不動産投資 失敗事例7選と対処法を初心者向けに解説!成功するためのポイントは?

不動産投資失敗アイキャッチ

・不動産投資の失敗ってどんなことがある?
・あらかじめ失敗事例を知っておきたい…

このようなお悩みを解決します。


この記事の結論

  • 不動産投資は知識や情報がなければ失敗する可能性が高くなる
  • 投資は念入りな数字のシミュレーションが重要
  • 初心者なら不動産投資クラウドファンディングから始めよう

不動産投資をする際、できれば失敗したくないものですよね。

とはいえ、「そもそもどんな失敗があるのか分からない」という方も多いでしょう。

不動産投資で成功するには、先人の失敗から学ぶことが重要です。

そこで、この記事では不動産投資のよくある失敗事例をもとに、対処法と成功するためのポイントを不動産会社で勤めていた筆者がご紹介します。

この記事を読めば、不動産投資の知識を深めることが出来るよ!

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不動産投資のよくある失敗事例7選

不動産投資の失敗事例

不動産投資の失敗ってどんなことがあるのかな?

ここでは、まずどのような失敗事例があるのかを見ていきましょう。

不動産投資でよくある失敗事例としては、次のようなケースが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社に任せきりにしてしまった

不動産投資に詳しくない初心者にありがちなのが、不動産会社の情報を鵜呑みにして言いなりになってしまうパターンです。

「なかなか出ない良い物件です」「早くしないと他の人に買われてしまう」といった営業トークに乗っかってしまって、購入まで進めてしまう人も珍しくありません。

不動産会社の収入源の一つは、売買契約を成功させたときに発生する仲介手数料です。

そのため、不動産会社は少しでも多く・早く契約を成立させて利益を上げるために、良い情報ばかりを提供することもあります。

特に、初心者では「不動産会社=プロが言っているのだから本当だろう」と、ろくに調査せずに鵜呑みにしてしまう人も多いもの。

もちろん、不動産会社の全てがそうではありませんが、中には悪質な不動産会社もいるので注意しなければなりません。

不動産会社何社かを比較して、自分の頭で考えるのが大事だワン!

なるべく良い不動産会社と出逢えるように、不動産投資会社を一括比較するなど、入念な下準備が必要になります。

表面利回りだけで判断してしまった

よくある失敗例として、表面利回りの高さで購入したものの、実際の利回りは低くて赤字になってしまったというケースがあります。

利回りは不動産の収益性を図るうえで重要な指標です。

表面利回りの計算式

「年間収入÷物件価格×100」

例えば、物件価格2,000万円・年間収入が300万円の物件の表面利回りは、次のとおりです。

300万円÷2,000万円×100=15%

不動産広告で目にする利回りは、一般的にこの表面利回りとなります。

利回りが高いならいいんじゃない?

確かに利回りが高いことに越したことはないのですが、表面利回りだけでは支出面が把握できないことに注意が必要です。

支出まで考慮するなら「実質利回り」で判断する必要があります

実質利回りの計算式

(年間収入-年間経費)÷物件価格×100

先ほどと同じ物件で年間経費が150万円の場合、実質利回りは次のようになります。

(300万円-150万円)÷2,000万円×100=7.5%

実質利回りは、より手元に残るお金に近い数字となります。

物件の投資判断をするときは、少なくとも経費まで把握できる実質利回りを求めたうえで検討することが大切です。

担当者や売主から経費に関する詳細な情報を聞いて、実質利回りを計算することが重要だワン!

節税のみを目的に購入してしまった

不動産投資は、税制度を活用することで節税できるというメリットがあります。

しかし、節税のみを目的に購入してしまい、収益を得られず失敗というケースもあるので注意しましょう。

そもそも、どうして節税できるの?

不動産投資の所得は、不動産所得と言って給与所得と損益通算が可能です。

損益通算

不動産所得の赤字を給与所得など他の所得の黒字と相殺して申告する仕組み。

例えば、不動産所得で300万円の赤字があり、給与所得で400万円ある場合、相殺した100万円を所得として申告できる。

損益通算することにより、所得税や住民税の対象となる課税所得が小さくなり、税金を安く抑えられるのです。

しかし、損益通算による節税をするには不動産投資による所得が「赤字」であることが前提です。

確かに節税には繋がるのですが、そもそも不動産投資で収益が上がっていない・経費が掛かりすぎているという赤字状態が長期間続けば、経営破綻に陥る可能性は高いと言えるでしょう。

一般的に、投資の本来の目的は「利益を残すこと」だよね!

