不動産投資で節税する仕組みとは？カラクリを分かりやすく解説

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 不動産投資では、所得税・住民税・相続税と法人化による節税を期待できる
• 所得税・住民税は減価償却費を活用した損益通算で節税することが大切
• 相続税は不動産の評価額や特例を利用した節税が可能
• 法人化は税理士や不動産会社に相談して検討することが大切

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サラリーマンの副業として人気の不動産投資。

家賃収入を得られるというメリットだけではなく、節税効果を期待して投資する人も珍しくありません。

しかし、不動産投資は必ずしも節税につながるわけではありません。

反対に、ただ節税ばかりを狙って始めると不動産投資自体が失敗してしまう恐れもあります。

そこで、この記事では不動産投資で節税を狙う方法とその仕組みについて、初心者にも分かりやすく解説します。

不動産投資を成功させつつ節税も狙うには、不動産投資会社選びが重要なポイントです。

この記事で紹介するRENOSYなどを参考に、あなたの投資をサポートしてくれる不動産投資会社を選ぶようにしましょう。

※本記事は一般的な知識を解説するものなので、個別の税金についての具体的な相談は税理士などへお願い致します。

不動産投資は節税になるってほんと？

結論を言えば、不動産投資で節税は可能です。

しかし、すべての不動産投資で節税できるわけではありません。

不動産投資と言っても投資する不動産の種類は、アパートや戸建て・ビルなどさまざまあり、種類によって節税効果も異なります。

また、投資する人の事情も異なるものです。

一般的には、年収が高くもともと高い税金を納めている人であれば、不動産投資での節税効果を期待できます。

節税効果が期待できない人や不動産でやみくもに節税目的の不動産投資をしても、節税を得られるどころかコストばかりが掛かってしまう恐れもあります。

そのため、不動産投資で節税を狙うなら、どの税金が・どのような仕組みで・どれくらい節税できるのかを自分のケースに当てはめて検討する必要があるのです。

不動産投資では、次のような税金の節税が期待できます。

それぞれの仕組みを以下で詳しく見ていきましょう。

所得税や住民税を節税する仕組み

不動産投資での節税で代表的なものが「所得税・住民税の節税」です。

ここでは、所得税や住民税を節税する仕組みとして以下の通り解説していきます。

所得税は所得が高くなるほど税率が高くなる

所得税とは、1月1日から12月31日までの所得に対して課せられる税金です。

年収などから各種控除を差し引いた課税所得額に対し、所得税の税率を乗じることで所得税額を算出可能です。

所得税は、「累進課税制度」であり所得額に応じて税率が高くなるという特徴があります。

所得税率は次のようになります。

所得金額（1,000円未満切り捨て後）	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20%	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23%	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円以上	45%	4,796,000円

仮に、社会保険料控除などを差し引いた後の所得額が500万円なら、所得税は以下のようになります。

会社員であれば、毎月の給与から天引きで所得税が納税されます。

天引き額と実際の所得税の誤差を修正する「年末調整」で納税が完了するので、確定申告も必要ないのです。

ちなみに、住民税は所得額に関わらず所得に対して一律10%で課税されます。

上記の場合は、住民税の税率10%を加えると、所得税・住民税で30%の税金が掛かってくることになるのです。

また、所得税は総合課税の対象という特徴があります。

不動産投資の所得は不動産所得に区分され、これも総合課税の対象です。

そのため、給与所得と不動産所得がある場合は、両方を加えた額に対して所得税の税率が課税されます。

不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算できる

不動産投資で所得税・住民税が節税できる仕組みが「損益通算」です。

損益通算とは、赤字の所得と他の区分の黒字の所得とを相殺できる仕組みのことを言います。

例えば、不動産所得で1,000万円の赤字があり給与所得が3,000万円の場合は、相殺した2,000万円が課税対象となります。

所得3,000万円の場合の所得税は約545万円、所得2,000万円なら約345万円と200万円近くの差があります。

このように、損益通算を利用することで赤字分の所得額を圧縮できるので、所得税・住民税の節税が期待できるのです。

ただし、不動産所得であっても土地の取得で利用したローンの返済利子は損益通算できないなど、いくつかのルールがある点には注意しましょう。

上記の例であれば、1,000万円の赤字に200万円の土地の返済利子が含まれている場合、土地の利子分を除いた800万円のみが損益通算できるのです。

減価償却をうまく活用することが大切

不動産所得とは、不動産の運用で得た収益から必要経費を差し引いた額のことを言います。

差し引ける経費としては、次のようなものがあります。

これらの費用を家賃収入などの収益から差し引いた額が、赤字になれば損益通算ができるのです。

不動産投資の赤字ということは、節税できても不動産投資自体は失敗しているという点には注意しましょう。

ただし、「減価償却費」を活用することで、黒字経営のまま損益通算による節税も可能になります。

仮に、建物を5,000万円で購入した場合、購入した年に5,000万円の費用を計上するのではなく、5年に分けて1,000万円ずつ費用計上していくという形になるのです。

