| （8946：JASDAQ） 陽光都市開発 |  |
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企業名 |
株式会社陽光都市開発 |
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社長 |
相馬 聡 |
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所在地 |
横浜市西区高島2-6-32 |
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事業内容 |
投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売を横浜市中心に展開 |
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決算期 |
12月末日 |
業種 |
不動産業 |
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| 項目決算期 | 売上高 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 |
| 2007年12月 | 18,641 | 2,184 | 2,085 | 1,182 |
| 2006年12月 | 14,048 | 1,895 | 1,836 | 1,031 |
| 2005年12月 | 11,245 | 1,551 | 1,510 | 867 |
| 2004年12月 | 9,530 | 773 | 764 | 454 |
| 2003年12月 | 7,432 | 469 | 494 | 230 |
| 2002年12月 | 5,846 | 417 | 426 | 160 |
| 2001年12月 | 4,893 | 399 | 419 | -69 |
| 株式情報（6/24現在データ） |
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| 今回のポイント |
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| 会社概要 |
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マンション経営のワンストップ・ソリューションカンパニーとして、 用地の取得、企画、設計、販売、入居者募集、建物・賃貸管理、アフターフォローとマンション経営に必要な一連の業務を手がける。同社の信頼性は、平均98％という高い賃貸実稼働率と購入リーピート率51％という数字が証明している。（平成19年12月末現在）  （供給実績） 横浜・川崎エリアという、地域としてのブランド力の高いエリアを中心に投資用マンションを供給してきた実績は、横浜市で46.5％、川崎市では過半数の 52.7％を確保。神奈川県全体で見ても47.5％を誇り、それぞれ第1位に輝いている。ドミナント戦略の優位性を実践によって、みずから証明した結果と言える。 ◆陽光都市開発ホームページより  同社では、「管理サービス」の充実を重視しており、行き届いた管理を実現するため、特定地域内に集中した「ドミナント戦略」による事業展開を行っている。その結果、地域内シェアを拡大するだけではなく、独自の入居者サービスの実施が可能となっている。また、入居者へ付加価値の高いサービスを提供することは、物件オーナーにとっても投資商品としての価値向上に繋がり、同社の強みとなっている。 （入居者サービス） 投資用マンションは、1棟あたりの分譲戸数は40戸〜50戸が中心となる。ファミリー向けマンションに導入されるような入居者向けのサービスは、投資用マンションではサービス業者の採算性が合わない、または入居者・居住者への1人当たりの負担が高くなる等の理由で導入を見送られることが多々ある。 しかし、同社ではドミナント戦略による事業展開を行っているため、限られた地域の中に集中して建設されており、横浜という地域に約3,000戸の大型マンションがあると見做すことができる。 よって同社の「グリフィンシリーズ」では、投資用マンションにおいて通常では導入が困難な、巡回管理サービス、マンションレンタカーサービス、インターネットコンシュルジュサービス等のサービスも導入可能となっている。 （成長続く横浜・みなとみらい21地区） 横浜市将来人口推計によれば、横浜市の単身世帯は今後10年以上にわたり増加していくと予想され、このエリアはさらなる発展が見込まれる。特に、横浜みなとみらい21地区には、数多くの企業の移転や進出が決定しており、就業人口は現在の約6万人から19万人に急増すると期待されている。主力の投資用マンション事業は横浜みなとみらい21地区の成長を背景に今後も着実な事業規模の拡大が見込まれる。 ＜沿革＞
1979年1月に(有)陽光住販を設立。84年に新築マンション一棟卸売事業を開始した。1993年に投資用物件グリフィンシリーズ第一号「グリフィン横浜」竣工。2002年5月にDINKS対応型投資用物件グリフォーネシリーズ第一号「グリフォーネ横浜・西口」竣工。2005年9月にジャスダック証券取引所に株式を上場した。
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| 2008年12月期第1四半期業績 |
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＜連結業績＞