こういった失敗をあなたもしないように、いくつかの不動産投資会社を比較するのは必須と言えますね。

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空室により家賃収入が減って返済できない

不動産投資を成功させるために最も重要なことは「空室を減らすこと」です。

そしてこの「空室」が不動産投資を行う人にとっての最大のリスクとも言えます。

どうして空室が最大のリスクなの?

不動産投資の収益は入居者による家賃収入が中心となります。

もし不動産の購入費用を銀行等によるローンで組んでいるのであれば、返済費用は家賃収入から支払われます。

しかし、空室で家賃収入が入らなければ、銀行等に返済することができず資金繰りが苦しくなるでしょう。

その結果、不動産の所有を維持できずに売却や差し押さえといった、資金を増やすどころか最悪の場合借金だけ残ってしまうことになります。

空室を埋めるための方法

空室を埋めるにはそもそも自分の不動産を認知してもらう必要があります。

そのために管理会社に依頼して広告を出す、不動産ポータルサイトに登録して集客するといった方法が一般的です。

空室を埋めるのが最優先なんだワン!

入居者が家賃を滞納している

古いアパートによくあるのが、入居者による家賃滞納です。

例えば部屋数が6~8戸ほどあり、家賃もそれなりに高いのに売却代金が安いからといって購入してしまうと、このようなトラブルに遭うことがあります。

家賃を払ってもらえないなら出て行ってもらえばいいんじゃないの?

借地借家法によって、簡単には追い出せないんだワン!

借地借家法

賃貸借契約書というのは「借地借家法」に基づいて作られています。

借地借家法では、生活の基盤となる居住権を保護するため借家人の権利がとても強く、簡単には立ち退きさせることができません。

家賃の滞納は当然賃借人が悪いのですが、まずは話し合いを設けて任意で退去してもらう必要があります。

賃借人との話し合いで折り合いが付かない場合は裁判所が関与することになります。

そうなると費用や時間がとてもかかります。

自分で不動産を購入して管理していると、家賃滞納者への確認を逐一しなくてはなりません。

購入不動産の修繕費が多額になっている

投資物件を長く管理していると、老朽化に伴い、数年~数十年に1度修繕する必要が出てきます。

よくマンションを借りると「修繕積立金」って毎月払ってるよね

不動産によるけど、毎月数万円積み立てられているワン!

修繕積立金の管理の難しさ

例えば家賃10万円で修繕積立金を1万円として合計11万円毎月集金しているとしましょう。

当然自分の口座には11万円振り込まれるわけですが、本来であれば、各賃借人から家賃を受け取るたびに修繕積立金の1万円は別で保管しておく必要があります。

大家の中には11万円が収入と勘違いしてしまう人もいるため、「いざ修繕しなくてはならないときにお金が無い」といったことが起きます。

修繕には数十万円から数百万円の費用がかかるため、家賃とは別にしっかり保管しておかなくてはなりません。

不動産の管理会社が倒産し、家賃が踏み倒された

前述の不動産管理会社に任せきりにしてしまった内容と似ていますが、管理会社が悪いと損をしてしまうため注意が必要です。

不動産を自分で購入する投資の場合は、その不動産の管理について以下の2つに分かれます。

  • 不動産についてすべてを自分で管理する
  • 管理会社に委託して管理してもらう

管理会社に委託すると、委託報酬がかかりますが、賃借人の対応や警備など不動産に関する管理をすべて請け負ってくれるため、自分で何かすることはほとんどありません。

その場合の費用は、家賃を一度管理会社が預かり、管理費用を差し引いた金額が自分に振り込まれます。

しかし、管理会社によってはあまり仕事せずに預かった家賃をすぐに振り込まなかったり、最悪の場合は倒産して家賃を踏み倒してしまう可能性があります。

そうならないために、管理会社は不動産を購入する前にしっかり吟味し、こまめに連絡を取る必要があります。

まずは、「不動産投資をする」正しい知識を付けておくべきだワン!

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成功するための対処法【失敗事例から学ぶ】

対処法

どうすれば失敗を避けられるのかな…

ここでは、成功するための対処法として次の4つをご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

事業主になるということを理解する

不動産投資は「投資」という名前がつきますが、実際には不動産を第三者に貸して賃貸収入を受け取る事業です。

こうした賃貸経営を始めるということは、まずは「事業主になる」ということを理解することが大切です。

不動産投資では管理を委託会社に任せることができますが、その管理委託費を捻出しなければならないことはもちろん、修繕が必要になったとき、クレームが起こったときの判断などは全てオーナーが行うことになります。

そして、これら判断の結果が不動産投資のリターンを決めることにもなりますので、あなたの事業主としての責任は重いのです。

不動産投資をして、運営するのは「あなた」だということを忘れてはいけないワン!

