競売物件はやばい！？トラブルが起きる理由や投資するメリットをご紹介

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 競売物件は占有者トラブル・契約不適合責任がない・内覧できないリスクから「やばい」と言われる
• 価格が安く手続きの負担がないといったメリットもある
• 入札手続きや退去トラブルをすべて自分でしないといけないので投資初心者にはハードルが高い
• 投資初心者や投資をサポートしてくれる不動産投資会社での購入がおすすめ

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不動産投資用の物件を探していると「競売物件」という言葉を耳にした人もいるでしょう。

競売物件は、市場価格よりも大幅に安く購入できるケースも珍しくなく、投資するうえでのメリットもあります。

しかし、「競売物件はやばいからやめた方がいい」という情報も多くあるように、競売物件には通常の物件とは異なるリスクやデメリットがあります。

価格の魅力があるとはいえ、「やばい」と聞いて投資を躊躇している方もいるはず。

そこで、今回は競売物件がやばいと言われる理由や投資するメリットを分かりやすく解説します。

不動産投資用物件を探しているなら、J.P.RETURNSで無料相談するのがおすすめです。

競売物件はやばい？

競売物件とは、裁判所に差し押さえられ強制的に売却された物件のことです。

住宅ローンや不動産投資ローンを組む際、金融機関は不動産を担保にするための抵当権を設定します。

万が一、ローンの返済ができない状態になった場合、抵当権を行使して物件を強制的に売却して債権を回収できるようになるのです。

債権者が裁判所に申し立てることで、裁判所が不動産を差し押さえ売却します。

この差し押さえによる売却を競売と呼び、競売にかけられる物件が競売物件なのです。

競売物件は、マイホームだけでなく土地やマンション・事務所・店舗などさまざまな種類があります。

競売は売却と言っても一般的な売却とは異なり、オークションのような入札形式です。

入札できる期間も決められており、期間内に一番高い価格を付けた人が買主となります。

また、裁判所が差し押さえた物件なので売主は存在しません。

住んでいる人はローンを滞納した時点で実質的な所有権を失うので、売主になれません。

かといって、裁判所や金融機関が所有者というわけでもないので、売主が存在しないのです。

売主不在で裁判所が手続きを取り進めるのが競売の特徴でもあります

競売物件は通常の物件とは異なるため、特有のリスクやデメリットがあります。

そのことから「やばい」と言われてしまうのです。

競売物件がやばいと言われる理由を以下で見ていきましょう。

競売物件がやばいといわれる3つの理由【トラブルがある】

やばいと言われる理由としては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不法占拠の可能性がある

競売物件は前の住人が住み続けようして退去時のトラブルに発展する可能性があります。

競売物件は売主がいないので引き渡し義務がありません。

差し押さえられたと言っても前の住人は住み続けている状態であり、競売後にもスムーズに退去してくれないケースもあるのです。

前の住人に立ち退いてもらうには、買主が自分で裁判所に引き渡しの申立てをする必要があります。

交渉が難航し強制退去になると、家具の運搬などでかかった費用は買主が負担しなければならないのです。

さらにやっかいなのが、競売物件が賃貸物件であった場合です。

入居者が引き続き居住する場合、買主と言えども入居者を容易に退去させることはできません。

入居者が継続して入居を希望する場合、前のオーナーと同様の契約内容を引き継ぐ必要があり、その際に入居者は更新料などを支払う必要もないのです。

また、仮に退去してくれる場合でも敷金の返還を求められる場合があるでしょう。

前のオーナーが敷金を受け取って保管していればよいですが、使用されていると敷金返金分を負担しなければならない可能性があるのです。

契約不適合責任がない

競売物件には売主がいないため、契約不適合責任がない点にも注意が必要です。

不動産の場合、雨漏りや水漏れ・シロアリ被害・外壁の破損が契約不適合責任を問われる代表的なケースです。

例えば、雨漏りする物件なのに雨漏りすることを告げずに契約した場合で契約不適合責任が問われます。

契約不適合責任があることで、買主はもしも物件に不備があっても修繕してもらうことが可能です。

しかし、競売物件には売主がおらず通常の売買契約とも異なるので、契約不適合責任がありません。

購入後に物件に何かあっても、買主が修繕費などをすべて負担しなければならないのです。

購入前に内覧できない

通常の不動産購入の場合、購入前に物件の中を実際に確認する内覧が可能です。