減価償却費は、実際の支出を伴わない経費です。

上記の場合は、1,000万円の減価償却費を計上することで、実際には支出していないけど帳簿上で1,000万円のマイナスが生まれるのです。

この減価償却費を利用し不動産所得を赤字にすることで、損益通算の節税効果を高められます。

減価償却費を計上できる期間は、建物の構造や新築か中古かによって異なります。

また、そもそも購入額が大きくない建物では減価償却費はあまり大きく計上できない点にも注意が必要です。

節税効果を狙って安値の不動産を購入しても、毎年計上できる額がわずかで節税にならなかったというケースは珍しくないので注意しましょう。

減価償却費を上手に使って節税できるなら問題ありません。

そうではなく、本当に経営を赤字にして節税効果を狙うのは投資としては本末転倒なので、おすすめできません。

相続税を節税する仕組み

不動産投資で節税を狙える税金に、「相続税」もあります。

相続税とは、亡くなった人の財産に対して課税され、相続する人が納税の義務を負う税金です。

ここでは、相続税の節税について以下の通り解説します。

それぞれ見ていきましょう。

現金を不動産に換えることで節税効果が生まれる

不動産投資で相続税が節税できる仕組みが「相続税の不動産評価額」です。

相続税は、相続財産毎の評価額の合計に対して課税されます。

土地であれば、不動産の「相続税評価額」で資産価値を算出するのです。

相続税評価額は相続税や贈与税の算出の際に用いられるもので、毎年国税庁が公表します。

この相続税評価額は1年に1回しか見直しがなされないため、その間の地価の変動が反映されません。

このため、納税者間の不公平をなくするために、時価の8割程度に設定されるという特徴があります。

例えば、1億円の相続の場合を見てみましょう。

現金の相続税評価額は額面金額なので、1億円の現金なら1億円が相続税の対象です。

対して、時価1億円の不動産の場合、相続税評価額は8,000万円ほどになります。

賃貸に出すことで貸家建付地として評価を算出できる

相続税での不動産評価額では、さまざまな特例を適用できるので、より相続税の節税効果が期待できるという魅力があります。

不動産投資で使える評価額を下げる代表的な特例が「貸家建付地の評価額」です。

誰かに貸している土地は自由に活用できないことから、評価額が下がるという仕組みがあります。

貸家建付地の場合は、評価額は次のように算出します。

ちなみに、自用地とは自分で所有して自分で使っている土地のことです。

借家権割合は、地域ごとに30～90%で定められており、国税庁のホームページで確認できます。

賃貸割合は全国一律30％で定められており、賃貸割合は建物全体のうち賃貸部分の床面積の割合です。

例えば、自用地としての評価額が3,000万円の土地を貸家建付地とした場合の評価額は、次のようになります。

さまざまな特例を活用できる

相続税評価額を下げる特例としては、他にも「小規模宅地等の特例」があります。

この特例は、亡くなった方が生前に居住用や事業用で使用していた土地で適用可能です。

宅地等の利用区分	限度面積	減額割合
貸付事業以外の事業用の宅地等	400㎡	80%
貸付事業用の宅地等	200㎡	50%
亡くなった方の居住の用に供されていた宅地等	330㎡	80%

適用できれば、土地の面積のうち200㎡までの部分の評価額を50%軽減できるので、大きな節税効果を期待できます。

法人化による節税効果も期待できる

不動産投資をしている人の中には、法人化を検討している人もいるでしょう。

法人化することでも、節税効果が見込めます。

具体的には以下のような効果を見込めるでしょう。

それぞれ解説します。

法人化により税率を下げられる

個人で不動産投資をした場合、個人の所得と不動産投資の所得とを合算した額に所得税・住民税が課せられます。

一方、法人化して不動産投資する場合、不動産投資の利益は設立した会社の利益になるので個人の所得税・住民税は課税されません。

その代わり、法人に対して法人税などの税金が課せられるのです。

法人税の場合、年800万円超の部分には23.20%の税金が課されます。

課税所得	法人税率
年800万円以下の部分	15%
年800万円超の部分	23.20%

一方、個人の所得税は所得額695万円から899万円まで23%で、900万円以上になると33%になります。

所得金額（1,000円未満切り捨て後）	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20%	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23%	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円以上	45%	4,796,000円