キャッシュフローなど数字をできるだけ把握する

不動産投資は「感覚」でできるものではありません。

できるだけ詳細に計画を立て、数字をシミュレーションしたうえで投資判断するのが基本です。

初心者にありがちなのが、収入だけを重視して支出を伴うことを忘れてしまうケースです。

しかし、不動産投資では以下のような様々な支出が発生します。

  • ローンの返済
  • 物件の管理費
  • 突発的な修繕費
  • 固定資産税 など

不動産投資で失敗しないためには、どのような支出があるのか想定して念入りな計画を立てることが重要です。

そのためには、ある程度不動産投資の知識をつけておくことも大切になります。

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節税目的だけでは購入しない

不動産投資で節税すること自体は問題ありません。

しかし、あくまで不動産投資の目的は収益を上げることです。

また、不動産投資で節税するには税金や不動産投資の仕組みを理解しなければ、節税効果を得られないということもあります。

まずは、不動産投資で収益をあげて、そのうえで上手に活用して節税できるようにすると良いでしょう。

プロに協力を仰ぎ、不動産投資の目を養う

不動産投資はとても高い買い物です。

自宅であれば、自分の生活圏内をじっくり調べ、住みやすい街で購入すれば良いですが、不動産投資物件はあくまで「空室と利回り」が重視されます。

でも、初心者からするとどんな物件が良いのか分からないよ…

そんな時におすすめなのが、「不動産投資会社のプロから学ぶ」こと。

初めはプロが紹介している不動産を吟味し、なぜおすすめなのか理由を聞いてみましょう。

勧めているからと言って必ず購入しなくてはならないわけではないので、しっかり話を聞き、プロと同じ目線に立てるように自分の目を養うことが必要です。

初心者は少額から不動産投資を始めよう

少額から

不動産投資、僕にはまだ難しそうだな…

初心者の方が不動産投資を始める場合、まずはリスクを抑えて少額から始めるのがおすすめです。

ただ、一般的に不動産投資では初期費用として数千万円は必要になってしまいます。

そこでおすすめなのが、不動産投資クラウドファンディングです。

不動産投資クラウドファンディングとは、投資家から資金提供を受け、その資金をもとに物件を購入・運営するクラウドファンディングのことです。

COZUCHIより

最近人気の、「投資型クラウドファンディング」の一種だね!

以下では、不動産投資クラウドファンディングのメリットを説明していきます。

不動産投資クラウドファンディング 5つのメリット

不動産クラファンのメリット

初心者の方が不動産投資クラウドファンディングを選ぶメリットには、以下の5点があります。

それぞれ見ていきましょう。

プロに運用を任せることができる

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産の購入や運用は運用会社がします。

そのため、投資家は出資した後は分配金を待つだけです

一般の不動産投資では、不動産の選定や購入・運用期間中は管理や入居者対応など多くの手間やコストが必要になります

また、不動産の見極めや購入では、不動産や税金・法律などの知識も必要になるでしょう。

不動産投資クラウドファンディングでは、それらはすべて不動産のプロである運用会社が担ってくれるので、不動産投資の初心者でも安心ですね。

これなら私でも投資を始められるかも!

事前に必要な数字を取得できる

不動産投資するには、収益性やリスクなど物件に関する数字を念入りに調査する必要があります

特に、リスク部分はどのようなリスクがあるのかをできるだけ詳細に把握しておかなければ、後々大きな損害につながりかねません。

でも、何がリスクとかよく分からないんだよね…

確かに、知識のない人ではどの数字が必要なのか・どんなリスクがあるのか分かりにくいものですね。

不動産投資クラウドファンディングでは、ファンドごとに必要な情報がWebサイトで公開されています。

サービスによってはリスクが可視化されていて、素人でも一目で分かるものもあります。

判断材料である数字やリスクが初心者でも分かりやすいという点は、投資判断の大きなメリットとなりますね。

公開されている情報を元に投資するかどうかは、自分でしっかり判断することが重要だワン!