 同社主力事業である投資用マンション市場も、地価上昇を受けた分譲エリアの郊外化や、建築コスト上昇、建築基準法改正による販売への影響がみられるが、安定したインカムゲインが期待できる金融商品として認知が進み、若年層による職住近接を目的とした賃借需要を背景に、販売戸数については堅調な推移を辿っている。 同社グループは、投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売を事業領域の中心に据え、地域的には成長性のある横浜・川崎エリアを中心としたドミナント戦略（地域限定戦略）を実践することにより競争優位性を発揮し、安定した収入が期待できる投資商品を提供してきた。 また、土地、オフィスビルの販売や、「グリフィンシリーズ」の中古販売、ファミリータイプマンションの投資商品化による販売も行った結果、当第1四半期の連結業績は、売上高3,304百万円（前年同期比14.7％減）、経常利益176百万円（同65.8％減）、四半期純利益106百万円（同62.1％減）となった。 ＜事業の種類別セグメント実績＞
（不動産販売事業）新築の投資用マンションとして「グリアス横浜・プルミエール」（横浜市西区）、「グリフィン横浜・ヴィラ」（横浜市西区）など4棟を供給し、113戸を販売した他、投資用マンションの中古物件、土地、オフィスビルなども販売した。その結果、売上高は2,901百万円（前年同期比18.0％減）、営業利益は404百万円（同26.0％減）となった。 （不動産管理事業） 管理物件数が順調に増加したことから、売上高は202百万円（前年同期比13.4％増）、営業利益は49百万円（同98.6％増）となった。 （不動産賃貸事業） アコースティックマンションファンドの物件組入れ完了他により収益物件が増加したことから、売上高は89百万円（前年同期比79.0％増）、営業利益は19百万円（同30.9％増）となった。 （その他の事業） 売上高は110百万円（前年同期比7.8％増）とほぼ横ばいだったものの、期首における子会社の吸収合併により設計・監理事業が内製化されたことなどから、営業利益は２百万円（同95.4％減）となった。 ＜財政状態＞
 また、当第1四半期末の負債合計は、前年度末に比べ218百万円増加し、16,149百万円となった。これは、主にたな卸資産の取得に伴い借入金等の有利子負債が1,268百万円増加したこと、他方支払手形及び買掛金と未払法人税等がそれぞれ754百万円、407百万円減少したことによるもの。 当第１四半期末の純資産は、前年度末に比べ129百万円減少し、4,851百万円となった。これは、主に当第1四半期での利益獲得106百万円及び剰余金の配当233百万円によるもの。 ＜キャッシュ・フロー＞
 営業活動によるキャッシュ・フローは、たな卸資産の増加2,057百万円、仕入債務の減少616百万円、法人税等の支払444百万円などにより、2,776百万円の支出（前年同期は1,935百万円の支出）となった。 投資活動によるキャッシュ・フローは投資不動産の取得による支出137百万円などにより、136百万円の支出（前年同期は76百万円の支出）となった。 財務活動によるキャッシュ・フローは、借入れによる収入1,385百万円（純額）などにより、1,112百万円の収入（前年同期は1,136百万円の収入）となった。 |
| 2008年12月期業績予想 |
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＜連結業績＞
 （中間期）
主力事業の投資用マンション事業は、建築資材の高騰等による事業コストの増加等が見られるが、当初公表した2008年12月期の中間期・通期業績予想は、これらを勘案して作成されたもの。若年層による職住近接を目的とした賃借需要を背景に安定したインカムゲインが期待できる金融商品としての投資用マンションの認知が進んでおり、安定した市場を形成している。このようなことから、投資用マンション事業は中間期販売戸数248戸（前回業績予想比±0戸）、売上高4,984百万円（同319百万円減）を見込んでおり、当初計画に対しても順調に推移している。また不動産管理事業や不動産賃貸事業も、管理戸数が前年同期より約500戸増加する見込みであり、安定収益事業として、おおむね堅調に推移している。 一方、流通・流動化事業は、米国のサブプライムローン問題に起因する金融市場・株式市場の悪化等により不動産取引が急速に鈍化。当初6月に予定していた物件の売却が下期以降となる見通しとなったことから、当該事業の売上高が412百万円（前回業績予想比2,140百万円減）の見通しとなった。 販売済物件の売上、売上総利益は概ね計画通りだが、上述の理由に加え販売費及び一般管理費がほぼ当初の計画通りであると想定されることから、営業利益も当初業績予想を下回る見通しとなった。経常利益・中間純利益も、同様の理由により当初業績予想を下回る見通しとなった。 （通期）
投資用マンション事業は、横浜みなとみらい21地区の大規模な企業集積・商業施設の開発による成長を背景とした投資用マンションに対するニーズは底堅く、今後も同社の主力事業として順調に成長するものと見られる。不動産管理事業及び不動産賃貸事業とともに、下期も堅調に推移すると見込まれることから、投資用マンション事業売上高13,610百万円、不動産管理事業及び不動産賃貸事業売上高1,599百万円となる予定。流通・流動化事業は、引き続き不動産取引の停滞、収益性の低下が想定され、このような市場環境等を慎重に検討した結果、下期販売予定物件の取得の見送り、販売価格の引き下げ及び改正建築基準法の影響によるオフィスビル1棟の竣工の翌期繰り越しにより、当初計画売上高6,000百万円に対し、1,900百万円となる見通しであることから、売上高及び売上総利益が当初業績予想を下回る見通しとなった。 販売費及び一般管理費は、見直しと削減に努めているが、売上高の減少による売上総利益の減少を補うまでには至らないと予想されることから、営業利益も当初業績予想を下回る見通しとなった。経常利益及び当期純利益も、同様の理由により当初業績予想を下回る見通し。 |
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コメント
建築基準法改正によって不動産は厳しい情勢になり建築資材の高騰によって業績が落ちているのでなかなか魅力的な部分が今のところはないと思う。
でも成長世知のある横浜川崎のエリアに目をむけて投資用のマンションへの取り組みに期待が持てると思う。
どう「グリフィンシリーズ」を安定あるものにしていけるか楽しみです
投稿者 S.K. : 2008年08月04日 14:47
