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（8940：東証2部）インテリックス

山本卓也社長

【ブリッジレポート　vol.12】2008年5月決算業績レポート
取材概要「08/5期は、2007年後半からの不動産市況低迷の影響を受けて増収減益となった。会社側では、それなりの施策は行ってきたが、やはりマクロ環境の悪･･･」続きは本文をご覧ください。
2008年8月5日掲載

企業名	株式会社インテリックス
社長	山本　卓也
所在地	東京都渋谷区道玄坂 1-12-1
事業内容	首都圏において中古マンション再生販売を展開。アフターサービス、高品質内装が強み
決算期	5月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2008年5月	47,448	2,117	984	545
2007年5月	38,859	2,829	2,112	1,213
2006年5月	31,795	1,515	1,081	582
2005年5月	28,367	1,254	778	397
2004年5月	26,314	982	575	355
2003年5月	19,705	776	486	275
2002年5月	13,093	618	448	231
2001年5月	8,216	334	247	129

株式情報（7/17現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
49,700円	61,500株		3,057百万円	9.9％	1株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
3,000円	6.0％	11,877.98円	4.18倍	91668.65円	0.54倍

※株価は7/17終値。

インテリックスの2008年5月決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

首都圏エリアにおいて、リノヴェックスマンション事業（中古マンション再生流通事業）とその付帯業務としての不動産売買及び賃貸事業を展開。JASDAQを経て2007年5月に東証2部に上場を果たした。

＜ビジネスモデル＞

リノヴェックスマンション事業とは、築年数が20～30年経過し、流動性が低下したセカンダリーマンション（中古マンション）を取得し、リノヴェイト（再生）した後、アフターサービス保証を付けて販売する事業。

強み

１．高品質な内装と保証体制

（１）間取り変更や給排水設備の交換に至るまで徹底した内装工事
（２）最長10年のアフターサービス保証書
（３）延べ6,000戸以上の施工実績を蓄積

２．短期事業期間によるスピード経営

（１）物件仕入→施工→販売に至るまで、年2回以上の事業回転数
（２）短期事業期間が、期間リスクを軽減
（３）デフレ局面でも強いビジネスモデル

３．自社開発の情報管理システム

（１）ノウハウを蓄積した自社開発
（２）物件情報入手→仕入→施工→販売に至る全工程のデータを一元管理
（３）大量生産・販売を実現する重要資源

４．首都圏を網羅する仲介ネットワーク

（１）不動産仲介との強力な連携により年間約2万件に及ぶ物件情報を入手
（２）仕入・販売時、仲介の介在により情報精度向上、業務効率化に寄与
（３）同社はメーカー的役割に専念

2008年5月期決算

－不動産市況の変化で増収ながら減益－

＜損益計算書サマリー＞

2008年5月期決算は、下表のように増収となったものの、急激な不動産市況の変化により減益となった。
今年の年明け以降、不動産（特にマンション）市場においては高額物件を中心に需要が急激に低下したものの、同社のボリュームゾーンである低価格帯は安定した需要が続いた。主たる事業であるリノヴェックスマンションの販売は、1,504件（前期比+123件）、平均単価は27百万円（前期比+2百万円）と堅調であったものの、不透明感が増す不動産市況の変化に対応して、物件売却時に価格調整（値下げ）を行ったために粗利益率が低下した。また棚卸資産の評価に対する会計基準の早期適用により、次期以降に評価損が見込まれるものについて459百万円の評価損を計上（原価に算入）したことも粗利益率を押し下げた。この結果、各利益は前期比で大幅な減少となった。

（損益計算書概要）

（セグメント別売上高）

（売上区分別売上総利益）

＜貸借対照表サマリー＞

積極的な物件売却により棚卸資産の圧縮に努めた結果、総資産は第１四半期発表時に期末の目標として掲げた400億円を下回り、392億円となった。
下表にあるように、たな卸資産は前期末に比べ約38億円減少した。　期末在庫の内訳は、通常物件が204億円（前期比△32億円）、賃貸収入物件107億円（同△6億円）、246件（同△40件）。ただし賃貸収入物件については、長期保有収益物件と合わせて月間賃料1億円を確保している。
一方で販売促進により在庫が減少したことから、有利子負債残高も3１5億円（同△33億円、9.5％減）となった。この結果、自己資本比率は14.4％（前期12.6％）へ改善したが、目標とした17％には届かなかった。

外部環境の変化と当社の取り組み（2008年5月期）

＜外部環境の変化＞

会社側では、2008年5月期において、不動産（主に首都圏のマンション）市場がどのように変化し、それに対してどのように対応してきたか、以下のように述べている。

都心や城南地区の中古マンション市場は、2005年から価格上昇局面に転じ、都心部を中心に価格が急速に上昇し始めた。この傾向は2007年に入っても続いたが、同年半ばにはピークに達し、売り手と買い手の希望額のギャップが拡大し始めた。その後、高額物件を中心に取引が停滞し、販売期間も長期化、その結果として在庫が大幅に増加した。さらに2008年に入ると在庫圧縮のための価格調整が起こり、物件価格は下落傾向にある。同社では、このような調整局面がしばらく続くと見ている。

同社の調査資料によれば、首都圏の中古マンション在庫は2007年5月末には26,345戸であったが2008年5月末には37,316戸（約1.4倍）に増加した。特に高額帯（5千万円以上）では、2008年5月末には前年同月末の約2.3倍に増加している。また在庫物件と成約物件の平均㎡単価の乖離率、つまり「売りたい価格」と「売れた価格」のギャップは、2007年中旬以降、急激に大きくなっている。