税金の処理が比較的シンプル

不動産投資クラウドファンディングの場合、出資金に対しては税金が課せられません。

しかし、分配金やリターンを得た場合は、雑所得として所得税の対象となります。

とはいえ、不動産投資クラウドファンディングでは分配金を受け取る前にあらかじめ運営会社によって源泉徴収されるケースがほとんどです。

そのため、分配金を受け取った後の納税手続きは不要です。

ただし、雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要なので注意しましょう。

最低1万円から始めることができる

不動産投資クラウドファンディングの最大のメリットといえるのが、「最低1万円から投資できる」という点です。

不動産投資クラウドファンディングであれば、失敗例に多くあった「管理会社とのトラブル」や「資金繰りの失敗」もありません。

最低1万円から投資できるので、投資物件を見極める勉強にも向いていますよ。

いつでも手軽に売却できる

現物の不動産投資では、利益が見込めないから売却したいといっても、買主が見つからなければいつまで経っても売ることができません。

また、買主が見つかっても「売買契約の締結」や「印鑑証明書の取得」、「不動産登記」などいくつかの手順を必要とし、銀行等や仲介業者へ出向かなくてはなりません。

しかし、不動産投資クラウドファンディングでは自分が投資した金額は「持分」として管理しているので、インターネット上ですぐに売却することができるサービスもあります。

最近ではスマホで簡単に売却できるから安心だワン!

おすすめ不動産投資サービス6選

おすすめのサービス

不動産投資クラウドファンディングはどこを選べばいいのかな?

2020年頃から不動産投資クラウドファンディングの数が増えてきて、どれを選ぶべきか迷ってしまう方も多いです。

ここでは、数ある不動産投資クラウドファンディングの中で人気のサービスを4つ、また現物不動産投資におすすめのサービスも2つご紹介します

COZUCHI(コヅチ)

COZUCHI

2019年にWARASHIBEとして運用を開始し、2021年に名称を変えリニューアルしたのがCOZUCHI(コヅチ)です。

項目詳細
運営会社LAETOLI株式会社
最低投資金額1万円~
利回り2.0%~50.9%
公式サイトhttps://cozuchi.com/ja/lp/

COZUCHIは1万円と少額から投資でき、利回りも高めに設定されていて、中には50%を超えるファンドもあります

COZUCHIのおすすめポイント

  • 途中解約可能
  • 少額から投資できる
  • 収益シミュレーションが分かりやすい

COZUCHIでは、手数料を支払えば途中解約が可能です。

多くの不動産投資クラウドファンディングでは途中解約ができないのに対し、途中解約できるのは安心ポイントだワン!

また、自動シミュレーション機能があり、投資元本と想定利回りを元に収益を自動で計算してくれるのが初心者にも分かりやすいですよ。

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COZUCHIキャンペーン

COZUCHIでは期間限定でAmazonギフト券1,000円分がもらえるキャンペーンを実施中。
無料で出来る投資家登録の期限は12月14日(水)まで!

※キャンペーンの詳細はこちらよりご確認ください。

COZUCHIの詳細や最新の案件は、「【口コミも】COZUCHI(コヅチ)の評判・案件は?不動産投資の利回りやメリット・デメリットなど分かりやすく解説」の記事でも解説しています。

CREAL (クリアル)

CREALHP

クリアル株式会社が運営するCREAL(クリアル)は、不動産投資型クラウドファンディングの先駆けのような存在です。

運営会社クリアル株式会社
※東証グロース上場
最小投資金額1万円
参加方法先着
公式サイトhttps://www.campaign.creal.jp/

2011年に創業したクリアル株式会社は不動産投資運用プロセスのDXを大胆に推進し、業務効率向上とリターン向上を目指す新しい資産運用会社です。

2022年4月には東証グロースに上場した、今勢いのあるベンチャー企業だね!

案件によって異なりますが、運⽤物件の空室リスクに対する対策としてマスターリース契約を⾏っているため、賃料収⼊が保証されるのが特徴的です。

不動産投資型クラウドファンディングを始めるなら、まずはCREALから始めてみるのがおすすめですよ。

募集ファンドも他社に比べて多いから、応募しやすそう!

