.金利を低くできる可能性がある

借り換え先の金利によっては、金利を今よりも低くでき、返済の負担を大きく減らすことができます。

仮に、2,500万円（返済期間30年）での返済額を見てみましょう。

上記のように、金利が数%変わるだけで返済額が大きく変わるのです。

低い金利に借り換えることで、毎月の返済額の負担が減るだけでなく、金利分の負担が減るので返済総額も大きく変わります。

減少した分で繰り上げ返済を検討することで、老後資金や子供の教育資金を蓄えることもできるでしょう。

3.団信の内容など変更できる

団信に加入することで、万が一の場合でも遺された家族が住宅ローンの負担なくそのまま家に住み続けることができます。

また、近年は団信の保証内容も充実しています。

医療特約やがん補償などさまざまな保障から選べる住宅ローンも増えており、一般の医療保険の代わりに検討することも可能です。

団信は原則、住宅ローンの借り入れ後は保障内容を変更できません。

住宅ローンを借り換えることで、団信にも新たに加入することになるので保障内容を手厚くできる可能性があるのです。

ただし、団信の保証内容を手厚くすると金利に上乗せされるケースもあるため、返済額と保障内容を考慮して判断するようにしましょう。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローンの借り換えには、デメリットもあるのでメリット・デメリットを把握したうえで判断するようにしましょう。

デメリットとしては、次の2つが挙げられます。

住宅ローン借り換えのデメリットについては、「住宅ローン借り換えのデメリットとは？メリットやおすすめのタイミングと併せて解説」の記事で詳しく解説しています。

1.手数料がかかる

住宅ローンの借り換えでは、借り換えに伴い様々な手数料が発生する点に注意が必要です。

一般的には、借り換えで次のような手数料が必要になります。

借り換えの内容や金融機関にもよりますが、上記の手数料は合計で30万円～100万円程を見込む必要があります。

そのため、借り換えで返済額が減っても手数料まで含めるとトータルの支払額が増えてしまう可能性があるのです。

以下条件で返済総額の違いをシミュレーションしてみましょう。

項目	詳細
2,000万円を金利1.0%で返済した場合の返済総額	22,074,720円
金利0.8%で返済した場合の返済総額	21,649,200円
返済総額の差額	425,520円

金利差分だけでみると、約42.5万円返済額は減少しています。

しかし、手数料60万円を含めた場合は借り換え後の方が約20万円も支払総額がアップしてしまうのです。

2.借り換え前より条件が悪くなるケースもある

変動金利に借り換えた場合、借り換え当初は金利が低くても将来の金利予測はできません。

状況によっては、金利が上昇し返済総額がアップしてしまう可能性もあるのです。

また、借り換え時にはそれまでの団信の内容を引き継げません。

借り換え先の金融機関によっては、希望の保障内容を受けられない可能性もあるので注意が必要です。

住宅ローン借り換えの注意点

ここでは、借り換えの注意点について見ていきましょう。

注意点としては、次の3つが挙げられます。

さらに詳しい注意点は、「住宅ローン借り換えの注意点を6つ解説！後悔しやすいケースや損しないためのポイントも」の記事で解説しています。

再審査が必要

住宅ローンの借り換えでは、借り換え先の金融機関で審査を受ける必要があります。

一般的に、借り換えは最初の住宅ローンよりも審査が厳しくなるといわれています。

また、借り換えを検討している方の中には、経済状況が悪くなり返済の負担を減らすことが目的という人もいるでしょう。

上記のような場合、再審査に通らない可能性があるので注意が必要です。

団信に再加入する必要がある

基本的に、ほとんどの金融機関で団信の加入が必須です。

借り換え時点で健康状態が悪化している場合、団信に通らずに住宅ローンを借り換えられない場合があります。

一般的に、年齢が上がるほど健康状態に問題を抱えやすいため、注意が必要です。

健康の問題がある方は、団信の加入を必須としてないフラット35などの住宅ローンを検討するのも一つの手だといえます。

手数料込みのトータルで比較する

先述したように、借り換えする場合は手数料込みのトータルの返済額で検討することが大切です。

金融機関によって「金利が低いけど手数料が高い」「金利は高いけど手数料が低い」「金利も手数料も低い」など、特徴はさまざまです。

金利だけでなく手数料や特徴まで含めて金融機関を比較して、借り換え先を検討するようにしましょう。

多くの金融機関の金利を比較するのは、かなりの手間や時間が掛かります。

そのような場合におすすめなのがモゲチェックです。

モゲチェックで条件のよい金融機関を探そう

モゲチェックは、住宅ローンの総合ポータルサイトです。

モゲチェックなら、借り換えで重要な金利比較が簡単にできるというメリットがあります。

金利タイプなどのランキングや金融機関ごとのまとめ情報も提供しているので、金融機関選びの役に立ちます。

借り換えでどれくらいお得になるのかシミュレーションできるので、活用してみると良いでしょう。

そんな時は、モゲチェックで住宅ローンのプロに相談するのがおすすめです。

専門の知識をもったプロが、あなたの現在の住宅ローンや資産状況に合わせて最適な金融機関の提案をしてくれます。

不安を抱えやすい住宅ローンの借り換えだからこそ、プロのお墨付きを得ることで安心して借り換えを進められるでしょう。

モゲチェックについては「モゲチェックは怪しい？口コミ・評判や利用するメリットなど解説」をご覧ください。

【まとめ】住宅ローン借り換えのタイミングを見極めよう

最後にこの記事の重要な部分をまとめます。

住宅ローン借り換え先を選ぶうえでは、金利や手数料が重要なポイントです。

モゲチェックで金利比較して、お得に借り換えられるようにしましょう。