その一方で、郊外（埼玉、千葉、神奈川等）では、一部地域を除いて概して価格上昇は見られず、実需に支えられた安定した取引が続いた。このため当社でも、この郊外市場での比率が3年前は50％以下であったが、現在では65％近くまで上昇した。

＜当社の取り組み＞

では、このような環境変化のもとで、同社はどのような取り組み（市場対応）を行ってきたのか、以下がその要約である。

（第１四半期）：すでに不動産市況の変化の前兆を予測、仕入れ基準を厳格化した。特に価格変動の大きい高額案件の仕入れを抑制した。
（第２四半期）：資産圧縮（在庫減）を一段と進めるために、第１四半期決算発表時に、2008年5月末の総資産を400億円以下に圧縮することを表明した。
（第３四半期）：年明けの価格下落に対応し、早期の物件売却に動いた。これを実行するためインテリックス住宅販売の営業を強化した。
（第４四半期）：市況変動に応じて、価格調整を一段と進めた。また価格下落に対して、早期に棚卸資産の評価損を計上した。

以上のようなことから、粗利率は低下したものの、総資産が大幅に圧縮され、財務体質の強化、仕入余力の拡大に繋がったと会社側は述べている。

2009年5月期の重点方針と業績予想

－上期は調整期だが下期には大幅改善予想－

2009年5月期に対して、会社側では以下のような重点方針を掲げている。

＜営業戦略＞
・	上期に滞留している物件（昨年取得）を処分し、商品の入れ替えを完了させる。⇒これにより、事業回転率を向上させる。これを実行するために、すでに子会社のインテリックス住宅販売へ人員をシフト済み（16人から35人へ増員）。またグループ内での仲介シェアを現在の10％から20％（目標）へ引き上げる。
・	量より質を追求した仕入れに注力し、粗利率を向上させる。前にも述べたように、首都圏郊外エリアでは依然として需要は強いので、このエリアを重視して、より選別した価格で仕入れを継続していく。
・	余力のある施工能力を背景とした施工期間の短縮。各店舗に内装コンサルティング部を設け、インテリックス空間設計（子会社）との連携を強化して、施工期間を短縮、コスト低減を図る。
このような営業戦略（施策）を実行することにより、事業期間短縮化による優位性を強化し、デフレに強い事業モデルで景気の変化に対抗していく、と会社側は述べている。

＜組織・財務戦略＞
・	店舗閉鎖によるコストの削減。既に大手町、池袋、吉祥寺を閉鎖、年間約１億円のコスト削減を計画。
・	グループ内人員の再配置および人件費コストの削減。インテリックス住宅販売（子会社）への出向、転籍を増やし営業力を強化すると同時にコストを削減する。また人員の新規採用は抑制する。役員、管理職の報酬をカットし、年間で約51百万円の経費削減を目指す。
・	有利子負債の圧縮による営業外費用の削減。たな卸資産の圧縮により、有利子負債コストを削減する。年間2.2億円、前年比20％減が目標。
以上を実行することにより、不況化でも利益を出せる体質にしたい、と会社側は述べている。

＜2009年5月期業績予想＞
以上のような重点方針を実行すると同時に、会社側では2009年5月期の業績を下表のように予想している。主なポイントは、
・	前期比では、売上高13.7％減だが経常利益は30.5％増を見込む。
・	上半期は、収益体質改善のため在庫物件の入れ替えを行うので、前年同期比では大幅な減収、減益となる見込み。
・	ただし、下半期には収益性の高い物件の売却が進む予定で、特に繁忙期（第４四半期）に利益は大きく増加する計画。

物件販売は、リノヴェックスマンション388億円、その他不動産販売3億円を予想。リノヴェックスマンションの販売件数は、1,451件（前年比△53件）、平均単価は26.7百万円（△0.6百万円）を見込んでいる。
賃貸収入は、月間1億円前後を確保、その他収入の増加は仲介手数料の増加と一般向け内装事業の始動。

マーケットにおける当社の位置づけ

会社側では中古マンション市場における当社の位置づけを以下のように述べている。

＜中古マンション市場での当社販売シェア＞
・	新築マンションの供給は景気動向に大きく左右される。
・	一方で中古マンション市場は比較的安定している。
・	その中で、当社のシェアは確実に上昇。・ 02年5月期1.5％　⇒　08年5月期5.2％・シェア＝当社リノヴェックスマンション販売件数/首都圏中古マンション成約件数

＜潜在市場は確実に拡大＞
・	首都圏において、リノベーションを必要とするマンションは確実に増加する・ 2006年のマンションストックは280万戸　⇒　この内、築20年以上(リノベーションが必要不可欠)は115万戸。・ 2020年には、築20年以上が222万戸に増加すると予想されている。

主要データ

取材を終えて

08/5期は、2007年後半からの不動産市況低迷の影響を受けて増収減益となった。会社側では、それなりの施策は行ってきたが、やはりマクロ環境の悪化には抗し難いので、この結果はやむを得なかったと言えよう。問題は今期である。予定通り上半期中に在庫整理が進めば、計画のように下半期に収益改善の可能性はあるが、在庫の売却がもたつくようだと今期も厳しい決算になる可能性がある。その点で、第１四半期の棚卸資産の数値はおおいに注目される。

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建設や不動産事業は厳しい中でマンションの再生流通に取り組みアフターサービスや情報管理システムや仲介のネットワークやスピード経営によりふんばってきたことはすごいと思う。
今後の営業戦略や組織財務戦略をちゃんと考えているのにも期待できるところはあると思います。
ただそれが実行できていくのかが問題なので見守って生きたいと思う

投稿者 S.K. : 2008年08月12日 15:30

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