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上場企業が運営・元本割れ0件の不動産投資クラウドファンディング!
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※投資家登録は無料です。

CREALキャンペーン

CREALについて詳しくは、「【口コミも】CREAL(クリアル)の評判・キャンペーンは?仕組みやメリット・デメリットも分かりやすく解説」の記事をご覧ください。

利回りくん

利回りくん

不動産投資を通じて、社会貢献や地域創生などを応援できるのが「利回りくん」です。

項目詳細
運営会社株式会社シーラ
最低投資金額1万円~
利回り2.0%~5.71%
公式サイトhttps://rimawarikun.com/

利回りくんのコンセプトは、「地域創生・社会貢献」と、他の不動産投資クラウドファンディングとは一味違います。

利回りくんでは、不動産投資を通して地域や夢を追いかけている人を応援できるという特徴があるのです。

数字だけでなく、コンセプトも重視したい人におすすめだワン!

また、21年12月からは楽天ポイントとの提携もスタート。

以下のような形で、楽天ポイントが貯まりますよ。

  • 毎日利回りくんログインで楽天ポイントプレゼント
  • 誕生日はログインで100ポイントゲット
  • ファンドへの出資額に応じて0.5%相当のポイントゲット

\楽天ポイントが貯まる/

利回りくんの詳細については、「利回りくんの評判/口コミは?仕組みや注目案件を分かりやすく解説!」の記事でも解説しています。

RENOSY(リノシ―)

リノシー
項目詳細
運営会社株式会社GA technologies
最低投資金額10万円~
利回り4.5%~7.0%
公式サイトhttps://special.renosy.com/

RENOSYは上場企業である「株式会社GA technologies」が運営している不動産投資サービスです。

自己資金を抑えて不動産を購入でき、入居率は99.5%と高水準となっています。

ネックとなる空室が少ないのは大きなメリットだね!

また、不動産を購入する場合のサポートが手厚いのも特徴で、以下のすべてを代行してくれます。

  • 入居者募集
  • 入居者審査
  • 賃貸借契約
  • 家賃集金送金
  • 解約清算
  • 入居者とのやりとり

不動産オーナーが面倒だと思うことをすべて管理してくるのは、時間の節約になってとてもありがたいですよね。

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RENOSYでは、資料請求をして初回面談をすると5万円分のAmazonギフト券がもらえます。
詳細条件は公式サイトをご確認ください。

RENOSYの詳しい説明は「RENOSY(リノシー)ってどうなの?実際の口コミ・評判やメリット・デメリットなど特徴を紹介」で紹介していますので、こちらも参考にしてください。

イエベスト

イエベスト
項目詳細
会社名株式会社ヘイフィールド
特徴不動産投資会社の一括比較とコンシェルジュサービス
公式サイトhttps://rei-book.com/

イエベストは株式会社ヘイフィールドが運営している不動産投資サービスです。

専任のコンシェルジュが付いて、不動産投資の方法や自分に合った不動産などを教えてくれるので、特に初心者の人におすすめです。

また、不動産投資を成功させるのに必要な「良い不動産会社」を厳選した一括比較をすることができるので、失敗例にある管理会社問題が解決できます。

\投資のプロと一緒に不動産投資デビュー/

ちょこっと不動産

ちょこっと
項目詳細
運営会社株式会社良栄
最低投資金額1万円~
利回り4.5%~7.0%
公式サイトhttps://chokotto-fudousan.jp/

株式会社良栄が運営するちょこっと不動産。

運営会社である株式会社良栄は、不動産開発・賃貸事業で長年の実績がある不動産会社と言うのも安心ですね。

少額から投資できて比較的利回りも安定しているので、初心者にもおすすめです。

また、優先劣後出資やマスターリース契約などの投資家を守るための仕組みがしっかりしている点も、安心して投資できるポイントですね。

\まずは無料登録から/

ちょこっと不動産の詳細については、「ちょこっと不動産の評判はどう?仕組みやメリット・デメリットも解説」の記事でも解説しています。

【まとめ】不動産投資の失敗から学ぼう

まとめ)失敗

不動産投資の失敗パターンが分かったよ!

最後に、本記事の重要なポイントをまとめます。

  • 不動産投資は知識や情報がなければ失敗する可能性が高くなる
  • 投資は念入りな数字のシミュレーションが重要
  • 初心者なら不動産投資クラウドファンディングから始めよう

不動産投資は失敗パターンがあるため、まずはしっかりと不動産投資の知識を付けておくことが大切です

いきなり大きな金額で不動産投資を始めるのではなく、まずは不動産投資クラウドファンディングを活用して少額から始めてみるのもおすすめ。

興味がある方は、現在キャンペーンも実施しているCOZUCHIから始めてみてはいかがでしょうか?

キャンペーンは先着順となっていますので、お早めにお申し込みください。

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