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（8940：東証2部）インテリックス

山本卓也社長

【ブリッジレポート】インテリックス　vol.11
（取材概要）2008年4月15日掲載
「セカンダリー（中古）マンション市場は、首都圏において取引総額が引き続き前年を上回る規模で推移したものの、取引件数は前年割れとなり、上昇基調にあった・・」続きは本文をご覧ください。

企業名	株式会社インテリックス
社長	山本　卓也
所在地	東京都渋谷区道玄坂 1-12-1
事業内容	首都圏において中古マンション再生販売を展開。アフターサービス、高品質内装が強み
決算期	5月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2007年5月	38,859	2,829	2,112	1,213
2006年5月	31,795	1,515	1,081	582
2005年5月	28,367	1,254	778	397
2004年5月	26,314	982	575	355
2003年5月	19,705	776	486	275
2002年5月	13,093	618	448	231
2001年5月	8,216	334	247	129

株式情報（4/4現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
81,000円	61,500株		4,982百万円	28.0%	1株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
6,000円	7.4%	27,785.87円	2.9倍	97,852.45円	0.8倍

※株価は4/4終値。BPSは08/5期中間期データ

インテリックスの2008年5月期第3四半期業績について、ブリッジレポートにてご報告致します。

会社概要

首都圏エリアにおいて、リノヴェックスマンション事業（中古マンション再生流通事業）とその付帯業務としての不動産売買及び賃貸事業を展開しています。JASDAQを経て2007年5月に東証2部に上場しました。

＜ビジネスモデル＞

リノヴェックスマンション事業とは、築年数が20～30年経過し、流動性が低下したセカンダリーマンション（中古マンション）を取得し、リノヴェイト（再生）した後、アフターサービス保証を付けて販売する事業です。

強み

１．高品質な内装と保証体制

（１）間取り変更や給排水設備の交換に至るまで徹底した内装工事
（２）最長10年のアフターサービス保証書
（３）延べ6,000戸以上の施工実績を蓄積

２．短期事業期間によるスピード経営

（１）物件仕入→施工→販売に至るまで、年2回以上の事業回転数
（２）短期事業期間が、期間リスクを軽減
（３）デフレ局面でも強いビジネスモデル

３．自社開発の情報管理システム

（１）ノウハウを蓄積した自社開発
（２）物件情報入手→仕入→施工→販売に至る全工程のデータを一元管理
（３）大量生産・販売を実現する重要資源

４．首都圏を網羅する仲介ネットワーク

（１）不動産仲介との強力な連携により年間約2万件に及ぶ物件情報を入手
（２）仕入・販売時、仲介の介在により情報精度向上、業務効率化に寄与
（３）同社はメーカー的役割に専念

＜同社のマーケットポジションとマーケットの動向＞

１．足元、ブランドの醸成等を背景にシェアの上昇が続いています。

２．マンションストックの増加により、リノベーション市場は大きな成長が期待できます。同社では、首都圏における築20年以上のマンションストックは、2020年に現在の約2倍（222万戸）に拡大すると試算しています。

＜施工例＞

2008年5月期第3四半期業績

＜連結＞

（同社の事業を取り巻く外部環境・中古マンション市場の動向）
取引件数は前期割れ
　07年6月～08年2月の首都圏の取引件数は前期比2.6％減（東日本レインズデータより）
都心部を中心に不動産価格が上昇
　07年6月～08年2月の首都圏の平均価格は前期比12.0％増（東日本レインズデータより）

（第3四半期の動向）
物件販売が、ほぼ想定どおりに推移
　リノヴェックスマンションの販売件数、平均販売価格が前年同期比で各16.3％増
厳しい市況の影響を受け、物件販売の粗利益率が低下
　当第3四半期13.2％（前年同期比1.3ポイント低下）
有利子負債コストの上昇により、経常利益率が低下

販売件数は堅調に推移し、前第3四半期比で16.2％増。仕入については、厳選した物件選定を行ったため減少となりました。

＜貸借対照表＞

当第3四半期における財政状態は、総資産が433億24百万円（前連結会計年度末比5億8百万円増）、負債が374億6百万円（同4百万円増）、純資産は59億18百万円（同5億4百万円増）となりました。
資産の主な増加要因は、たな卸資産が5億96百万円増加したことによるものです。
負債の主な増加要因は、長期借入金が18億79百万円、未払法人税等が6億50百万円それぞれ減少したものの、短期借入金が3億76百万円、一年内返済予定長期借入金が19億76百万円、社債が2億47百万円それぞれ増加したこと等によるものです。
また、純資産の主な増加要因は、四半期純利益を7億96百万円計上したことによるものです。

＜キャッシュ・フロー＞

当第3四半期のキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローにおいて、税金等調整前四半期純利益は13億86百万円となりましたが、たな卸資産の増加額5億96百万円及び法人税等の支払額12億25百万円を主な要因として1億32百万円の支出超過となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、固定資産の取得による支出を主な要因として、88百万円の支出超過となりました。
また、財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、短期借入金の増加、社債の発行等により5億7百万円の収入超過となりました。
以上により、当第3四半期末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ2億86百万円増加し、7億90百万円となりました。

2008年5月期業績予想

当第3四半期は、概ね予想通りに推移いたしましたが、第4四半期（2008年3～5月）に最需要期を迎えること、また、不動産市況が不透明感を増している状況にあって、当社では、今後の販売動向を見極める必要があると考えており、現時点におきましては、当連結会計年度における業績予想に変更はございません。

今後、引き続き総資産の圧縮、自己資本比率の向上に努めることで、財務体質の強化を図っていく予定です。
総資産の圧縮に向けた具体的な取り組みとしては、施工能力の継続増強に加え、販売力の強化により事業期間の短縮化を図り、商品回転率の向上を進める予定です。特に販売力は、大手町店及び池袋店を閉鎖（08年4月）する一方で、不動産仲介事業を営む同社子会社である株式会社インテリックス住宅販売の人員増強による販売体制の強化を重点課題に掲げ、グループ内での人員の再配置を行っていく予定です。

今後の重点施策

今後の重点施策は下記5点です。
・景気変動に対応したビジネスモデルの展開
・リノヴェックスマンション販売の持続的拡大
・財務体質の強化－総資産の圧縮及び自己資本比率の向上－
・商品回転率の向上及びフィー収益の向上
・施工能力の有効活用

（景気変動に対応したビジネスモデルの展開）

（リノヴェックスマンション販売の持続的拡大）

（財務体質の強化－総資産の圧縮及び自己資本比率の向上－）

（商品回転率の向上及びフィー収益の向上）

（施工能力の有効活用）

取材を終えて

セカンダリー（中古）マンション市場は、首都圏において取引総額が引き続き前年を上回る規模で推移したものの、取引件数は前年割れとなり、上昇基調にあった取引価格も調整色が強まり、総じて厳しい局面へと変化してきています。
同社の第3四半期の「リノヴェックスマンション」の物件販売は、販売件数が前年同期比16.3％増の1,076件、平均販売価格は同16.3％増の27百万円となるなど、健闘が目立ちます。前期に比べ、利益の進捗率が若干遅れているようですが、景気変動に対応したビジネスモデルの展開など、今後の施策に期待したい局面となっています。

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