所得税は所得額に応じで税率が高くなるので、一定の所得からは法人税の税率の方が低くなるのです。

このため、一定以上の所得がある場合は法人化することで納税額を抑えられます。

所得を分散できる

法人化に期待できる節税効果として所得の分散が可能な点もあります。

個人で不動産投資する場合、投資の利益は個人の所得として確定申告する必要があります。

個人で利益を家族に渡した場合、贈与税が課せられる恐れもあるでしょう。

一方、法人であれば、家族に給与として利益を渡すことが可能です。

支払った給与は会社の経費として計上可能であり、受け取った人も資産として蓄えることができます。

給与として支払うことで、会社の利益を圧縮でき法人税の節税も期待できるでしょう。

相続時の節税対策につなげることができる

個人で不動産を所有した場合は、不動産は相続財産にカウントされます。

一方、法人化することで不動産は会社の資産となり、相続財産とは見なされません。

個人の不動産を会社に所有させることで、相続税の対象となる財産を減らせられ相続税の節税が見込めるのです。

また、法人化した相続が発生した場合は、その法人を引く継ぐことになり、亡くなった人の保有する株式を相続することになります。

法人の株式は相続税対策として時価を下げるなどの対策が可能です。

このため、不動産を相続するより株式を相続する形にすることで、トータルで相続税を抑えることを期待できるのです。

不動産投資は高い節税効果も期待できるものですが、まずは不動産投資自体を成功させることが大事です。

そのうえで節税を狙うことで、不動産投資の成果も高まるでしょう。

そのためには、不動産会社選びが重要になります。

信頼して不動産投資をサポートしてもらえる会社を選ぶことで、あなたの不動産投資を成功に近づけることが可能でしょう。

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RENOSYでは、不動産の購入だけでなく、融資手続きや賃貸管理・売却と不動産投資をトータルでサポートしてくれます。

不動産投資では、購入後に入居者募集や対応・賃料管理などさまざまな業務が発生するものです。

しかし、RENOSYならそれらの業務をすべて任せられるので、購入後は家賃収入を待つだけ。

管理プランもコストを抑えたものから充実したものまで、必要に応じで選べるので自分の投資目的に合わせた管理が可能です。

さらに、有料で次のようなサポートを受けることもできます。

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不動産を選定して購入手続きとなると、不動産会社に何回も足を運んだりと手間も時間もかかります。

しかし、RENOSYならオンラインですべての手続きが可能です。

ローンの手続きもオンラインで進められるので、手間を掛けずにスムーズに投資をスタートできるでしょう。

契約までの各ステップでもしっかりサポートしてくれるので、最短1週間での投資スタートも可能です。

また、運用開始後も専用アプリ「OWNR by RENOSY」で物件管理も可能です。

物件の管理状況やキャッシュフローの確認、契約書類の確認がスマホで簡単にできます。

投資家ニーズにこたえたアプリを使うことで、投資をより効率よくすることができるでしょう。

不動産投資の節税に関するよくある質問

最後に、不動産投資の節税に関するよくある質問を見てきましょう。

不動産投資は節税にならないって本当？

節税になるケースと節税効果が期待できないケースがあるのが事実です。

節税できるかどうかは、投資する不動産や個人の資産状況に応じて異なるので、一概に節税になるとは言い切れません。

税金の知識をしっかりと付けたうえで不動産を厳選し、減価償却費を上手に活用することで節税はできるでしょう。

そのため、「不動産投資は節税になる」といった営業トークは鵜呑みにするのはおすすめできません。

状況に応じてどのように節税になるかは理解したうえで、冷静に投資判断をするようにしましょう。

年収何万円を超えたら法人化すべき？

所得税の税率が法人税の税率よりも高くなるのは年収900万円からです。

また、法人化の費用や法人のランニングコストを踏まえて年収1,000万円程度を目安にするのがよいでしょう。

ただし、実際に法人化して節税になるかは個人の状況に応じて異なります。

法人設立を検討しているのであれば、一度税理士や不動産会社に相談したうえで判断するとよいでしょう。

【まとめ】不動産投資の税金に関する基礎的な知識を身に付けて賢く節税しよう

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資の本来の目的は投資の成功です。

節税効果だけを狙って不動産投資していると、投資が失敗してしまう恐れもあるので注意しましょう。

不動産投資の成功を目指すなら、今回紹介したRENOSYなど信頼できる不動産投資会社で投資スタートすることから始めるとよいでしょう。