しかし、競売物件は内覧できません。

競売物件は売主がいないうえに、住んでいる人は売却に協力的なわけではありません。

そのため基本的に内覧ができないため、購入してみたら中がひどい状態だったというケースもあるのです。

老朽化や破損がひどければ、購入後にリフォーム費用の負担が大きくなってしまいます。

家具などを放置されるケースやゴミ屋敷だったケースも珍しくなく、その場合の撤去や清掃費用はすべて買主の負担となるのです。

競売物件の情報を知る方法は、裁判所の作成する次の3つの資料を確認するしかありません。

事前に、書類をしっかりチェックすることが重要になります。

しかし、書類だけでは分からないこともあり、購入後に「思っていたのと違う」ことになりかねない点には注意が必要です。

競売物件の3つのメリット

「やばい」と言われる理由にばかり目が行ってしまいますが、本当にやばい物件ばかりではありません。

競売物件にはメリットも多くあるものです。

競売物件のメリットには、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

相場より安く購入できる

競売物件の最大の魅力が価格の安さです。

競売物件は契約不適合責任が問えないなどのデメリットから、相場よりも安く購入できるという特徴があります。

物件にもよりますが、市場価格の50%～70%程となるのが一般的でしょう。

ただし、競売物件はそのデメリットからローンを組めない可能性がある点に注意が必要です。

以前は競売物件ではローンの利用が禁止されていましたが、法改正により競売物件でも抵当権が設定できローンが組めるようになりました。

しかし、実際にローンを組めるかは金融機関の判断次第です。

金融機関によっては競売物件へのローンに消極的な場合もあります。

ローンを組んで購入を検討している場合は、事前に金融機関や競売物件の専門家に相談してみるとよいでしょう。

掘り出し物を購入できる可能性がある

競売にかけられる物件には、戸建て以外にもアパート一棟や農地・特殊な形状の土地などさまざまな物件があります。

通常の売却のように不動産会社を仲介しないので、市場に流通していないような珍しい物件も多く出ているのです。

また、価格の安さから中には掘り出し物と出会える場合もあります。

物件に魅力が無くても立地の良い土地を安く購入できれば、解体して別の建物を建設するという方法もあるでしょう。

手続きの負担が少ない

競売物件は購入後の各種手続きを裁判所がしてくれるので、手続きの負担が少ないというメリットがあります。

通常、中古で物件を購入した場合、抵当権抹消手続きや所有権の移転登記が必要です。

登記手続き自体は司法書士に依頼できますが、依頼料が5～10万円程掛かってしまいます。

競売物件の場合は、所有権の移転や抵当権抹消はすべて裁判所に任せられるので、手続きの手間やコストを抑えられるのです。

競売物件を購入する流れ

ここでは、競売物件の購入の仕方について見ていきましょう。

購入の大まかな流れは、次の6つのステップです。

1.物件選び

まずは物件を選びます。

競売物件は、最高裁判所が運営する「BIT 不動産競売物件情報サイト 」で閲覧できます。

地域や沿線・管轄裁判所ごとなどで検索できるので、自分の投資目的に合った物件を探してみましょう。

気になる物件を見つけたら、物件情報を確認します。

ただし、サイトでは一部の情報が非公開になっている場合もあるので、気になる物件を見つけたら管轄の裁判所に行って情報を確認することをおすすめします。

2.入札

購入したい物件が決まれば入札の準備を進めていきます。

入札は、物件ごとの入札期間に必要書類を提出することで手続きできます。

入札セットは裁判所で入手できます。

入札期間は2週間ほどしかないので、期間内に入札できるように早めに準備を進めましょう。

入札額は最低入札額以上を付ける必要がありますので注意しましょう。

競売物件情報には次の3つの金額が掲載されています。

入札額は、「買受可能価額」よりも高い価格を付ける必要があります。

ちなみに、入札時には裁判所に保証金を支払う必要があり、その額が「買受申出保証金」です。

簡単な気持ちで入札に参加して、途中で辞めたとなってしまうと、それまでの手続きがすべて無駄になってしまうため、それを防ぐための役割を果たします。

保証金は入札が決まれば、購入額に充当され、落札できなかった場合は返還されるお金です。

3.開札

入札期間が終了すると、すべての入札額の開札が行われ落札者が決まります。

原則として最も高い価格を付けた人が落札者です。

落札結果はBIT 不動産競売物件情報サイトや裁判所で確認できます。

まれに、同じ金額で入札する人もいるので、念のため最高価買受人の人数を確認するとよいでしょう。

4.売却許可決定

落札できたからと言ってすぐに購入できるわけではありません。

正式に購入が決まるのは、裁判所の買受人審査に通り売却許可決定が出てからです。

とはいえ、基本的に売却許可決定が否決されることはほぼありません。

売却許可決定は開札日から1週間ほどで決まり、許可決定後は代金納付期限通知が送られてきます。

5.代金納付

代金納期限通知が送られてきたら、期限内に代金を納付します。

保証金として支払ったお金は代金に充当されるので、支払うのは「入札額－保証金額」です。

納付期限はおよそ1か月で、その期間内に裁判所に代金を納付しなければなりません。

期限を過ぎると物件を購入できないだけでなく、保証金も返ってこないので注意しましょう。

代金納付後は、裁判所が登記に関する手続きを行ってくれます。

6.引き渡し

すべての手続きが完了すれば、物件の引き渡しとなります

前の住人が退去してくれない場合は、自分で退去交渉や強制退去の申立て手続きをする必要があります。

また、前の住人の家具などが残されている場合も、勝手に処分するのではなく手続きし処分しなければならないので注意しましょう。

競売物件は、自分で入札できないわけではありませんが、初心者にはハードルが高い物件でもあります。

初心者が不動産投資するなら、投資全般をサポートしてくれる不動産投資会社を通して物件を購入・運用することをおすすめします。

不動産投資するならおすすめの業者2選

不動産投資会社にもさまざまな会社があります。

自分の投資目的や資金、業者の評判や実績などから自分にぴったりの不動産投資会社を選ぶことが大切です。

ここでは、初心者にもおすすめの不動産投資会社として次の2つを紹介します。

J.P.RETURNS

項目	詳細
会社名	J.P.RETURNS株式会社
入居率	99.6%
公式サイト	https://jpreturns.com/

山手線内側をメインとした好立地物件を中心として、東京・神奈川エリアの中古区分物件に投資できるのがJ.P.RETURNS。

資産価値が適正価格に落ち着いた中古マンションをさらに、「駅近い」「人気エリア」に限定することで、資産価値下落リスクに対応しているのです。

また、J.P.RETURNSはサポートが充実していることからも人気があります。

例えば、ワンストップコンシェルジュサービスでは「相談」「販売」「管理」「保険」「再生」「売却」の6つのステージでそれぞれプロのサポートを受けられるという魅力があります。

他にも、「安心5つ星パック」や「家賃保証システム」、「賃貸管理代行システム」が用意されているので必要に応じでサポートを選ぶことが可能です。

RENOSY

項目	詳細
会社名	株式会社GA technologies
入居率	99%（2022年2月時点）
公式サイト	https://www.ga-tech.co.jp/services/renosy/

RENOSYは不動産投資のプロに相談しながら投資を進めることができるサービス。

また、初期費用10万円、月額1.5万円から始められるなど、特に不動産投資初心者におすすめだといえるでしょう。

競売物件に関するよくある質問

最後に、物件に関するよくある質問を見ていきましょう。

誰でも入札できるの？

競売は法人・個人を問わず誰でも参加可能です。

しかし、裁判所の受付時間に手続きなどで足を運ばないと行けないため、裁判所に行く時間が取れなければ入札に参加できないでしょう。

また、住人との立ち退きトラブルを自分で対応しなければならないため、個人ではハードルが高い場合もあるので注意が必要です。

競売物件のメリット・デメリットは？

競売物件は価格が安く、購入後の手続きの負担が少ないという点はメリットです。

不動産投資の場合は、物件価格を抑えることで利回りを高くできるので価格の安い競売物件は投資効率を上げられる可能性があります。

デメリットとして、占有者とのトラブルや物件を内覧できない・契約不適合責任がない点が挙げられます。

また、金融機関によってはローンを利用できない場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。

保証金は返ってくる？

入札時に支払う保証金は、落札できなかった場合は全額返還されます。

入札できる場合は、保証金が入札額に充てられるため、入札決定後に支払う代金は入札額から保証金を差し引いた額となるのです。

【まとめ】競売物件への投資で失敗しないためにプロに相談しよう

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

競売物件にはメリットもありますが、独特のデメリットもあるため投資初心者には向きません。

投資初心者が安心して投資するなら、信頼できる不動産投資会社を介する方法をおすすめします。

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